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溢价超10亿,债权人33亿接盘中弘大厦

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烂尾3年后,位于北京东四环慈云寺桥的中弘大厦的命运终于尘埃落地。

4月8日上午,北京植晟云厦物业管理有限公司以33.1237亿元的价格,将中弘大厦拍下,成为它的新买家。这一成交价,比评估价高出了8000多万元。

由于这场拍卖是在阿里拍卖平台上公开执行,因此从3月6日被放入拍卖链接后,沉寂多时的中弘大厦便再度引起人们的关注。到8日拍卖完成时,已经引来近7.5万人次的围观。

历时24小时的公开拍卖,在最后一个小时变得颇为激烈,仅有的2名竞买人轮番举牌,在21分钟内竞价11次,互不相让。最终,在15轮竞价后,中弘大厦被拍出。

竞价成功确认书公布了买家北京植晟云厦物业管理有限公司的身份。天眼查显示,植晟云厦是北京东富嘉吉投资管理中心全资子公司,东富嘉吉的母公司东富(天津)股权投资基金管理有限公司,股东则是东银实业和和中国东方资产管理股份有限公司。

值得注意的是,东富嘉吉正是此次拍卖的申请执行人。东富投资中心和植晟物业公司于今年1月6日签订的债权转让协议中,已经将债权转让给了植晟物业。而东方资产,正是中弘控股数百亿债务中,主要的债权人之一。

根据拍卖的评估报告和裁定书信息,2016年12月,东富基金、东富(天津)股权投资基金,与中弘系及王永红签订《合作框架协议》,由东富基金作为委托人,向大连银行北京分行申请25亿元贷款,用于清偿中弘相关债务、以及中弘大厦后续开发和建设费用等。

2019年9月的北京市第三中级人民法院的执行裁定书显示,东富嘉吉申请强制执行对北京中弘地产有限公司、北京中弘卓业集团有限公司和中弘控股股份有限公司等三家公司名下房地产、银行账户、有价证券和持有股权的保全冻结与查封,东富嘉吉可以获得中弘大厦所得款的优先赔偿。

事实上,东方资产和中弘曾有着千丝万缕的关系。除了有多项债权关系外,2017年,东方资产下属子公司东方邦信的一名员工,在济南中弘广场项目上提供融资帮助,以额外“财务顾问费”的名义非法收受中弘股份1324.62万元人民币,案件已于2019年11月作出判决。

北京大宗物业交易的一位业内人士坦言,可以看作是中弘大厦最大的债权人,通过法拍的合法方式,最终将中弘大厦收入囊中。

中弘大厦评估报告显示,楼宇地面总计35层,另有3层地下建筑,总共面积为6.55万平方米,评估总价约为32.32亿元,平均单价4.9万元/平方米。中弘大厦被挂上拍卖平台时的起拍价为22.62亿元,在评估价基础上打了69折。

需要注意的是,接盘方要支付的代价或许远大于33亿元。竞买公告显示,中弘大厦有53套房地产项目已经被预售,面积总计1.3万平方米,付款比例在2.39%-100%不等。另外,中弘大厦2017年停工至今仍未竣工,植晟云厦还要完成包括这53套房源在内的整体在建工程的全部续建工作。

第一太平戴维斯助理董事、华北区市场研究部负责人李想表示,这个成交价格基本可以反映出该项目之前的价值,但最棘手的问题就是这53套已经被散售的单元:“如果新业主能够将这部分单元回购,将大厦做成统一业权,未来还是有发展潜力的。”

东四环、慈云寺桥、北京CBD地标,每一个形容中弘大厦方位的词语背后,都隐藏着“寸土寸金”的含义。然而从拿地开始,中弘大厦历经改规划、项目易手、停工、烂尾,再到如今被放上拍卖的货架,可谓波折不断。

1999年,做国际工程承包起家的商人张健,和朋友创建了北京三能达置业。1年后,三能达从朝开置业手中,拿下了慈云寺桥西南角上的一块地,这正是中弘大厦的前身。

3年后,三能达置业,在地块上动工建设的东区国际公寓,在北京市场一炮打响。2004年的一份规划设计方案显示,二期建筑层曾计划建成约百米高度的双塔建筑,但后来改为如今的单塔结构。

然而到了2011年4月,三能达则以7.2亿元的代价,将项目转让给了中弘地产。有意思的是,成交前3个月,中弘是以代偿债务的方式,获得土地使用权,并预付了8.1亿元保证金在北京市高级人民法院的指定账户。

中弘大厦的辉煌与没落,正是从此时开始。7年后,北京高级人民法院再度审理了涉及中弘大厦的金融合同纠纷,只是这一次,被告变成了中弘。

2011年,正是中弘控股实际控制人王永红正春风得意的时刻。2008年北京奥运会的CBD东扩政策,让北京房价翻了三番。而王永红早年在常营囤了8年的600亩地块,此时已经翻了10倍,建成的中弘国际商务花园,也被市场一抢而空,这便是后来大名鼎鼎的北京像素。

此时的王永红,已经跻身胡润百富榜,2008年2月,中弘地产借壳ST科苑登陆A股,正式进入资本市场。

2012年,买下中弘大厦1年后,中弘股份联手中铁集团,以30亿元代价拿下海口如意岛。在这之后,王永红的胃口越来越大,陆续拿下济南“第一高楼”、后更名为中弘广场,以及三亚著名豪宅半山半岛项目,2013年-2015年先后涉足影视、手游、主题乐园、旅游地产等项目,并希望通过一系列金融资本运作,盘活其旅游资产。

然而如意岛先是由于“非法填海”,被停工停售,随后收购的半山半岛,还有项目原股东留下的巨大欠款缺口,让中弘的资金状况雪上加霜。另一方面,其金融平台也触及“红线”,因牵扯到徐翔案等问题被数次举报。

进入2018年,中弘资金资金缺口已经无法掩盖,中弘地产股份被司法轮后冻结,员工工资也开始遭到拖欠。当年8月,中国证监会对中弘股份就2017年前三季度报告涉嫌虚假记载进行立案调查。

直至9月,中弘控股因公司股票连续10个交易日收盘价低于1元股票面值,被公司公告提示可能被终止上市,到了12月27日,“中弘股份”在深交所收盘后退市,成为A股史上第一只市场化退市的股票,转入老三板后,于2019年12月起挂牌转让。

在2019年6月王永红归案之前,他已经长期滞留香港及海外,公司负债接近700亿元。然而由于债权债务难以区分、以及部分关联公司是否为中弘实控等错综复杂的问题,破产重组程序迟迟未能进行。

尽管如此,能以溢价成交,中弘大厦已经是中弘资产中较为优质的物业了。去年6月,厦门信托通过司法拍卖平台拍卖中弘持有的济南五幅地块,成交价仅为9.9亿元,低于评估价的12.39亿元。而如意岛项目,至今也没有寻得合适的买家。

如今,命途多舛的中弘大厦,终于觅得了新业主,这个北京CBD著名的“烂尾”,是否能就此复活,值得期待。

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