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上海、广州一季度新房成交下跌超4成 二季度渐入市场恢复期

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受新冠肺炎疫情影响,今年一季度新房市场成交量明显下滑。贝壳研究院近日发布的报告显示,一季度66座大中城市新房市场整体有近3成的下滑。一线城市中,上海和广州成交下跌幅度较大,均超过40%。

不过,随着疫情的逐步缓解,各地售楼处陆续重启,加之多地土地拍卖降低标准、放宽落户抢人才以及各种利好政策出台,此前被积压的购房需求开始复苏。3月以来,多地楼市成交已明显回温。

“预计随着疫情防控形式的稳定、市场秩序逐渐恢复正常,二季度将进入市场恢复期。”贝壳研究院首席分析师许小乐对《华夏时报》记者表示,而不少开发商对于二季度及之后的市场充满信心。

一、二线城市成交下滑幅度较大

4月2日,贝壳研究院发布的报告显示,受疫情影响,2020年一季度66座大中城市总体成交套数与成交面积分别为4247万平方米、37万套,累计同比分别下滑28.6%、30.7%,成交规模明显缩量。

按城市能级划分,一、二线城市成交下滑幅度较大:一线城市成交套数同比下滑39.5%;成交面积同比下滑38.4%;二线城市成交套数同比下滑34.9%;成交面积同比下滑31.7%。三四线城市则同比下滑17.1%;成交面积同比下滑15.6%。

一线城市中,上海和广州成交下跌幅度较大,均超过40%,北京一季度新房供应面积55万平方米,同比下降60%;成交面积99万平方米,同比下降32%;深圳成交量保持低位水平,但一季度同比有2%的增长。

但因为较好的市场应变能力,南京、杭州、厦门等部分二线城市一季度楼市成交量相对稳定。其中,南京房管局早在2月20日就提出房地产线下销售恢复开放,这使得南京的商品住宅成交量一季度增长了6%,成交量在二线城市中排名第五。而作为全国首个从政府层面全面推出“线上售楼处”制度的城市,杭州成交量在一季度同比下滑5%,下滑幅度最小。

令人欣慰的是,随着疫情防控形势好转,房企已相继按下线下复工复产“快进键”。在前期积累客户转化、以及政策适度放松支持下,3月份新房市场迎来了交易量的回升。反映到房企的业绩上,尽管克而瑞提供的数据显示,3月单月房企业绩规模较去年同期下降17%,但同比降幅较2月有近21个百分点的收窄。其中,规模房企更是表现突出,TOP10房企的单月业绩规模基本达到去年平均水平。

近期,多家房企也传递出市场回温的信号:旭辉控股董事局主席林中在日前举办的业绩会上透露,3月份公司业绩还没有完全恢复正常。不过根据内部监控信心指标及客户的来访量,3月底的客户来访量已恢复到去年同期的9成;龙湖管理层也表示,3月份开始,整个市场慢慢复苏,长三角已恢复到近8成,华南的广州、深圳,西部的成都、西安,这些城市复苏非常快。

《华夏时报》记者注意到,市场逐步复苏的同时,被疫情压抑的购房需求得以释放,部分地理位置优越、性价比较高的房源更是再现“日光”现象。仅以苏州市场为例,3月20日,龙湖首开湖西星辰项目线上开盘,仅用60秒就销售了12亿,同日碧桂园伴山澜湾项目9秒去化9成;3月22日,龙湖大境天成项目再度开盘,1分钟内销售了5.4亿。

另据58同城、安居客发布《2020年一季度楼市总结报告》显示,3月份,有42.8%的受访者认为今年是买房的好时机,32.9%受访者认为今年楼市成交量将同比上涨。

疫后一线城市将出现一定程度的反弹?

基于当前的市场表现,尽管“抗疫”仍未结束,但业内对于新房市场的未来走势充满信心。

贝壳研究院认为,长期来看,一线城市需求量仍在,疫后下跌幅度较大的一线城市将出现一定程度的反弹。贝壳研究院新房分析师潘浩以北京新房市场为例,认为从2020年一季度来看,在疫情影响下,成交量仍略高,可见市场需求仍在。其预判,在疫情逐渐被控制、市场进入恢复期后,疫后需求量将得到一定量的释放,未来供需关系的变化仍取决于供应量控制。

业内人士普遍认为,随着疫情防控形式的稳定、市场秩序逐渐恢复正常,二季度将进入市场恢复期。

中指研究院方面谨慎表示,目前房地产市场逐渐好转,但距离市场正常供求还需要一定的时间,预计二季度房企业绩表现将恢复至疫情前水平;贝壳研究院指出,各大房企在疫情期间寻求销售线上化措施,同时积累客户资源,并且众多企业已经开始采取打折销售策略,预计市场进入恢复期后,将带动整体市场快速复苏。而潘浩判断,一二线城市将进入快速增长阶段,重新成为成交上涨的主要拉动力量。

而在近期密集举行的业绩发布会上,多数房企也表现出对后市乐观的态度。旭辉控股CEO林峰表示,“相信疫情对我们整个工程和销售的影响可能会陆续减弱,持续回归常态”。平安证券研报也显示,龙湖、正荣、弘阳等房企预计4月份销售有望恢复至往年正常水平,新城控股反馈一二线楼市复苏略好于三四线。

当然,热度渐高的楼市不会改变“稳”的底色。旭辉控股董事局主席林中在业绩会上直言,相信疫情后政策是非常平稳的,房住不炒,“我们相信市场是平稳的,不会出现市场的大起和大落”。

58安居客房产研究院分院院长张波也告诉《华夏时报》记者,北京、上海、深圳、江苏、浙江、广东等地区表态,稳地价、稳房价、稳预期,坚持房住不炒。3月份央行会同财政部、银保监会表示”不将房地产作为短期刺激经济的手段”,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性,“这说明一城一策、因城施策的楼市方针成为大趋势”。

值得一提的是,房企短期销售回款承压,叠加偿债规模高企,一季度资金需求不减。由于当前房企财务压力增加,也让人担忧这种压力是否会传导至新房市场,带来房价的较大波动。对此,潘浩强调,个别企业在个别的城市有一些“跳水”的动作是有可能的。“但这不会是系统性的,更多的是一个小片区的影响,市场还是平稳的。”

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