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增收不增利,南京房企银城国际股东利润大降65%

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南京房企银城国际去年在营收大增的背景下,盈利情况却大不如前。

3月31日,银城国际控股(01902.HK)公布的2019年业绩显示,去年合约销售金额为198.21亿元,同比上升107.7%;合约销售建筑面积112.9万平方米,同比上升125.1%;营收90.12亿元,较2018年同比增加77.8%。

去年登陆港股后,银城国际在规模上就力图做大。从2017年57亿元销售规模到2019年的198亿元,符合增长率达到83.2%。

银城国际执行董事兼总裁马保华在业绩会上表示,预计今年公司销售目标为240亿元。公司早前计划规模增幅为30%,但受制于疫情影响,将增幅目标调整至20%:“公司原计划的销售铺排主要就集中在今年下半年,因此疫情有影响,但从全年来看,整体影响并不大。”

相较于规模和收益的增长,银城国际去年的利润则出现下降,其毛利约14.39亿元,同比微降2.1%,毛利率下降13个百分点。净利及全面收益总额为3.65亿元,同比下降26.3%;净利率降至4.1%,较2018年下降5.7个百分点;股东应占利润和全面收入总额为1.55亿元,同比下降64.9%。

报告称,规模和收益的上升可以看出公司高周转策略的见效。对于利润下降,银城国际财务总监王颖宁在业绩会上表示,主要是由于期内占销售比例较大的项目为现房销售,占用银行融资时间较长,并且两个收购项目产生的收购溢价,拉低了利润率。

不难看出,银城国际过去一年在扩张上颇为努力,但受制于整体规模,单个项目对于利润贡献的影响仍然颇为明显。

其中,南京云台天境单体项目销售额达到44.56亿元,荟见未来项目销售29.1亿元,两个项目的签约销售额即达到总签约额的37%,占比较大。另外,南京和无锡两地销售额占总销售比例在71%以上,仍占了较大比例。

为扩大市场份额,降低区域风险,银城去年除了在熟悉的本土市场和江苏市场之外,新进的杭州、合肥和徐州三个城市也开始贡献销售份额。

去年银城国际的架构也调整为南京、苏南、浙江、淮海和安徽五大区域,为公司在本土以外市场的进一步扩张做准备。

报告显示,去年银城国际新增10幅地块,包括南京玄武门、杭州青山湖畔等地块,总占地面积78.7万平方米,总建筑面积193.86万平方米,土地购置款总计86.91亿元。

另外,银城去年在杭州、徐州等地也收并购了数个项目,包括以24.3亿元收购浙江中都控股的财困企业位于临安的项目,以及4.3亿元收购徐州铜山地块项目。

截至2019年末,银城国际连同合营企业及联营公司的土地储备总计建筑面积522万平方米,公司权益面积430.3万平方米,主要位于长三角的南京、无锡、苏州、杭州、合肥、镇江、马鞍山、徐州和台州等城市,有共计40个项目,总可售货值约为420亿元。

马保华表示,计划今年全口径拿地金额为250亿元,其中公司权益拿地金额100亿元。

去年通过港股上市,银城国际得以拓宽融资途径,于去年12月发行了1亿美元的优先票据,打开了境外融资。不过票据利率达到12.5%,融资成本仍处于较高水平。

在银城国际上市之后,集团旗下的物业公司银城生活服务也在港交所上市,增加了集团整体的海外融资途径。

融资途径的增加,使得银城国际的财务状况得到一定程度的好转,去年年末的现金流为28.9亿元,比上年末高出81.87%,公司净负债比从2018年末的351.5%,降至2019年末的160.5%,降幅超过54%,财务状况有一定程度的好转,但仍处于行业高位。。

马保华在业绩会上表示,目前发展重点还是在已经进入的五大区域市场做大做熟,采取聚焦深耕的策略。不过面对近期长三角回温的土地拍卖态势,银城会冷静面对市场预期的发展,对未来发展保持积极态势,同时对风险控制持以谨慎态度。

由此看来,在熟悉的区域进行规模扩张,仍是银城国际眼下的发展重点。但如何在提高市场占有率的同时提高利润率,仍是银城国际需要解决的问题。

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