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负债高企,四川家族小房企领地着急上市筹钱

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这几年,激进扩张、负债高企的中小房企都寄希望于港股上市打开融资通道,四川家族小房企领地也是其中一员。

4月9日,港交所公告了领地的招股书。招股书没有公布领地的销售额,根据克尔瑞2019年房企排行榜,领地集团2019年流量销售额为247.3亿,位于排行榜的第96名。权益销售额为226.7亿,位于排行榜的第82名。

1999年,刘氏三兄弟创立领地,刘玉奇为领地集团执行总裁,刘山为领地集团副总裁,刘玉辉为领地集团董事长,彼时三兄弟分别32岁、30岁和28岁。

去年9月,领地权力格局发生变化,大哥刘玉奇和二哥刘山退出董事会,只有弟弟刘玉辉还保留着董事长的职务。彼时,成都行业人士称,这是领地为了上市准备做的权力分割。

根据招股书,截至2017年、2018年及2019年12月31日,领地控股收益分别为53.39亿、45.14亿元及75.68亿。其中,物业销售收益占总收益比率超过98%,2019年物业销售收益为74.52亿。酒店业务收益为3710万,截止目前,领地控股经营三家酒店。

利润率方面,招股书显示,截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度,领地控股毛利率分别为20.1%、35.7%及27.8%。2017年、2018年及2019年,净利率分别为12.2%、11.5%及8.9%。2019年毛利和净利双双下滑,且低于同行。

利润率表现不佳,领地的负债和融资成本连年攀升。

根据招股书,截至2017年、2018年及2019年12月31日,领地控股的未偿还银行及其他借款(包括信托及其他融资)总额分别为35.86亿、78.54亿及117.55亿。其中一年内需要偿还的债务占了49%;两年内需要偿还的债务占了84%,短期偿还压力大。

净负债比率大幅攀升,根据招股书,截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度,领地净资产负债比率分别为60%、110%、140%。

借钱越来越多,借的钱还越来越贵。招股书显示,截至2017年、2018年及2019年12月31日。其未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%及9.9%。

这个融资成本一点也不奇怪,领地的主要融资方式是信托,信托融资收益一度高达18%。根据招股书,截止2019年底,领地有26项与信托融资提供商、资管公司和其它金融机构订立的未偿还融资安排。

令人担忧的是,领地目前拥有的现金及银行结余远不足以覆盖短期负债。根据招股书,截至2017年、2018年及2019年12月31日,领地现金及银行结余分别为9.96亿、14.63亿及31.78亿,当中包括受限制现金、已抵押存款、银行及手头现金。

在土储方面,截至2020年2月29日,领地控股总土地储备为1331.45万平方米,包括未售可销售建筑面积以及已售但未付建筑面积41.24万平方米、开发中物业总规划建筑面积734.43万平方米及持作未来开发物业估计总建筑面积555.78万平方米。

领地的布局主要是成渝经济带及四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区,项目分布于全国20多个城市,包括新疆、佛山、成都、北京、长春、乐山、眉山、西昌等城市,主要是三四线城市。

招股书将领地这个家族企业的关系网彻底暴露。刘氏三兄弟除了刘玉辉仍然掌权外,刘玉奇和刘山的业务已经由他们各自的儿子刘策和刘浩威接手。

刘策和刘浩威加入公司后,重点补修了私募股权、投融资课程。

刘策2011年毕业于美国尔湾谷社区大学,在2011年10月加入公司,担任财务部经理,后还担任过投资发展部经理和首席执行官,负责监督项目投资决策过程。2017年刘策就读北京大学学习私募股权基金和资本运营课程。

刘浩威2014年毕业于加利福尼亚大学尔湾分校工商管理学,2015年5月加入公司,担任广东领地房地产总经理。2015年学习了上海交大安泰经济与管理学院私募股权课程,2017年在北大完成了投融资课程。

高管层中,除了刘氏家族成员外,执行董事侯小萍也格外引人注意。根据招股书,侯小萍是刘策的姨妈,2014年6月加入领地担任集团融资中心总经理。在此之前,侯小萍担任过西藏信托有限公司财务部总经理、西藏自治区投资有限公司财务部经理。

事实上,领地这几年的变化与二代逐渐接手公司业务紧密相关,二代在投融资方面更加激进,对规模的诉求一目了然。

按照领地原本的计划,2018年的销售目标是300亿,2019则要实现千亿。但根据克尔瑞数据,领地的销售目标已经连续两年未达成。

2019年时,董事长刘玉辉还提出将全力以赴完成重点省份70余个核心城市进驻,力保100个以上优质项目覆盖的阶段性战略目标,并最终在2020-2021年实现领地集团千亿目标。

这意味着,领地要在两年内业绩翻4番,从当前领地的土储分布看,千亿计划实现依然困难很大。

千亿目标难以达成,二代身上的任务不轻。负债、融资成本高企,刘氏家族现在只能寄希望于上市缓解资金压力了。

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