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核心ROE24.8%创新高,看旭辉的逆势增利攻略

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地产企业的盈利能力在逐年下降,似乎已成行业共识。

近年来,受制于来自金融环境、政策环境、市场环境等多重叠加因素影响,房企的处境看起来并不是那么美好,弥漫在行业中的,更多是逆水行舟的谨慎。

这也是洗牌的关键时刻,疫情黑天鹅将幕后酝酿的暗潮推向台前,一场前所未有的房企压力测试来临。

逆势增利

2019年,旭辉实现毛利率25.1%,同比增长0.1个百分点;调整后毛利率为30%;公司核心净利润率为12.6%;已确认营业收入同比增长29%,至548亿元;总利润90亿元,同比增长27%;股东应占核心净利润同比增长25%,实现上市以来复合增长率33%,2019年达到69亿元,创历史新高。

同时,2019年旭辉实现核心ROE(净资产收益率)24.8%,同比增长1个百分点。上市以来核心ROE平均超过21%。

这又是旭辉盈利稳步增长的一年。然而,随着疫情黑天鹅的到来,未来,对于利润的追求,会否像很多同行企业认为的那样,变成一种“奢求”?

对此,旭辉显得非常“有谱”。业绩会上,旭辉控股董事局主席林中透露,过去旭辉销售回款考核比重占大头,但从2019年开始,旭辉内部对利润的考核比例,已经大于销售以及回款。旭辉把盈利作为铁三角中心的很重要的一环。2020年,旭辉对利润的考核将占到70%。而通过精细化管理,降低包括融资成本在内的各项成本费用,亦有提升利润水平的空间。

林中列举了稳定毛利率的几项措施:第一、成本管理还有空间,通过改善之前对供应商的整合、战略集采、减少建造过程的浪费,还有一到两个百分点可以节省出来。第二、财务费用还可以进一步降低。第三、提高多元化的拿地能力,降低整个土地成本及整个土地成本在售价中的占比。

“以往旭辉全部以招拍挂拿地,去年多元化拿地比重占三分之一,土地成本有大幅度的下降。今年将通过不断开发商业IP,产业IP,进一步加大对城市更新改造的能力,进一步加大多元化获取土地的能力,未来要把这个比重提高到50%,进一步降低我们的成本。”林中说。“行业未来的毛利率压力较大,但要维持稳定向好的毛利率,我们有信心完成。”

稳回款和增权益

节流和开源是一体两面。旭辉控股CFO杨欣提到:“疫情之下,我们坚持以收定支开源节流的一个经营导向。”

林峰则直白表示:“没有回款没有利润的销售是耍流氓,去年我们的回款率持续保持高位。”年报显示,2019年,旭辉完成合约销售2006亿元,增长32%,完成率106%。签约回款率是92%,加了5个百分点,合约销售均价是16700元,比2018年提升5%。

“销售布局的88%都是在一二线和准二线城市,只有12%是在三四线。七个区域集团去年的销售规模超过100个亿,江苏和浙江超过300个亿,2020年区域深耕的力度和成果会在现有的基础上进一步加强。” 林峰介绍。

进一步增加土储的权益比重,也是旭辉持续增长战略的一个重要支撑。林峰表示,2019年旭辉的权益比重从58%提升到65%,并表项目也提升了占比到76%,到2020年权益比有机会进一步提升,未来会保持在稳定水平。多元化土储的一二级联动在2019年取得了成果,旧改带来了500亿左右货值,这些货值未来的利润会比招拍挂带来的利润更为可期,收并购也会持续发力。

报告显示,旭辉2019年新增土储有1520万平米,权益地价投入532个亿,带来的新增货值有2406个亿,平均成本在5425元左右。林峰介绍,一二线土储占比达到87,销售供货土储都是聚焦在一二线,发展均衡。

2020年1月,旭辉买了7块地,新增货值220亿。林峰认为,最近疫情状况稳定一点,国内土拍市场热度上去了,希望每一个窗口期都可以把握。

旭辉将2020年的销售目标定在了2300亿,比2019年增长了15%,在行业输于中上水平。林峰说:“规模增长的背后希望守住销售的质量。”

目前旭辉总的土储有6540万平米,总货值9880亿。林峰介绍,2020年,旭辉可推售货值3800亿,分布在60个城市,在一二线占比89%。销售的结构在一二线占比仍然是主流,可能会持续保持19年的态势。

维持财务结构健康

截至2019年末,旭辉净负债率68.5%,相较19年中期下降1个百分点;加权平均融资成本6%。旭辉现金存量576亿,一年内到期的短债占比为20.4%。旭辉控股CEO林峰称,“这个数字有望继续下降.”。

旭辉控股CFO杨欣表示,今年开年以来,旭辉相继以较低利率完成数笔融资,相信年内平均融资成本有望进一步走低。他同时表示,旭辉将继续严控债务规模与资金成本,同时不断优化债务结构,为企业发展“高筑墙、广积粮”。

报告显示,旭辉除了3毛4港币的全年分红以外,额外增加20周年增派的4分钱特别分红。一共是3毛8,上市以来累计派息已经超过了IPO的价格。

对于今年的行业形势,林中认为,全年销售预计会减少7%到10%,同比2019年,房企的增速普遍降低。

其介绍,旭辉在今年年初两个月,同样也受到了冲击,销售比去年同比略微下降20%,但是销售回款同比增长。相信今年下半年市场会比较好,而且今年可能受疫情的影响,全年上下半年三七开,上半年是30%,下半年占全年销售额70%。

“目前旭辉旗下项目售楼处的开放率已达95%,案场的来访量回暖到92%,工程项目复工已经达到了94%,工人的到岗率超过了90%,“基本上除了武汉和湖北,其他地区都已经顺利的复工”。

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