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2019年营收大涨,荣盛发展走上扩张快车道

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在跻身千亿房企后,荣盛发展(002146.SZ)在新的一年创造了不错的业绩。

4月7日,荣盛发展发布2019年报告,规模、营收和利润均录得上涨。

过去一年,荣盛发展销售额1153.6亿元,同比增长13.6%,超额完成销售目标;营收和净利也随之上涨,前者同比增长25.8%至709.1亿元,后者同比增长20.6%至91.2亿元。

在709.1亿元营收中,房地产达到634亿元,占比89.42%,依然占据绝对地位;新业务荣盛康旅实现营收约59亿元,产业园实现营收33.8亿元。

在营收构成中,地区贡献指标也值得关注。

曾被称为“河北地王”的荣盛发展,凭借京津冀一体化的红利,在地产规模赛道崭露头角。

不过,最近几年,这家公司受限于环京区域的限购政策,开始走出河北。2019年,荣盛发展房地产开发业务已伸展到辽宁、河北、河南、山东等十多个省份,同时还走出国门,进入捷克 。

随着全国化布局战略铺开,荣盛对于大本营河北的依赖性逐渐降低。

2016年,来自河北区域的房地产销售收入占比41.45%,2018年这一数字减少至38.78%。2019年,河北的收入虽依然占大头为35.66%,但江苏、山东也开始成为重要支撑,占比分别13.66%、13.8%。

2019年,荣盛发展毛利率下降1.4个百分点至30.1%,净利率下滑0.5个百分点至12.9%。

根据目前所公布财报,多数开发商已面临利润率承压的境况。

标普指出,土地成本上升、持续的限价政策、以及大幅降价举措(尤其是低线城市),推动毛利润率下降。

截至2020年4月3日已公布年报的40家受评开发商的毛利润率均值较2019年下降约3个百分点至30%左右。超过45%的开发商的毛利润率降幅高于2个百分点,而四分之一开发商的毛利润率降幅为5个百分点或更高。预计毛利润率将继续下降。

标普全球评级信用分析师叶翱行表示:“新冠疫情爆发,全国不得不采取严格的防疫控制措施,开发商2020年施工建设也因此暂停约两个月。这可能导致部分原本计划今年交付的项目延后至2021年,使得2020年营收确认可能面临更大降幅。”

中达证券提出相同观点:荣盛发展2019年净利率水平仍处于行业较高水平,但考虑到项目开竣工进度或受疫情影响而有所调整,下调荣盛发展2020/2021年核心净利润预测4.6%/4.5%。

此外,2019年深交所围绕荣盛发展2018年负债、融资、利润等各项财务问题, 下发问询函。

彼时深交所将主要财务问题指向其短期债务规模占比较大的原因及偿债能力和经营活动产生的现金流量净额等方面。

进入2019年,这些财务指标有升有降,总体趋稳。

根据财报,截至2019年末,荣盛发展一年内到期的非流动负债大幅增加75.5%至307.1亿元,2018年这一数字为175.0亿元。中达证券指出,这导致其短期债务占比提升10.0个百分点至52.8%、现金短债比下降26.6个百分点至87.1%。

荣盛发展2019年净负债率下降8.2个百分点至79.7%,同时经营性现金流自2017年来持续为正,2019年达21.2亿元。不过,相较于2018年底的175.12亿元还是大幅降低。

根据财报,荣盛现金流状况改善得益于2019年自身造血和外部输血——销售回款和融资。报告期内,荣盛发展实现销售回款860亿元,占签约额的74.55%,新增融资额478.03亿元。

突如其来的新冠疫情,给房地产行业带来极大冲击。荣盛发展也在2020年降低了规模发展的预期增速,将销售目标定位1210亿元,预计同比增长4.9%。

与此同时,在融资管控并未放松的情况下,荣盛发展也降低了融资目标,计划新增融资额520亿元。而2019年,其目标融资额为611.43亿元。

新形势下,房地产市场预期整体向下,不过,荣盛发展对土储扩充的渴求依旧强烈。

2019年,荣盛发展花了约300亿买地,先后在京津冀、长三角、珠三角、中西部等区域的36个城市获得土地100余宗,规划建筑面积979.34万平方米。截至报告期末,公司土地储备建筑面积3726.64万平方米。

中达证券指出,荣盛发展2020年计划新获取建筑面积约1335.9万平方米,以其2019年销售均价10505元/平计算,预计2020年拿地强度将进一 步回升。另据华泰证券数据,荣盛发展2020年拿地势头强劲,一季度已经花了76亿买地,同比增长222%。

至荣盛发展2019年财报发出,多家证券公司维持荣盛发展“买入”评级。

华泰证券指出,参考可比公司2020年5倍P估值,鉴于三四线城市销售景气度的不确定性,认为荣盛发展2020年合理PE估值为4-4.5倍,目标价10.12-11.39元(前值10.28-12.34元),维持“买入”评级。

中达证券则维持NAV折让35%,上调荣盛发展目标价1.5%至13.5元,对应2020年5.1倍PE,较现价空间达63%。

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