地产大佬保卫现金流

继美联储开启无限量化宽松（QE）模式后，美国通过了应对疫情的2万亿美元经济救助方案。为对冲疫情影响，全球多个国家纷纷降息。3月13日，央行宣布今年以来的第二次降准，虽然3月LPR没有下降，但市场预期后续国内降准降息的概率仍较大。

全球量化宽松背景下，人们对于现金贬值的担忧情绪扶摇直上，买房保值的传统观念，让不少人在最近一段时间涌向各地楼市，以深圳为代表的一二线城市，再度出现抢购一手房的个案。

购房者纠结于要不要赶紧上车，但另一面，开发商却透露出不同以往的悲观。

在近期密集举行的业绩发布会上，地产大佬春风不再，谨慎、危机、生存成为关键词。融创中国(01918.HK)罕见地表示，要有计划减少一些持有物业的量；富力地产(02777.HK)同样考虑出售重资产项目；而中国恒大（03333.HK）则宣布要连续三年每年净减少3000万平米土地储备。

经过多年发展，地产行业高光渐褪，房开业务放缓、业绩不达预期、增收不增利成为普遍现象。疫情之下，损失的两个月销售时间再为房企未来蒙上阴影。“强大的免疫力和健康基础,才能帮助我们度过危机。”万科A(000002.SZ)董事会主席郁亮近期表示。

房企相继意识到盈利和现金流的重要性。过去地产周期，依靠地价、房价上涨红利，房企借高杠杆大肆扩张。如今，此番“赌徒”模式的脆弱性被疫情放大，企业纷纷开始纠偏，将利润率、现金回款、降杠杆摆上战略地位。

地产主业降速

两年前，万科高喊“活下去”，行业为之一振。行至2020年，新冠肺炎疫情冲击，“活下去”成为无比真实的存在。中国房地产开发商，从未像现在这般，感受到求生的痛感。

Wind数据显示，截至3月29日，167家A股房企和赴港上市内房股发布2019年年报，合计营业收入4.26万亿元，同比增长22.77%，净利润同比下降7.56%。

A股上市公司中，南国置业、沙河股份、世联行等12家公司净利润同比下滑；港股上市公司中，太古地产、恒基地产、九龙仓置业、长实集团等63家公司净利润同比下滑。此外，恒盛地产、上置集团、北大资源已相继发布盈利预警公告。

头部房企同样出现放缓信号。2019年，万科销售增长率跌至个位数，低于全国商品房销售额6.5%的增幅；营业收入3678.9亿元，净利润551.3亿元，同比分别增长23.6%、11.9%，增速较2018年分别上升1.0和下降20.5个百分点。

3月22日，中国恒大(03333.HK)发布盈利预警公告，预期2019年核心净利润预期约408亿元，较上年下降约48%，净利润预期约为335亿元，同比下降约50%。利润下降主要由于售价较低的清尾销售楼宇在2019年交楼结转，交楼单价下降。

此外，中国海外发展(00688.HK)去年营收1636.5亿元，同比上升13.6%，但市场给予的预期为2087.6亿元；华润置地(01109.HK)在行业前十的焦虑下录得2425亿销售额，但销售增速降至近五年低点。加速冲刺多年后，规模房企已率先看到天花板临近的信号。

本就慢下来的房企，开年再遭疫情“黑天鹅”。

“疫情对万科影响相当大。”万科管理层表示，2~3月份销售额同比料下降510亿元，包括进驻的湖北三个城市销售断流；项目交付方面，一季度预计1万户面临延缓交付，全年该数字将增至3.9万户，同时开工也较往年延迟40天左右。”万科管理层表示。

“疫情对房企二、三、四月销售的影响将使2020年行业整体销售规模减少7%-10%。”旭辉董事长林中判断，今年房地产开发投资也会减少，房价将平稳增长。而随着企业现金流紧张，破产中小企业增多，行业集中度进一步提高。

严峻态势下，各房企均谨慎制定今年业绩目标。中海预期竣工面积增长16%，但管理层称“与各地区进行沟通排布时候深感压力”；中国奥园(03883,HK)、融信中国(03301.HK)、龙湖集团(00960.HK)、时代中国(01233.HK)销售目标增幅分为12%、12%、7%、5%，较此前大幅放缓；首创置业去年销售额808.1亿，今年目标仍停留于800亿。

重视盈利指标

“销售排名其实没有意义，融创希望在利润和市值上有好的排名。”近期业绩会上，融创中国董事局主席孙宏斌对外表示。头部房企的选择极具信号意义，经历多年对规模的追逐后，地产行业已走至必须重视盈利质量的新阶段。

