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私有化传闻下SOHO中国决定不派息 2019年净利润跌三成

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参加综艺、制作木工艺品、开减肥班,潘石屹似乎成为了中国最“不务正业”的房地产商。近期,SOHO中国这家聚焦于投资房地产开发和物业租赁的公司交出了2019年的成绩单。财报显示,2019年SOHO中国净利润下跌3成。受写字楼市场入冬的影响,公司旗下的核心项目出租率出现了下滑,大部分项目租金收入也较2018年有所减少。

另外,近期,SOHO中国深陷私有化传闻,2019年财报也显示将不派息。目前,针对私有化传闻以及财报显示出来的种种问题,《华夏时报》记者向SOHO中国发去了采访提纲,但其表示近期不会作出回应。

净利润下跌3成

对比其他房地产上市公司,SOHO中国仅24页的2019年财报看起来有些简单。业内有声音认为,这是一份“毫无惊喜”的成绩单。

从财务数据上来看,SOHO中国大部分财务指标与前两年相比变化不大。年报显示,2019年,SOHO中国全年营业收入为18.47亿元,2018年全年营业收入约为16.68亿元(剔除已售凌空SOHO「已售项目」租金收入)同比增长了11%,其中逾9成的收入来自于租金收入。

2019年SOHO中国的毛利润率约为82%,2018年则约为75%。另外,财报显示,公司在2019年度的归母净利润为13.31亿元。2018年,归母净利润为12.33亿元,但其是在剔除了出售凌空SOHO产生的非经常性利润之后。由此看来,2019年的归母净利润在这种计算方式下的确是产生了8%的同比增长。但是如果不剔除出售凌空SOHO产生的非经常性利润,真实情况则是,2019年归母净利润同比下降了30.85%。

另外,截至2019年12月31日,净借贷占归属本公司股东权益的比率约为43%,平均借贷成本约为4.8%,境外借贷占全部借贷约4.2%。

目前,疫情对于各行各业冲击较大。SOHO中国方表示,其对疫情的防控工作正在全国范围内持续进行,截至批准发行财务报告之日,未发现疫情对于财务报告产生重大不利影响。

核心项目出租率下降

从财报中可以得知,SOHO中国的营收主要来自于投资物业项目的租金收入。但在2019年北京和上海较不乐观的写字楼市场环境影响下,SOHO中国早已入市的7大项目中,有6大项目的出租率同比出现了下降。

其中,前门大街项目的出租率由100%下降至95%,望京SOHO的出租率由98%下降至86%,光华路SOHOII的出租率由95%下降至87%。另外,外滩SOHO的出租率也由2018年的87%下降至78%。

针对此项数据,SOHO中国方表示,戴德梁行的市场报告显示,北京和上海的写字楼在2019年年末平均租金和出租率较年初均有不同程度的下降,而2019年SOHO中国在北京和上海的成熟项目的平均租金均逆势上涨,2019年第四季度出租率出现随市场走低的情况。

由此可见,“市场情况”似乎成为了SOHO中国核心项目出租率走低的不可抗力因素。而平均租金是否像SOHO中国在财报中所称的出现了逆势上涨,财报中并未具体显示。但是对比2018年的财报,《华夏时报》记者发现,SOHO中国旗下的核心项目租金收入大多出现了下滑。

例如,2018年,前门大街项目的租金收入为1.17亿元,2019年1.11亿元。望京SOHO在2018年的租金收入为3.86亿元,2019年租金收入为3.82亿元。另外,2019年,光华路SOHOII和外滩SOHO的租金收入同比2018年也出现了下降。最新进入市场的丽泽SOHO、古北SOHO则为2019年SOHO中国的租金收入贡献了不少成绩,同样使得SOHO中国全年的营业额出现了增长。

2019年11月,SOHO中国最看好的项目丽泽SOHO迎来了首批签约客户,其是一个位于丽泽商务区的大体量写字楼。彼时,北京的写字楼市场就已经面临供应过高的难题。当时,《华夏时报》记者曾就丽泽SOHO的租金水平采访了SOHO中国董事长潘石屹,潘石屹表示,租金水平太低,租金回报率更是“都不好意思说”。

而针对目前SOHO中国核心项目的具体租金水平和租金回报率,《华夏时报》记者向SOHO中国的相关负责人发去了采访提纲,但SOHO中国方表示,目前不对此作出回应。

未提私有化 决定不派息

近期,SOHO中国深陷与黑石交易以完成私有化的传闻之中,但纵观整份财报,SOHO中国未提及此次交易。SOHO中国方也对《华夏时报》记者表示,近期可能都没有更新回应。

除了未提及公司是否会走向“私有化”之外,《华夏时报》记者发现,近期,SOHO中国2019年的财报中也未见“出售地下停车位”和“共享办公SOHO 3Q”的身影。

2019年9月30日,SOHO中国发布公告称,将向独立第三方出售2583个地下停车位,初始代价约为7.61亿元,预期将录得毛利润约为2.53亿元。但是SOHO中国2019年财报显示,公司出售物业单位收入仅为1433.5万元,这一交易是否进行完毕或到底是否录得,财报之中并未清楚显示。

而针对SOHO 3Q,在2019年10月份,市场上有消息传出,SOHO 3Q计划将旗下11个项目打包卖给筑梦之星,在2019年的财报中,这一项目或者这一交易带给公司的影响也未有显示。

此外,真正引发市场关注的是财报中的一句话,“董事会决议今年不派发末期股息”。投资者猜测,“不派息”或许与私有化有关。近年来,围绕着潘石屹的一直是“卖卖卖”与“跑路”传闻,但其曾在2019年年底多次表示,“不会跑的,别听信卖资产谣言”。

而针对上述财报显示的相关问题,《华夏时报》记者采访了SOHO中国方,SOHO中国方表示,目前所有问题暂时都没有回应。

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