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京汉股份转让股权纾困,奥园11.6亿接盘

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雄安概念股京汉股份(000615.SZ)或将易主。

4月7日,京汉股份发布午间停牌公告称,控股股东京汉控股正在筹划股权转让事宜,拟向战略投资者协议转让其持有的占公司总股本比例范围为25%-30%(不含)的股份,该事项可能涉及公司控制权变更。

截至午间停牌,京汉股份的股价为4.03元/股,总市值为31.53亿元。

接盘者为中国奥园。4月7日晚间,中国奥园对外公告,收购京汉股份约29.99%的股本,代价为现金11.6亿元。与此同时,中国奥园将在收购事项完成后,透过借款或协助京汉股份融资,向京汉股份投入不少于5亿元,供其偿还借款及用作日常营运。

京汉股份是雄安概念股“八大金刚”之一,受雄安新区概念拉升,在近一年内其股价涨停5次,2017年还曾一路高涨至将近27元/股。

从备受追捧的雄安概念股到如今转让股权,京汉股份转型不太顺利。新业务大力投入以及地产业务收缩、周转不善都给其带来资金压力。

自2019年以来,因股东减持股份和质押股权,京汉股份的现金流状况就备受投资者关注。

根据公司公告,截至今年2月底,京汉控股及一致行动人未来半年内到期的质押股份总数约为1.34亿股,占其所持股份比例为38.07%,占公司总股本比例为17.16%;一年内到期的质押股份总数约为1.76亿股,占其所持股份比例为49.98%,占公司总股本比例为22.53%。

京汉股份当时回应投资者称,”公司股权高度质押下并非存在潜在现金流危机“,但股东减持股份动作依旧令投资者担忧其发展状况。

截至2019年年末,京汉控股及其一致行动人建水泰融企业管理有限公司、北京合力万通信息咨询中心(有限合伙)、关明广、段亚娟合计持有约3.41亿股,其中京汉控股持约2.9亿股,占比37.04%。另外海通证券资管7号持有股份数量约为4686万股,占比5.99%。

在京汉控股计划转让股权前,建水泰融企业管理有限公司已经减持了约3895万股,占京汉股份总股份比为4.98%,套现金额约1.75亿元,减持后目前持股比约3.88%。

海通证券资管7号也在减持股份。去年8月,京汉控股计划通过引战投来融资,将所持京汉股份约4686万股的流通股(占公司总股本的5.99%)协议转让给海通证券资管公司,设置“海通证券资管7号集合资产管理计划”。

今年3月23日,海通证券资管7号纾困计划到期,计划6个月内减持不超过占京汉股份总股本比例3%股份。

但从目前公司动态来看,京汉控股并无回购计划。

京汉股份是由田汉创办,总部位于北京,1996年起家建筑装饰,2000年进入房地产行业,2015年重组上市公司湖北金环(000615.SZ),后更名为“京汉股份”。

重组上市当年,京汉股份启动“去地产化”战略,开始新一轮大刀阔斧的业务扩张——在原有的房地产、化纤业务板块基础上,积极拓展养老康复、文化旅游等产业投资,从单纯的住宅开发商转型为健康产业开发运营商。

但这次转型见效并没那么快,最近几年,京汉股份各项财务数据发生波动,在资产和负债逐年上涨的情况下,其自我造血能力逐年下降,甚至出现亏损。

根据公司财报,截至2018年年末,其总资产已经由2015年73.43亿元增长至122.84亿元,总负债由2015年53.89亿元增长至93亿元。

但是2015年至2018年,京汉股份净利波动较大,分别为2.38亿元、1.09亿元、3.07亿元、1.57亿元。而截至2019年前三个季度,甚至出现亏损。到2019年年底,其盈利数字得到转正,但仅盈利1000万元至2000万元。

京汉股份目前现金流短缺主要来自两方面,一方面,新业务大力投入占用大量资金,另一方面,地产业务资金回笼效果甚微。

比如,2019年前三季度,京汉股份因增加南京大通关项目及Lyocell纤维一期项目投资,就导致投资活动产生的现金流量净额同比增长410.25%,为-4.63亿元。

对于盈利下降,京汉股份在2019年业绩简报中称,“本公司因战略转型未新增地产业务收入,而转型绿色纤维项目仍在建设期,尚未形成收入。 ”

目前京汉股份营收大头还是来自房地产。2017年、2018年和2019年上半年,京汉股份房地产业务营收分别为20.94亿元、21.16亿元、10.1亿元,占总营收比例分别为74.93%、73.26%和72.77%。

作为京汉股份支柱型业务,其地产业务土储丰富,因其在河北雄安新区手握大量土储,一度被资本市场看好。

但最近几年,京汉股份加大文旅、养老项目等产业综合体项目的投入,而这类项目资金沉淀周期长,不利于高周转。加上雄安新区最近三年停止房地产交易,土地储备需要更长时间才能转化为真金白银。

根据中国奥园公告,截至2019年9月30日,京汉股份未经审核净资产值约28.9亿元。其持有的项目主要位于北京、天津、重庆、成都、南京、太原、广东省、河北省等地,共计18个项目,现有已确权的总可售建筑面积约123.7万平方米。

2018年,京汉股份通过股权收购、资产收购、 增资合作、基金并购等多种方式成功获取多个文旅、养老项目及健康住宅项目,先后布局川渝、雄安新区周边、张家界、广东阳江等多个城市。

因此,根据公开信息,京汉股份项目分为住宅和产业综合体。其中,北京、廊坊、香河、通辽、简阳、温岭等地的项目以住宅为主。天津、雄安周边、太原、南京、重庆等地的项目以各类产业综合体为主。

京汉股份今年回应投资者雄安地产业务布局时表示,公司在雄安安新县大王镇张六村、向村,安新镇北新街村租赁土地合计371.41亩。同时在环雄安地区还有一些土地流转项目,如涞源县南屯镇文旅产业小镇项目规模18806亩,已获取立项621.98亩,其中621.98亩均为建设用地;固安南黄垡三村康养休闲田园综合体项目规模4400亩,已完成整体项目立项,目前已租赁198亩。

关于这些项目的进展状况,京汉股份的回应是,“公司在雄安地区的建设将遵照政府统一安排进行。”

进入2019年后,京汉股份不仅停止买地动作,同时还在不断出售资产。

去年12月,京汉股份以2.145亿元向新城控股、四川精华地产分别出售所持简阳嘉欣瑞恒投资开发有限公司15%、24%的股权。今年1月,又以1.82亿元向北京京台企业管理咨询有限公司出售通辽京汉置业100%股权。

自我造血能力一般,靠融资、卖项目等一系列动作还是无法纾困,京汉股份的转让股权事宜能否成功,也还需观察。

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