据中指研究院数据，2019年，百强房企营收均值546.4亿元，净利润均值69.0亿元，同比增速较上年减少11.6、20.4个百分点；净利润率均值、净资产收益率分别下降0.4、0.8个百分点。

“过去30余年，房企竞争的核心要义在于逆周期操作。传统逻辑下，土地周期晚于楼市，波动更缓，现在则反之。这意味着，留给房企逆周期操作的窗口变短、空间收窄，地房价比中枢不断向上偏移，利润空间受到压缩。” 保利研究院认为。

从近期房企发布的年报看，无论是头部还是中等规模房企，均面临盈利指标下滑的问题。2019年，万科净利润率、加权平均净资产收益率分别为15.0%、22.5%，较上年度分别降低1.6、0.7个百分点；中海、华润毛利率保持在30%以上，但均较上一年有所下降；弘阳地产(01996.HK)年度毛利率25.1%，较上年下降6%。

“受限签限价，成本上涨等原因，地产行业毛利率和净利润率有下降趋势，下行压力加大。” 中海管理层认为。万科管理层同样称，毛利率下降是行业的长期趋势。

“行业在2020年、2021年利润压力都比较大。”孙宏斌称，这两年结转的是2018年、2019年卖的房子，彼时调控下房价压力较大，很多公司买了很多贵地。2020年的利润压力更大，疫情影响下，竣工入住会受影响两个月，对利润结算影响比较大。

面对疫情带来的不确定性，一众房企大佬均将盈利质量摆上战略位置。“我们多年前内部提出要求，要重视销售规模，甚至要重视开发业务的市场份额，但更要重视的是质量。”万科管理层表示，从回款率指标看，要做到应收尽收，优化现金流情况。

绿城中国(03900.HK)董事会主席张亚东同样称，绿城最关注的是利润而不是销售额。去年，绿城销售业绩大涨29%，但营业收入同比仅增2.1%，毛利率同比增长2.6%，净利润率同比增长2.5%；而一向偏向合作的旭辉，也正逐渐提升土地权益比例，以缓解盈利压力。

谨慎投拓、现金为王

地产深度调整期，融创罕见地对外表示，要有计划减少一些持有物业的量。“未来2~3年，融创负债率往下走的方向不会改变，将严控持有物业投资量。” 富力地产(02777.HK)联席董事长李思廉同样称，正积极吸引战略投资或考虑出售重资产项目，从长远考虑减轻负担。

2019年，融创资本负债比率为63.3%，较去年同期59.9%有所上升；富力通过去年下半年暂停拿地，严控投资流出，净负债率大幅下降，但仍达198.9%。管理层预计，今年可以将净负债率再下降15%到185%以内，在3年左右，将净负债率降到150%以内。

控杠杆、降负债，一直是房企近年来的努力目标，但疫情影响下，财务安全的重要性更加凸显。郁亮将此描述为要有免疫力。“企业的免疫力体现在现金为王、手有余粮，万科追求有利润的收入和有现金流的利润，且坚持始终不囤地、不捂盘、不拿地王。”

诸多房企在投资端显现出谨慎态度。万科坚持以项目为纲、现金为王；孙宏斌也表示，对后续地价并不乐观，融创该拿地的时候要坚决拿，但现在要谨慎；而富力明确表示，已基本暂时放弃招拍挂市场，“大家都看手上的钱先保护自己，在土地上富力还是会保守一点。”

“在市场深度调整背景下，房企应尽量避免高价地投资。”中指研究院认为，2019年，百强企业新增高价地主要分布于热点一二线城市，占用企业资金规模较大，流动性风险增强。同时这些市场受政策调控影响较大，限价、限售等政策给高价地块增加了去化难度。

当现金流被摆上重要地位时，房企对多元化业务的态度更加暧昧。碧桂园管理层未直接回应是否会调整投资，仅称公司仍聚焦主营业务，并非盲目投资；对万科、融创等头部企业来说，多元业务仍处于爬坡和探索期，在集团大盘中占比较小，管理层并不强制短期收益目标。

“传统开发业务必须要做好，但它并不意味着、不代表行业未来。”郁亮认为。这是行业和时代的“悖论”，当习惯赚块钱的房企遭遇天花板，多元业务又转型不顺，未来代表什么？中小房企生存日艰，或许只有在厮杀中活下来的规模房企，能触及到答案。