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中梁控股:换仓二线城市 “小碧桂园”减速

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棚改红利逝去 转变打法实行“三转”策略

3月30日,中梁控股发布2019年未经审核业绩公告,报告期内公司实现合约销售金额1525亿元,同比增加约50.2%;总收益为566.4亿元,同比增加87.5%;股东应占核心净利润39.01亿元,同比增加102.3%。

受益于此前聚焦三四线的布局,被业内称之为“小碧桂园”的中梁控股依然延续了较高的销售增速。中梁控股发轫于温州,而后总部搬迁到上海。秉持着“总部一线,布局三四线”的战略,中梁控股采取“快进快出”,收割了这一拨棚改政策驱动下三四线城市房地产市场火爆的红利。

但是,随着棚改政策红利的逝去,三四线城市房地产市场的下行和预期风险的增大,中梁控股正在改变以前的战术打法。

在中梁控股召开的业绩会上,中梁控股地产业务联席总裁及执行董事李和栗表示:“实际上,我们目前整个的投资策略是围绕‘三转’,转二线、转省会、转中心城市。”

“2018年我们对投资布局就做了一些调整。实际上到了2019年,在投资方面,我们超过90%的投资额是布局的二、三线城市。另一方面,三四线市场随着政策红利的逝去,出现了比较大的分化,存在一些结构性的机会,根据我们的周期策略,去寻找结构性机会这样一种打法,来规避风险。”

财报数据显示,2019年,中梁控股土地投资额为764亿元,共获取土地139宗。在全年买地投资中,二线城市占比提升至50%以上。分区域来看,超过60%的买地金额位于长三角、中西部、海峡西岸、环渤海及珠三角,占比分别为20%、8%、8%和1%。

但是,在“三转”的过程中,习惯于“三四线打法”的中梁控股也面临着全新的挑战,比如省会中心城市更高的土地成本,更激烈的竞争,更高的产品需求等。

李和栗透露,2020年中梁控股销售全口径的销售目标,目前初步定位在2019年的基础上增长10%(即1680亿元),这相比于此前高达70%的年均复合增长率大幅度降低,这也预示着中梁控股告别了前三年规模快速增长的模式。

净资产负债率大降之后略有反弹 融资成本仍高企

财报显示,因规模扩大,中梁控股当期债务总额同比走高。截至报告期末,中梁控股债务总额同比增加48.8%至401.81亿元;净资产负债率增加7.5个百分点至65.6%。当期中梁控股因借贷产生的利息费用累计37.85亿元,同比增加55.2%。

在此之前,2016年至2018年间,中梁控股大力降低净资产负债率,从1790.2%一直降低至58.1%。但是,相比于2018年,中梁控股在2019年的净资产负债率有一定比率的反弹,从58.1%上涨至65.6%。

另外,值得注意的是,中梁控股的融资成本居高不下,平均融资成本依然位于9.4%的高位。中梁控股在业绩会上表示:“2020年将进一步开拓新融资渠道,境外贷款和境内的ABS等,进一步降低境内非银行贷款的比例。”

中梁控股在财报中表示,融资成本的增加,主要是由于借款金额及利率上升导致银行及其他借款、优先票据利息增加所致,部分被在建物业资本化利息抵消。

从中梁控股资产负债表来看,2036亿元的总负债中相比2018年新增一项为优先票据。在上市之后,中梁控股尝试发行优先票据,但是利率却一直维持较高位。去年年底,中梁控股曾经发行一笔1亿美元的优先票据,利率高达11.5%,今年年初,发行的2.5亿美元优先票据的票面利率也达到8.75%。

对于境外融资,中梁控股资本市场与投资者关系总经理及公司秘书杨德业表示,“会继续在境外做一些新的融资,也会继续去关注这个市场。我们今年到期的债务也不多,在今年11月份有一个2亿美元的境外债到期的,已经准备好了一些计划,同时我们在5月份基本上也可以根据现有的政策,去申请大概7亿美元的额度。”

由于近期美股的波动,地产美元债下跌,部分美元债遭遇抛售。对此,杨德业称,“关于美元债情况,我们现在也看到市场波动还是比较大的,价格还是有些下降,我们会对市场机会继续去关注,不排除会有回购的机会。”

此外,杨德业还表示,“公司希望将净资产负债率保持在70%-80%之间。 ”

毛利率、净利率有待提升

财报数据显示,2019年,中梁控股实现收入566.39亿元,同比增长约87.5%;归属股东净利润38.34亿元,同比增长98.5%;毛利131.82亿元,同比增长90.75%。

虽然营收和利润同比都有较高的增幅,但是从23.3%毛利率和6.9%核心净利率指标来看,两项指标尤其是核心净利率明显低于行业平均水平。

对于毛利率,杨德业表示,销售和财务管理费用也是跟公司规模同步增长。“去年公司毛利率23.3%,这个是与公司的经营模式情况相关,根据我们实施快周转策略,对于以住宅为主的开发商来说,大概是一个比较合理的水平。”

杨德业继续表示,中梁控股一般的项目基本上毛利率在21%-25%之间,结转部分要看当时拿地的土地成本及当时售价有没有受限价限购情况影响。“未来随着我们的融资结构的改善,会进一步降低用地成本,从而也会把我们的毛利率增加上升的空间。”

对于未来的规模发展目标,李和栗表示:“我们的销售规模发展情况,初步定为一个比较稳健的方向,即每年10%-15%的一个增长率。那么2020年可能因疫情原因,对2月份有点影响,所以我们初步定10%,未来都在15%-20%。那么对于排名情况,我们希望随着规模有一个同步提升。”

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