近来，身边很多朋友都在讨论的一个话题，就是在疫情过后，在刺激经济、货币大宽松的优渥背景下，房价会不会再涨一波。
地产人的朋友圈为此不断播撒各种“好消息”：从深圳的2000万级豪宅半天卖54套，到上海、杭州土拍市场“小阳春”，再到银行下调房贷利率。所有这些信息似乎都在暗示楼市正在加速回暖，似乎又到出手抄底的时候了。
对此，大家各抒己见，说什么的都有。由于很多朋友所处地域不同，主观感受相去甚远。这几天，全国房价数据公布了，借此我们可以分城市看一下全国大部的情况。
根据数据宝的整理，3月份全国多城市房价出现分化。我们先来看上涨的城市。
总体来说，杭州的涨幅最引人关注，环比上涨高达11.53%，南京涨幅8.16%，郑州涨5.89%。
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事实上，经历了货币化安置的普涨，目前全国房价总体已经较高，而人口持续流入就成为了最大的变数。
有一种观点认为，如果一个城市，人口每年都流入1%以上，那么积累一段时间房价就会上涨。打个比喻，房子如同城市的股票，人口持续流入，就相当于公司基本面，净利润持续增长。
做过股票的人都知道，股票市场最怕什么呢？就是高估，如果盈利增速不及预期，甚至突然亏损，这时候就造成了戴维斯双杀，业绩和估值双双下挫，股价大幅回落。
其实，楼市也是如此。一旦人口流入不及预期，或者出现人口的反向流出，再叠加高估值，那么房价就必然出现较大回落。我们看上述这些城市，杭州、南京、郑州都是人口流入的重点城市。这种情况下，即便高估值，也能够在持续的增长中逐渐被化解。
其他涨幅榜城市中，苏州涨了2.28%。此外，石家庄，扬州，成都，重庆，沈阳，长沙，三亚，合肥，南昌这几个城市微微上涨。
反观3月份均价下跌的榜单，更多知名城市上榜。其中，上海环比跌了5.85%，北京跌2.85%，广州跌3.63%，深圳跌1.21%，福州跌7.19%，济南跌2.22%，此外下跌的知名城市还有天津，青岛，西安，海口，太原，兰州。
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首先不得不提大家关注的房价标杆——北上广深。看似四个典型的一线城市全线下跌，但还应该具体划分，比如北上情况就更为贴近，广深也可以各自细致探讨。
北京上海作为超一线大都市，方向既定，就是人口控制，不允许再大幅增长。这好比公司业绩被设定天花板之后，估值自然要下调，至少不能再涨。这个预期已经非常明确，所以每每有人说“一二线可以投资，三四线不行”其实都是典型的从众行为。
地产人鼓噪一线房价回调可期、市场加速回暖BLABLA，多少有给自己撑腰打气的意味，因为大家都清楚今年会很难。
统计显示，截至4月7日已公布2019年年报的124家房企，平均销售额增速较2018年明显放缓。其中50家房企全口径销售规模总额同比增幅为17.6%，较2018年下降了19.8个百分点。
屋漏偏逢连夜雨，原本希望在2020年“扳回一城”的房企，又逢新冠肺炎疫情，一季度销量遭遇滑铁卢。近日公布的2020年一季度房地产企业销售TOP200榜单，年度销售目标完成率仅为12.41%。
所以说，对于人口设限，房价极高，落户又极难的北京上海，已经不再具备上涨的潜质，未来一段时间大概率就是稳中有落。其实北京上海局部数据的房价已经跌了10-20%，接近2017年水平。如果着急卖房，很多高端房产的价格甚至已回到了2015年甚至以前。只是入门级的老破小依然坚挺，因为这些房子代表了一个城市的门槛。
至于广州和深圳，虽然均处于人口流入阶段，但近况却迥异。
受疫情影响，作为以外贸为主的广州，今年想必会有很多企业和个人难逃困厄，这些因素聚积下会对城市的房价和预期，造成很大的杀伤；相比之下，深圳则完全另一番景象，其引以为傲互联网和金融的双轮驱动，不仅受疫情影响小，人口的快速涌入更加助推城市人气，所以深圳的房价弄不好还得涨。
现实数据也印证了这点，数据显示，深圳3月份二手房平均单价为71790元，位居全国第一。就在4月5日上午9点，招商蛇口太子湾·湾玺再度开盘。此次推出的N5栋公寓，单套总价2900万起，共计54套。开盘半天，全部售罄，吸金总额高达23亿元。值得注意的是，这次销售“不接受退房”，即这23亿元扎扎实实地买下了。
而这已是太子湾·湾玺年内的第三次开售。3月7日，首推70套N3公寓，2000万起步，当日售罄；3月13日，又推出14套豪宅，4200万起步，8秒售罄。
对此，有网友指出：这是深圳，你要相信。
至于其他二线龙头，如以产业拉动划分，外贸为主的城市今年肯定受影响；制造业和能源为主的城市也不会好过；而像杭州以互联网经济为主，反而可能迎来大发展。
以人口流向来看，人口大省的省会，如果没有其他竞争城市，虹吸作用下会比较强势，比如南京，郑州，西安；如果一个区域内多中心竞争，比如山东的济南和青岛，辽宁的沈阳和大连，四川的成都和直辖市重庆，将会稀释人口流入的力度，房价涨幅自然会受到牵连。
面积接踵而来的危机，当人们看到欧美主要经济体如多米诺骨牌般纷纷倒下时，原本鼓噪的所谓疫后“报复性反弹”论调已鲜有提及。美国前国务卿基辛格近日撰文称，我们恐怕回不到从前了――本次疫情将深远改变世界。后疫情时代，人们将重新评估资产，重估经济增长，重估未来。
自恒大打响线上卖房第一枪，已有数百家房企跟进，就连网络带货女王薇娅也被房企请来卖公寓，传统的房地产营销方式正在经历颠覆性改变。
“目前房企最紧要的工作还是要保证现金流的畅通，保证能够正常运营；其次多数城市房地产市场已经复工，房企要在做好防控，保证安全的情况尽快复工，恢复线下销售。”诸葛找房数据研究中心分析师国仕英表示，房企在恢复线下销售的情况下，还可以结合线上工具私域流量等工具进行蓄客，为销售做好铺垫。
本文来源：证券日报
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