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过度依赖深圳市场,国企深圳控股销售未达标

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3月31日,深圳市属国企深圳控股(00604.HK)举行了2019年全年业绩会。

深业控股2019年业绩公告显示,公司年内实现合同销售收入168亿元,同比微增2.1%。这意味着深圳控股未完成180亿元的全年销售目标。

2019年,深圳控股实现收益149亿港元,同比下降10.35%;权益股东应占溢利为40.63亿港元,同比上升19%。

谈及业绩表现,深圳控股副总裁董方表示,2019年的经营业绩维持平稳。目前对于公司2020年的销售目标还没有明确的数字。

深圳控股168亿元的销售业绩来源中,位于大湾区的项目占到88%,这其中深圳项目的销售额占总销售额比例约80%。

深圳控股始终享受着来自项目的地缘优势。

在深圳项目中,“网红盘”深业中城2019年10月底开盘,2794位认筹客户抢192套房源,8小时内便全部售罄,揽金近50亿元;前海颐湾府2019年11月底,开盘去化高达九成。两个去年年底开售的楼盘贡献了深圳控股的绝大部分业绩。

基于此,深圳及大湾区仍是深圳控股发展的重点。

截至2019年底,深圳控股土地储备规划总建筑面积约438万平方米,权益建筑面积约383万平方米,计容建筑面积327万平方米,其中一二线城市占比51%,大湾区占比51%。

而投资物业总面积的129万平方米,也有81.8%位于深圳。

深圳控股管理层表示,“主要是粤港澳大湾区,及一二线重点城市,预计今年新增土地储备资金投入应该不低于60亿元。”

深圳控股肯定未来会加大拿地力度。董事会主席吕华表示,疫情对于高负债的企业影响较大,而对于深圳控股来说则是一个机会。他认为是“风险平衡的策略”,即是一方面要考虑开发速度,同时也在强调公司开发的收益和风险的规避。

深圳控股管理层也认为,公司有100多亿元的现金储备,而且能够从银行获得成本较低的融资,希望趁着市场变化的机会,增加一些土地储备,市场机会出现时会果断出击。

对于界面新闻所询问的深圳控股商业运营方面的情况,公司回应称,深业上城商业部分于2018年开业,招商率达88%,年度销售额超过20亿元。

另外位于塘朗城的购物中心作为深圳大学城区首个购物中心,于2019年7月26日开业,截至2019年底,塘朗城招商率达88%。此外,深业东岭商业部分招商率达70%。

值得注意的是,曾被寄希望打造成福田区标杆商业项目的深业上城,开业两年的效果并不如人意。

界面新闻记者实地走访发现,深业上城商场内部每一层都有数个店铺处于招商状态,室外小镇也有不少店铺为招商状态。并且公共交通不便,这点一直为人诟病。周边区域多为老旧社区,高端消费和商务氛围较弱。

不过,深圳控股向来为人所瞩目的是其对恒大的股权投资。

2017年5月31日,深圳控股通过全资附属公司深圳市深业深恒投资有限公司与中国恒大集团的附属公司订立投资协议,向恒大地产资本投入人民币55.0亿元,目前持有恒大地产1.7626%的股权。

根据投资协议条款,恒大地产于2017、2018、2019年的净利润有约定的指标。其中,恒大地产已达成2017年、2018年净利润的承诺,深圳控股于2018年下半年获得2017年红利约人民币5亿元。深圳控股获得的2018年红利约人民币7.8亿元,该股息分配时间由2019年12月31日前延期至2020年1月2日。

对此,深业控股管理层表示,深业控股与恒大进行了密切的沟通,会有一系列的分红保障,我们也进行了测算,对2019年(恒大)利润分配有信心。

投资收效不错的情况,深圳控股的财务水平也比较稳健。

2019年,深圳控股净负债率40.7%(包含所有带息负债),同比下降13.5个百分点。截止2019年底,短期借贷84.06亿港元,同期相对应的现金余额约123.73亿港元。

深圳控股管理层表示,目前有较充足的现金储备,负债率和净负债率都处于低水平,融资成本也维持在4.7%的较低水平。未来将进一步拓展融资渠道来增加现金流,提升运营效率,推动公司的盈利模式。

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