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闽系房企中骏“放卫星”,5年建100个购物中心

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又一家过去以住宅开发为主业的房企向商业地产发起冲击,这是3月31日中骏集团控股(01966.HK)在2019年度业绩会上透露出的最新信息。

3月30日晚间,中骏集团(01966.HK)发布2019年业绩,并于次日召开了线上业绩会。董事会主席兼行政总裁黄朝阳、执行董事兼执行总裁黄攸权、执行董事兼助理总裁黄伦、财务总监兼公司秘书李少波以及负责商业地产业务的商业行政总裁牛伟、负责长租公寓业务方隅的行政总裁陈坚共同出席了业绩会。

从出席的高管阵容足以看出中骏内部对商业和长租公寓业务的重视。业绩会上,中骏野心勃勃的计划摊上台面:今年计划新布局20个购物中心、30个长租公寓。

这超过了过去多年来中骏布局的商业和长租公寓项目总和。年报披露,目前中骏一共才布局14个购物中心,总建筑面积98万平方米,共签约了34个长租公寓项目,目前开业量大概只有3300间左右。

过去最擅长玩转“双轮驱动”模式的是新城控股,因为善于利用商业项目获取廉价土地,新城一口气冲到全国房企第八的位置。中骏的“一体两翼”颇有要以新城模式为师的味道。

业绩会上,中骏也宣布了自己的五年计划,这个计划甚至比新城的100座吾悦广场更为宏大,因为还包括大规模布局长租公寓——中骏称,到2025年,将在全国布局100个“世界城”商业项目,每年以20个的速度推进规模化;同时布局20万间长租公寓,管理规模超过600亿元,管理租金规模达100亿。

相比之下,中骏对销售目标转为保守。

中骏去年超额完成销售目标,达到805.01亿元,同比增长约56.7%,也远远超过了黄朝阳此前提出的2019年突破700亿的要求。

尽管2019年增长势头良好,中骏还是谨慎的将新目标下调至930亿元,同比增幅仅为15.5%。

黄朝阳在业绩会上表示,原本的销售目标是1050亿元,现在调低120亿,大约相等于疫情下所减少的销售金。

但界面新闻记者了解到,中骏内部的2020年目标仍然是超过千亿。

2019年,中骏的营业收入为213.7亿元,同比增幅20.2%;归母核心溢利26.5亿元,同比增加约20.5%。归母净利润35.10亿元,同比增加约3.7%。

由于限价政策影响项目平均销售单价,中骏的毛利率出现小幅下降趋势。2017年至2019年底,中骏的毛利率分别为34.1%、34.6%及27.6%。去年毛利为58.92亿元,同比下滑4.1%。

从区域来看,中骏在长三角、海峡西岸、环渤海及中西部的布局较为均衡,分别贡献销售金额的33.7%、21.9%、20.2%及18%。

土储方面,中骏去年新增46个项目,新增建筑面积约980万平方米,分布于32个城市,主要包括厦门、北京、济南、南昌、天津、杭州、苏州及重庆等城市,其中12个为新进入城市。

值得注意的是,一贯以一线城市为布局重点的中骏,近年来在一线城市的新增项目和销售额却不升反降。

去年中骏新增项目分布以二线城市为主,仅在年初和年底拿下北京两幅地块及广州一幅地块,在上海没有斩获土地。体现在销售情况中,中骏及其合营公司及联营公司去年在一线城市销售占比仅13.2%,在二线城市则超过总销售额一半。

2018年,中骏在一线城市的销售额降幅高达46.2%,在北京、上海等城市的签约金额几近腰斩。对此,中骏集团曾表示,一线城市推出多项抑制楼价升势政策导致减慢一线城市楼盘的推售节奏。

从财务数据来看,中骏的运营管控保证了现金回流,债务结构也有改善。去年净负债率降低0.4个百分点至60%。截至期末,中骏现金及银行存款结余达239亿元,相较去年同期199.7亿元增加19.7%,现金短债比1.94,短期偿债压力可控。

从发债来看,据不完全统计,去年中骏共发行五笔美元债,总额为23.9亿美元。主要用于赎回并注销一笔3.5亿美元票息率10%的优先票据、同时用于上海长租项目。9月,中骏还拟分批进行5.16亿港元及1.8亿美元定期贷款融资。

今年2月,中骏成功发行两笔总额为14.17亿元的资产专项支持计划,并以4.8%及4.69的票面利率创下历史新低。

中骏称公司上半年没有大额到期债务,在财务方面现金的流动性较为充裕。此外,中骏也预计今年的融资成本仍将维持在6.5%至6.7%之间。

在业绩会的问答环节,最受关注的还是中骏的商业和长租公寓的发展计划。

疫情发生后,商业地产和长租公寓都受到了不同程度的冲击,此时提出大规模扩张计划,在外界看来或许不是好的时机。

中骏管理层表示,商业的规模化正在积极被推进,甚至丝毫未受到疫情的影响,一季度,中骏拿下三个新的商业项目。在2025年布局100个世界城商业项目后,预计年收入租金会超过45亿元,净收入的回报会在8%。

中骏会把购物中心项目分成三条产品线——A标、B标和O标,分别对应二三线城市,A标以时尚流行的消费内容服务于都市年轻家庭;B标以居家生活所需内容服务于周边全客层家庭;O标是一二线城市中以高性价比的零售内容+吃喝玩乐为主的配套服务。

对于长租公寓,中骏管理层反而称其为“抗周期性、具备防御性”的产品,并举例称,去年年底时中骏的长租公寓项目整体出租率达到92%,2月份受到疫情影响出现回落,但是现在随着复产、复工,出租率又很快回升到90%,由此可见长租公寓抗周期性比较强。

中骏方面称,未来长租公寓的商业模式将采取基金管理形式和数据化连锁经营。

“希望到2025年,我们的房量可以达到20万规模,我们现在开业的项目大概有3300间左右,未来的两个月争取增加到4200间,希望今年可以增加到8500间以上的开业房量。” 方隅行政总裁陈坚表示。

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