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北京一季度写字楼空置率上升 但需求已开始反弹

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一场突如其来的疫情,让大部分商业活动停摆。作为经济的晴雨表,写字楼需求也被暂时压制,市场整体承压明显。

不过,危中有机。在这次突发事件影响下,写字楼的运营能力、楼宇智能管理、安全管理和绿色健康等将会有所提升;5G、大数据、远程虚拟、智能远程办公等迎来更多发展契机的行业,或将成为租赁市场的新兴力量。

近日,中介机构第一太平戴维斯、戴德梁行等发布了北京写字楼2020年一季度报告,均指出北京写字楼市场空置率上升、租金下跌现状。

第一太平戴维斯报告显示,一季度北京全市空置率上升至13.2%的高位,是自2010年以来的最高值。甲级写字楼平均租金承压下行,连续第五个季度出现环比下滑,为每月每平方米363.0元,平均租金指数环比、同比分别下降0.2%、2.6%。

戴德梁行报告则显示,一季度北京全市和五大核心商圈写字楼市场净吸纳量分别为-36782平方米和-28643平方米;空置率继续小幅上扬,分别为13.8%和8.0%;有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米377.5元和423.7元,分别环比下降1.3%和1.0%,同比下降5.6%和3.5%。

租赁需求受疫情影响被暂时压制是导致上述现象主要原因。

戴德梁行报告指出,2020年一季度,受新冠肺炎疫情影响,部分企业租户纷纷暂缓他们的选址和扩张需求,北京全市写字楼市场租赁活动基本处于停滞状态。加之经济的下行压力使得一些敏感的企业租户出现了退租、缩减面积等现象,空置率上升。

而为减少空置率,业主给予了更为松动的租金价格和采取加大免租力度等优惠条件来吸引企业租户,租金则随之下降。

尽管开局不利,但疫情对写字楼市场冲击有限,北京写字楼市场恢复能力强劲,这一现象将不会持续太久。

“对比2003年的非典疫情与2008年的全球金融危机之后的国内经济情况,可以预判:尽管此次疫情会直接影响到国内的消费、服务等行业,延迟复工也对制造及出口行业造成一定的冲击,但鉴于中国经济规模巨大且韧性十足,可以有效保障整体经济形势不会出现断崖式下降,且在疫情得到全面控制的情况下迅速修复并反弹。”第一太平戴维斯华北区董事长麦安东判断。

第一太平戴维斯报告指出,今年一季度,北京市政府已经发布一系列扶植企业的指导性政策,减免企业运营负担。随着未来疫情逐步得到控制,预计写字楼的需求或将逐步改善,在下半年逐步回归正轨,全市整体空置率仍将保持上升态势。

“租赁需求并没有消失、只是暂时性地被抑制住。因此,当疫情被完全控制住之后,写字楼市场一定会迎来新一轮的成交热潮,我们预判这些需求会在今年下半年或明年上半年得到释放。”第一太平戴维斯华北区研究部负责人李想对后市也较为乐观。

戴德梁行的报告作出相同预测——未来2-3个季度,随着疫情的消退和更多企业顺利的复岗复工,预计写字楼市场租赁活动将恢复到疫情前水平。

数据显示,从三月开始,北京开始逐渐复工,写字楼市场的活跃度较一二月已经有明显改善。

从三月调研数据中,李想指出两个有趣的特征:第一是新兴区域市场如丽泽在一季度的客户看房量等表现,反而比在疫情爆发前更为活跃,第二点是那些超甲级或者楼龄较新的甲级项目,有着非常稳定的入住率,换句话说,客户流失极少。

他认为这至少说明,其一,市场在复苏、需求在反弹;其二,受疫情影响,部分公司有意削减租赁成本,开始倾向于向丽泽等新兴区域市场搬迁。其三,优质的客户更看重楼宇品质,即便发生市场波动,也难以动摇优质租户的选择。

写字楼市场的发展基本还是由供求关系决定。疫情特殊时期,租户对写字楼需求的变化,将倒逼北京写字楼提升自身竞争力。

李想分析表示,从租户角度出发,他们会更加重视办公楼宇的品质,项目是否绿色、能否提供健康的办公环境成为重要评判标准,以及物业服务管理对于突发事件的应急措施和应对能力也会纳入考量。

因此,那些软硬件水平不足、管理服务较差的写字楼项目所受到的打击要远比那些优质项目来的更严重一些,这也倒逼那些综合实力不足的项目去不断提升、弥补不足。

戴德梁行研究院首席政策分析专家、北区研究部主管魏东认为,疫情下不管是企业还是租户对于绿色健康员工关怀这方面都会更加重视,业主方通过本次疫情对自身的物管水平会有一个提升。

哪些没入市的项目在设计建造阶段应更注重项目的品质和绿色健康环保等指标,已入市的项目应努力提升自身物管水平,树立项目品牌形象,从而获得更高的附加值。另外在招商过程中针对经济发展更有针对性的挑选优质有发展潜力的客户。

此外,受疫情影响,5G、大数据、远程虚拟、VR/AR、线上娱乐、线上教育、医疗健康、保险等行业或将迎来更多发展契机,智能远程办公将逐步兴起,相关支柱产业也将呈爆发式增长。

李想说,在线办公、短视频、手游等行业因疫情的爆发而间接受益,将成为租赁市场的新兴力量。

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