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地方纾困楼市拉锯战:一月内4地楼市政策一日游

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3月步入尾声,楼市传统“小阳春”也明显失约—中指研究院数据显示,2020年3月,重点监测的17个一二三线代表城市新房成交量同比下降了24.1%。

为挽救楼市低迷行情,地方纾困楼市动作频频。

时代周报记者不完全梳理,整个3月,共有上海、广州、深圳、武汉、苏州、南京等19地围绕公积金缓缴、放宽房企预售监管、完善社保缴纳时间认定、优化人才落户等多个方面出台稳楼市政策。同时,相较2月着力支持房企运营,3月更多楼市纾困政策调整聚焦在了提振需求。

但也有不少地方政策出现了触碰“红线”的现象。3月,共有广东广州、山东济南、陕西宝鸡、浙江海宁四地遭遇松绑政策“一日游”,这也是近期单月政策“碰壁”次数最多的月份。

“所有一日游政策的背后,是疫情压力下地方政府对调控底线的频频试探,也是中央层面对‘不将房地产作为短期刺激经济的手段’的坚决表态。”克而瑞地产研究中心的一份研报指出。

3月27日,海宁市住房和城乡建设局相关负责人告诉时代周报记者,“非海宁户籍居民购房不受限购政策约束”这个当时发布的措施,实际上是当地举办“云上房博会”活动期间的一个促销措施。“我们出台该政策的动机很单纯,住建局领导层也是知道的。” 该负责人称。

对此,北京大学国民经济研究中心主任苏剑对时代周报记者表示,“中央明确要求的内容,比如‘房住不炒’‘稳地价、稳房价、稳预期’,将会是政策变动的底线。”

试探监管底线

尽管各地售楼处的人流陆续显现出复苏的迹象,但市场难以摆脱疫情“冷气”,无论是出于刺激经济增长还是填补财政缺口的需要,地方都按捺不住想要调整楼市政策的心。

3月24日下午,一则海宁楼市限购政策暂时松绑的消息不胫而走。消息称,3月25日至4月24日云上房博会期间,非海宁户籍人口在海宁限购一套住房政策暂不执行。换句话说,非海宁户籍在海宁可以买多套房。

然而,巨大的舆论反响,让该优惠政策不得不在公布后仅仅一个半个小时就被紧急撤回。

时代周报记者了解到,目前海宁市仍然执行限购政策。该政策为2017年颁发,主要包括在海宁市范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。

“海宁放松(限购)一个月的做法比较特殊,此前全国范围并未有过调控政策临时放松的先例。”同策集团首席分析师张宏伟当时曾直言:“如果市场反应不大,可能一个月后海宁限购政策会直接取消,其他三四线城市也会跟进。”

广泛的舆论关注消除了这一可能。隔日(3月25日),海宁市住建局还发布了《2020年全市住房和城乡建设工作要点》,重申“房住不炒”。

“政策发布之后,网上评论很多。为了避免引起过度解读,我们最后撤回了这一政策。”前述海宁市住房和城乡建设局负责人向时代周报解释道,“但未来政策如何,还要看接下来的市场走势情况。如果下半年仍受疫情影响,楼市下滑明显,不排除会出台政策进行调整。但如果下半年市场火爆,房地产调控政策也将会持续,甚至会更严厉。”

而在海宁之前,广州、宝鸡、济南三地也在3月份曾上演政策“一日游”,但原因却不甚相同。据悉,广州市的政策提及了“商服类项目不再限定销售对象”,被市场认为是率先解禁商住;宝鸡市的政策则包含“降低首套房贷款首付比例”;济南和海宁的政策类似,均涉及“松绑限购”。至于“一日游”背后的原因,中原地产首席分析师张大伟直言,收回的基本都是因为微调力度过大,即大多是刺激市场而非稳定市场的政策。

拉锯仍将继续

对于目前楼市的恢复程度,张宏伟向时代周报记者指出,当前只是局部地区的售楼处来访量、网签量恢复了正常。如果要看全盘,预计到4月中下旬,非湖北地区的房地产市场可以恢复正常交易,但要真正实现交易量的恢复,则还要等到五六月份。

在此背景下,“各地频频试探监管底线也说明了四个非常值得关注的问题,”苏剑表示,“一是各地经济形势非常严峻;二是各地缺乏房地产之外的刺激经济的办法;三是各地财政吃紧,急需土地财政弥补,这对当地房地产市场的稳定、甚至向暖提出了要求;四是当前中央的房地产市场调控基调丝毫没有松动的意思,而地方则明显是在自身需要和中央要求之间摇摆。”房地产一直都是一块“诱人的蛋糕”。

东北财经大学中国战略与政策研究中心主任周天勇展示了一份数据,从2000―2019年,全国商品房累计销售收入额为1152670亿元,其中政府出让金、税费就占了61.83%。

具体到地方,以海宁为例, 2019年全年,海宁市全市一般公共预算收入97.02亿元,其中土地和房地产相关税收达32.78亿元,占一般公共预算收入的33.79%。同时,2019年全年,海宁市国有土地使用权出让收入为152.78亿元,是一般公共预算收入的1.57倍。

但2020年1―2月,海宁市土地相关财政收入减收明显。1―2月,海宁市一般公共预算收入29.48亿元,其中土地和房地产相关税收为14.25亿元,占比达48.33%。但与此同时,1―2月海宁市政府性基金收入仅为8.71亿元,其中国有土地使用权出让收入7.09亿元—这是海宁市鲜有的土地出让收入不及一般公共预算收入的情况。

疫情重压之下,是否应当动用房地产这个“工具”,中央决心明显。克而瑞地产研究中心分析指出,近期中央部门多次重申了“房住不炒”,从金融角度来看,尽管2月1年期、5年期LPR利率皆有所下调,3月16日央行定向降准释放长期流动资金5500亿元,但仍属“精准滴灌”,且抑制房地产金融化、泡沫化仍是重中之重—整体来看,“房住不炒”的政策主基调绝不会因短期疫情影响而改变。

但地方试探难以就此打住。在中央与地方利益诉求存在差异、财政事权财权存在错配的制度背景下,“我们有理由相信,这样的博弈还会不断出现,海宁绝不会是最后一个‘试图吃螃蟹的人’。”克而瑞地产研究中心直言。

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