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负债率大幅下降,佳兆业2020年不遗余力冲千亿

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“经济不明朗,我们会继续加大对深圳、粤港澳的投资”,佳兆业集团主席郭英成对公司发家之地很是看好。

3月最后一天,佳兆业集团在线举行了2019年业绩发布会,参加业绩发布的有主席兼执行董事郭英成、执行董事兼总裁麦帆、高级顾问谭礼宁、首席财务官刘富强等。

根据业绩报告,2019年,佳兆业合约销售额为881亿,同比增长26%;合约销售面积464万平方米,同比增长21%,这一销售增速领先TOP30房企平均水平。根据克而瑞、中国指数研究院等权威机构权益金额排名,佳兆业已成功跻身全国销售30强。

从区域看,大湾区贡献了61%的业绩,其次为环渤海、华中和长三角区域。从城市看,二线城市贡献了47%的业绩,其次一线城市贡献了43%的业绩。

过去一年,旧改项目为佳兆业贡献的销售额占比达到38%,其中深圳东门新世界、珠海水岸华都花园、东莞碧海云天花园都销售强劲。

佳兆业2019年营收为480亿,同比增长了24%。从区域看,大湾区确认的营收占比54%,其次为长三角区域,确认了20%的营收。从城市看,一线城市确认了49%的营收,二线城市确认了45%的营收。

收获了不错的销售额和营收增长后,佳兆业的利润指标、现金流也表现不错。

业绩报告显示,2019年佳兆业毛利为138亿,同比增长了24%。毛利率为28.8%,与去年同期持平。净利润达42亿,同比增长了26%,公司持有人应占溢利46亿,同比增长67%。

根据业绩报告,2019年底佳兆业手握现金370亿,较2018年年底增长了61%,完全覆盖短期到期债务。另外,佳兆业的总权益也达到557亿元,较去年年底增长53%。

营业收入和利润大幅增长值后,佳兆业过去一年的融资成本、负债率都在下降。

融资层面,2019年佳兆业继续取得突破,他们通过多渠道融资的方式,不仅获取了融资额度,还使得融资成本下降。根据业绩报告,2019年佳兆业境内ABS发行获批额度为111亿,已发行5笔合共人民币26亿,票面利率介乎5.4%-7.5%,年期1-4年;首个香港住宅项目获取14亿港元的境外银行贷款。

在债务管理方面,机构纷纷看好佳兆业未来发展,给予信用评级,同时对佳兆业深度布局粤港澳大湾区有强烈信心。其中境外主体信贷评级上,穆迪给予B1评级,标普和惠誉均给予B,展望都为稳定。

评级提升,使得佳兆业去年发行的1.5-2.5年期票据在2019年年底收益率较年初收窄近1000个基点。

2019年,佳兆业还累计4次回购合计7.36亿美元票据,为延长债务还款期,于2020年成功发行2笔5年期及以上票据,成功突破2020年融资率。同时还发行一笔票面利率为6.75%的优先票据,以降低融资成本。

佳兆业整体趋好的财务状况还表现在负债率的继续大幅下降。业绩报告显示,净负债率下降至144%,较去年底下降了92个百分点。债务结构随之得到优化,根据业绩报告,在未来到期的债务中,1年内到期的占27%,1-2年内到期的占22%,2-5年内到期的占49%,5年以上的占2%。

土储代表着房企未来发展潜力,从业绩报告看,佳兆业土储十分可观。根据业绩报告,佳兆业共有近2700万平方米土地储备,土储货值为5300亿。其中,近80%土储面积位于一线及重点二线城市,近51%土储面积位于大湾区。土地货值方面,大湾区占66%,深圳占33%。

作为旧改之王,佳兆业拥有约670万平方米旧改土储,占总土储约25%;约2200亿旧改土储货值,占总货值约42%。

2019年,佳兆业通过旧改、招拍挂、收并购的方式新增30个项目,新进清远、洛阳、合肥等城市,新增土储权益建筑面积412万平方米。新增土储中,53%位于大湾区,一线城市占比41%。

佳兆业一直以来在旧改领域拥有的核心优势,也有目前国家“推进城镇老旧小区改造、推动建立长效管理机制”政策相契合。2019年佳兆业城市更新投拓项目19个,令城市更新项目占地面积同比增长约33%,达到近4000万平方米,项目达到147个,对应货值约2.5万亿元。

城市更新项目将会是佳兆业越来越重要的销售贡献渠道,目前的贡献比率超过三分之一,随着项目转化的加速,这一比例还将进一步提升。

佳兆业计划每年从城市更新项目中转化80-100万平方米的土地供应开发,2019年共转化8个项目进入土储,可售货值近350亿元。这些项目的转化,令佳兆业实现了旧改在深圳各行政区的全面落地。

值得注意的是,在新获取的旧改项目中,佳兆业不仅在去年成功拿下上海项目,还收购香港港岛区旧改项目,这是他们在香港落地的第一个项目,加速了旧改模式的全国输出。

地产主业之外,佳兆业的多元化业务也发展不错。文体集团方面,2019年拓展了文体场馆7个,目前在全国11个城市新资产运营17个文体场馆,继续保持最大文明文体场馆的运营地位。

科创集团方面,孝感佳兆业空港科技城正式发布。教育集团方面,与美国劳伦斯伍德米尔学校达成合作,首所共建学校将落地深圳。

2020年,佳兆业集团整体可售货值为1800亿,可售面积970万平方米。佳兆业管理层将2020年销售目标制定为1000亿。推盘时间主要集中在三四季度,销售区域方面,大湾区占55%,长三角占22%。

疫情之下,房企美元债波动,第一季度业绩普遍受到影响。同时,疫情又加速了房地产商的重新洗牌,大鱼吃小鱼在今年会更加普遍。

郭英成表示,地产行业讲的是现金流,现金流的安全肯定是最重要的。同时,收并购也是可遇不可求的,佳兆业一定要突破,会以长三角区域作为主要的收购目标。

与其它房企一样,佳兆业第一季度业绩也受到一定的影响。但麦帆表示,在疫情下,佳兆业会更加努力,不会轻易改变制定的业绩目标。对于市场上可能出现的促销情况,麦帆表示,佳兆业的楼盘常年都有各种优惠,这属于正常反应。

谭礼宁还回应了近期美元债的波动问题,他认为这在疫情期间影响是短暂的,未来佳兆业在香港市场的高息债方面会有不错的表现,希望投资者们要有信心。

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