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房企复工样本:倒排节点抢工期

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随着国内疫情得到控制,各行各业复工复产迎来加速度,房企也进入与时间赛跑的赶工关键时刻。

作为头部房企,融创对工程进度的要求比较高,竣工备案、预售备案也给全面复工带来了一些困难和挑战。

上市房企项目竣工与交付的时间节点,对财报的影响不言而喻。比如原材料的采购、运输,工程进度加快所面临的问题与风险,都是此前从未经历过的。正如融创相关项目负责人所言,企业对疫情发生之后的走向,一开始是迷茫而焦虑的。

随着各地政府对房地产复工复产的扶持,除了武汉以外,融创其他城市的项目已全面进入复工复产阶段。日前,21世纪经济报道记者走访了融创上海、镇江多个项目施工现场,通过对这家高周转房企在疫情面前的应对与战略调整,或可对房地产行业在大时代背景下的生存与发展缩影窥见一二。

大运营节点提前

4月8日,融创上海某项目施工现场,施工场面热闹。据相关负责人介绍,今年该项目有两个交付节点:一是8月30日,交付首批房源;二是12月30日,交付项目余下房源。

基于国内疫情得到全面控制,3月行业销售有所回暖,房企加速复工以及多地售楼处开放,居民购房需求开始逐渐释放。

从销售规模来看,3月单月销售超百亿的房企数量为19家,同比减少8家,环比增加12家。其中,碧桂园、恒大、万科单月分别实现全口径销售金额660亿、579.3亿和535.1亿元;融创中国、中海地产、保利发展、绿地控股、华润置地、招商蛇口、龙湖集团、世茂房地产的单月销售金额均超200亿元。一季度,融创销售排名第四。结合融创提出今年6000亿销售目标来看,融创在全面复工之后或将大运营节点提前。

综合来看,房企复工面临人员与原材料的问题,三四线城市的情况与一二线城市相比,原材料供应上面临更大压力。融创相关项目为此采取了一系列措施,抓紧与各个合作方沟通成本等问题。

据上述相关负责人介绍,项目工期延迟了45天左右,直至目前还没有完全消除影响。但项目保证了人员、材料的到位。对于复工的人员,团队采取措施,第一时间提供证明材料,采取包车或者小车拼接点对点的方式让工人分批到上海。目前项目有1100名工人,比平常增加20%左右;复工之后的原材料,特别是海外加工的原材料,为了不影响工序,海运改空运等方式保证运输顺畅。

抢收两个关键节点

疫情导致项目不可控风险加大,比如竣备阶段,房子外立面、保温、涂料、石材等工序工期保证的风险犹存。项目首次预售备案与竣工备案这两个时间节点,关系到上市公司报表和结转。

另一方面,融创土储超过82%位于一二线城市,三四线城市项目受疫情影响压力也在逐渐缓解。根据项目实际情况,目前项目节点压力也正在减少,部分项目通过一些措施增加费用去解决进度,风险也在可控范围内。据了解,融创内部有一套质量品控体系,不管工程进度如何,均严格按照品控体系进行。大房企的抗风险性在疫情面前将有所体现。

在镇江区域,融创有四个项目在建在售,其中两个处于收尾阶段。2019年,融创单个项目销售在镇江排名第二。

如在丹阳某项目今年计划在12月底之前拿到全部预售证。这是一个合作项目,2019年12月拿地,原计划年后开工。为加快工期,项目负责人早在2月初就带领团队一边与政府部门沟通,一边协调资源。项目最早计划7月底举办启动会,现在提到6月下旬;镇江项目相比去年年底没有发生疫情之前,工地上新增500名工人,达到1300多人。

房地产项目涉及领域众多。光是项目复工前的原材料等生产资料的准备,就比往年复杂与困难得多。

“兵马未动,粮草先行”

由于疫情的不可抗力,房地产原材料出现了供应不到位的情况。如某些高端项目内装修主要用的是海外加工材料。目前绝大部分已经运到上海关内,但到达工地现场还需时间。

上海原材料供应基本正常,而三四线城市又是另一番情形。据上述项目负责人反映,项目上很多矿石、瓷砖从海运过来。工程部门在复工之前就对原材料的供应商、下游的供应商,比如石材,会提前派员工到矿山去看复工复产情况,与工作人员对接。

“项目复工先要办理一系列手续,原材料供应商也一样,比如矿山也要通过环保检测,机器扬尘、疫情管控等,尤其是湖北的原材料前段时间直接就停掉了。”上述负责人说。

一个需要投资数十亿元的房地产项目,所需材料数量之多、品种之复杂是显而易见的。出于考虑整个项目公司的运转,融创目前应对办法之一就是换同等品牌,或者寻找存有原材料的供应商。

除石材以外,混凝土也是紧缺的原材料之一,项目负责人与混凝土公司谈判的时候,只能从付款条件,长期战略等方面入手。

工人是最紧俏的资源。融创的做法是尽量把去年在工地上的工人锁定。每天与工人保持密切联系,提前录入工人资料。对于工人来上海之后的隔离、住宿等后顾之忧也及时给出解决方案:提前定好宾馆,首批30名左右工人一到达上海便住进宾馆,隔离14天。

上海相关部门对工地开复工的政策支持和导向很明确,目前复工审批制也改成了复工备案制;但防疫管控也很严格,住建委巡视工作人员每天都到各个工地暗访,一旦发现问题,就会喊停项目施工。

谈及疫情对行业的影响,房企相关人士认为,首先,整个房地产行业今年将进入危机并存的行业,是一个洗牌并购的大年;其次,下沉到公司或者项目,拿地将更加慎重;最后,体现在销售端上,疫情会直接导致开盘推迟,企业现金流回流更慢。交付端今年会有一定量的延期交付案例发生,处理不好会导致群诉等事件的发生。

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