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高杠杆后遗症显现,多家房企评级连遭机构无情下调

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曾经被众多房企奉若至宝的举债扩张战略,如今终于显露出它致命的隐患。

4月3日,穆迪将富力地产(02777.HK)“Ba3”企业家族评级(CFR)和富力地产(香港)“B1”企业家族评级列入降级观察名单。穆迪方面表示,对富力企业家族评级下调,反映对其高债务杠杆率和流动性风险上升的担忧。

无独有偶,穆迪还将雅居乐集团(03383.HK,简称“雅居乐”)评级展望由「稳定」降至「负面」,以反映该公司信贷指标转趋疲弱。

同时,穆迪将泰禾集团(000732.SZ)公司家族评级从B3下调至Caa1,将Tahoe Group Global (Co.,)Limited发行、由泰禾担保的票据的Caa1有支持高级无抵押债务评级从Caa1下调至Caa2。穆迪称,上述所有评级展望已由稳定调整至负面。

穆迪评级调整的依据,主要为上述公司流动性管理及杠杆水平的表现。

穆迪称,未来12个月,富力将有620亿债务到期,该公司还将在2020年第二季度派息45亿元。截至2019年底,富力现金持有量约380亿元,加上扣除基本经营现金流项目后的合同销售收入,不足以支付上述款项。

事实上,为了应对债务到期,富力早已经做了系列安排。过去一年,富力围绕“促销售、抓回款”开展工作,收缩投资力度。一番谨慎操作下,期末富力净负债率下降15%,未使用银行授信约1200亿元。管理层预期,公司杠杆率今年还可下降15%到185%以内,在3年左右再降到150%以内。

但穆迪预计,富力的债务杠杆率(以收入/调整后债务衡量)在未来12~18个月将保持在44%~46%的较低水平,与同评级同行相比表现较弱,降低了该公司的财务灵活性。

情况稍显乐观的雅居乐面临类似的困扰。2019年,该集团销售额1179.7亿元,营业收入602.39亿元,归母净利润75.12亿元,同比分别增长14.9%、7.29%、5.43%。期末雅居乐手持现金426亿元,其中受限现金超90亿元,1年内需偿还的短期借款422.97亿元。

穆迪预期,雅居乐收入与经调整债务的比例会于未来12至18个月升至约60%,同时EBIT与利息比率亦料由2.3倍升至3倍。该行指出,负面评级展望反映在经营环境充满挑战下,雅居乐去杠杆的计划成效存在不确定性。

而对泰禾的销售预期,穆迪表示,2020年泰禾合约销售额将较去年下降15%~20%,现金流量也将因2020年合约销售下降而减弱。截至2019年9月底,泰禾短期债务306亿,主要来自信托贷款和境内债券,现金结余仅147亿元。

所幸的是,尽管近期海外资本市场波动剧烈,房企海外融资渠道不太乐观,但国内融资渠道依旧畅通,泰禾日前已获批发行120亿公司债。而富力为满足再融资需求,也于近期获得40亿元在岸债券发行额度和50亿元私募债券发行额度。

国际评级机构针对房企的评级下调潮还波及至代理行业。日前,标普宣布将易居企业集团(02048.HK)信用评级从“BB”下调至“BB-”。标普认为,由于近期收购地产项目,加之2019年经营性现金流恢复缓慢且非核心业务投资规模庞大,易居财务杠杆将会上升。

房地产企业信用及债权评级接二连三的评级下调,反应的是行业在杠杆推动下高速扩张之后的隐患逐步显露。

贝壳研究院新房分析师潘浩称,2017年~2019年,上市房企资金健康水平下降,2019年行业短债比水平从过去两年的2.1降至1.7。“2014年开始,大多数房企已在调整债务结构,此后两年房企短债比保持的还不错,但此时一些房企开始高周转操作,导致数据表现开始下降。”

目前来看,受疫情影响,房企销售回款不畅,叠加偿债高峰期到来,行业资金链进一步承压。中指院表示,1~2月,房地产开发企业到位资金2.0万亿元,同比下降17.5%,各项资金来源同比均降。

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