上海二手房量涨价跌，3月成交恢复六成

因疫情积压的需求从3月开始得到释放，上月，上海二手房成交量环比大涨，成交均价微降但趋于稳定。

今年3月，上海二手住宅共计成交约1.52万套，与去年同期比虽仍降四成，但与2月的4600套相比大涨235.2%。按周来看，成交套数连续上涨，且增速回升，最后一周超过上月总数。

根据信义房屋企研室监测，3月上海16个区县二手房成交量环比均上涨，而2月份各区县成交量为零增长。其中有十个区县的涨幅超全市涨幅，奉贤最高，达到418.1%。整个一季度来看，奉贤成交量也是同比跌幅最小，均价涨幅最高的区。

上海链家资深分析师杨雨蕾称，3月单月成交量已恢复至去年同期水平六成，周均成交量基本恢复去年同期水平。

市场复苏并没有带来价格的反弹，上海二手房成交均价继2月上涨后微跌。

3月，上海二手房住宅合同成交价约3.86万元/平方米，环比下滑约5.7%，是近四个月来的最低价。16个区县中上涨的仅有奉贤和金山，其余14个均下跌。

但成交均价下滑并不意味着房价的下跌，根据安居客数据，上海房价从今年1月至3月一直呈现爬升趋势——1月5.09万元/平方米，2月5.11万元/平方米，3月5.15万元/平方米。

杨雨蕾也表示，2月和3月成交均价的涨跌并非价格水平的上涨或下跌造成，而是成交区域和结构变化所致。

从各环线来看，3月外环以内各环线成交量占比有所回落，而外环以外回升。成交区域从外环以内向外环以外转移，与2月份市中心购房预期向好的情况正好相反，是成交均价回落的原因之一。

而从成交结构来看，3月上海二手房低总价段较上月回升，高总价段下滑，与当月成交均价下滑相呼应。

信义房屋企研室数据显示，2月份300万以下的成交占比继续走低，创2019年以来的新低，但300至500万的成交占比则继续走高，500至800万的成交占比也出现大幅度提升。行至3月，300万以下的成交占比回升6.4%，而500至800万成交占比明显回落。

“2月份大幅收窄的成交量导致成交结构变化，成交房源以高均价为主，环比增长5%，远高于正常水平。”杨雨蕾解释道，“3月份随着成交逐步恢复常态，价格也恢复正常。从同比来看，3月成交均价同比增长1%，依然稳定。”

从今年一季度整体情况来看，前期受疫情影响，全国二手房成交量环比和同比均下跌四成左右，创下近五年季度成交最低。随着疫情防控形势稳定，3月上海、南京和杭州三个长三角城市的等二手房的成交量超过去年12月水平，恢复至去年3月水平的75%。

疫情期间，多地集中出台房地产扶持政策以救市，但“房住不炒”的总定位也被多次强调，预计未来房地产调控仍将以“稳”为主。这也就致使市场企稳复苏的同时房价并未大涨。数据显示，3月重点17城中有14个城市均价环比下跌。

从目前来看，宏观调控政策没有发生大的改变，市场需求只是被延后了一两个月，待疫情退去整个市场的供求及房价都会逐步恢复正常水平。

上海二手房市场也一样，尽管整体水平与去年同期仍有差距，但目前成交量正在大幅回升，成交均价逐步恢复正常。如若后续疫情没有大变化，4月份成交能完全恢复的可能性很大。