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如期完成2700亿目标,新城今年将以稳为重

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新城控股(601155.SH)3月31日召开了2019年度业绩发布会,这是王晓松担任董事长兼总裁后在A股平台业绩会的首秀。

整场业绩会,有一大半时间都由王晓松介绍新城过去一年的成绩、未来展望以及回答提问,他表现出了丰富的储备量、谦逊和实事求是的作风,甚至还带有一点小幽默。

陪伴他左右的,有刚获聘任为新城控股联席总裁的前万达元老曲德君,还有董事兼联席总裁梁志诚和高级副总裁兼财务负责人管有冬。

王晓松的开场白是真诚感谢新城控股员工和投资者。

“2019年对新城控股来说是艰难前行的一年。感谢3万多名同心、同行的新城员工,也感谢屏幕前同心、同行的投资者们,相信公司,认可公司,公司将以踏实的基本面和稳定的分红为各位股东创造长远价值。”

平稳达成业绩目标

在王晓松的带领下,新城控股走出了最困难的时期,各项业绩目标平稳完成,拿地力度逐步恢复,财务状况稳健、有望扩大土地投资。

报告期内,新城控股全年实现合同销售金额2708亿元,超额完成2700亿元的销售目标,同比增速达到22.5%,维持住了行业第八位置。

把时间线拉得更长一点来看,过去5年新城的行业排名从第21位上升到第8位,年销售额从300多亿元提升到了2700余亿元,年复合增长率超过71%,成长能力依然远超过行业平均水平。

2708亿元销售额中,住宅销售占比71%,综合体销售占比29%;按城市能级划分,一线城市占比7%,二线城市占比37%,长三角的三四线城市占比39%,其他地区三四线占比17%,布局均衡;按所属区域来划分,长三角占比56%,中西部占比24%,环渤海占比17%,粤港澳大湾区占比3%。

在去年7月-10月份基本没有拿地的情况下,新城全年新增土储总建面依然达到了2508.5万平方米,总地价607亿元。截至期末总土地储备货值1.24亿平方米,增长13.5%。

此外,这批新增土储质量也不错。首先是总建面权益比达到了80.5%,同比上涨了30个百分点。其次,据王晓松介绍,2019年拿地总额中,有30%的土地是通过综合体的模式来获取的,得益于各界政府对吾悦广场的重视,这部分拿地的的均价是1244元/平方米,仅为住地块楼面均价的三分之一。第三,2019年拿地金额中,一二线城市占比达到54%,较2018年提高了22个百分点。

去年11月开始,新城的拿地动作陆续开展,今年的投资力度或将大幅回升。

从盈利能力看,2019年新城实现总营收858.5亿元,同比增长58.6%,毛利率达到32.6%,依然维持在较高水平。

截至报告期末,新城各项财务指标更加稳健——共持有现金639.4亿元,相较期初上升40.8%;现金短债比微降至2.09,短期内无偿债压力,长短债比下降至1.42;净负债率大幅度下降32.6个百分点至16.4%,属于行业内非常低的水平。

2019年基本完成商业目标,新城控股全年实现吾悦广场开业21座,40.7亿元的租金及管理费收入超额完成了既定目标,出租率达到了99.16%,处于行业内较高水平。

2020年吾悦广场的目标是开业30座,实现租金收入55亿元。王晓松表示,截至2020年3月末,开业加储备的吾悦广场共计124座,已覆盖27个省份及直辖市。

不会实行收缩战略

面对疫情冲击下的市场,新城控股提出了2020年销售额2500亿的目标,相较于去年有所下调,态度谨慎。

“公司不会往收缩的方向走。”王晓松明确表示。

同时他也直言不讳地表示,目标下调是因为去年下半年在土地市场中的获取基本处于停滞状态,直到11月份和12月份,才有陆陆续续获取一部分项目,再加上疫情叠加,导致窗口期延后。

因此,目前新城2020年可推货值是4000亿。王晓松详细阐述为什么是4000亿——一部分是去年留存和今年新开工的货值,合计有3200亿左右;剩下的800亿需要今年新获取项目,若估算今年新增3000亿-4000亿货值,那么差不多有七八百亿能够今年入市。

按照去化率60%的保守计算,2020年销售额2500亿是在合理区间内的,是一个中性的测算数据。

王晓松也强调,未来不会收缩战略,也不会不再关注排名。截至2019年年底公司在手现金达到639亿元,净负债率非常低,只有16%,这意味着新城手中不仅有很多弹药,在策略上也依然有灵活度。王晓松希望中长期新城控股的行业排名能维持在10名上下。

“现阶段更希望把自身能力加强,从冲规模、提排名向以资本回报为核心、聚焦利润去转变。”王晓松表示。

对于大幅下降的净负债率,王晓松也实诚地表示,这肯定不是一个做出来的数据,“真的就是16%”,主要原因是去年拿地支出减少了。他认为净负债率偏低对公司不是一件好事,未来还是要增长到40%-70%的合理区间内。

将继续布局吾悦广场

作为新城住宅商业双轮驱动的重要一环,吾悦广场去年顶住了压力,基本完成了全年开业目标,而今年30座广场开业的压力更大。尽管今年新城控股的商管事业部经历换帅,但老将曲德君在业内资历、经验都足够,有望能带领吾悦更上一层楼。

在业绩会上,获任执行董事兼联席总裁的曲德君,坐在了王晓松右手边的位置。他表示:“对完成2020年55亿的租金收入目标非常有信心。”

曲德君介绍了疫情发生后的商业运营情况——2月下旬开始,全国的吾悦广场陆续恢复营业,商户恢复营业比例达到90%,尚未恢复的业态主要是影城、KTV和健身房,全国吾悦广场目前日均客流大约在1.5万人次。

“疫情期间,吾悦广场给予商户67天的租金减半优惠,经过测算,综合考虑租金的减免以及疫情对后续经营产生的影响等因素,预计对2020年租金收入的整体影响大约在5亿左右,在考虑2020年新开业30座吾悦广场的基础上,最终确定了55亿的租金收入目标。”曲德君表示。

王晓松说,未来还将抓住机会,继续布局吾悦广场。同时,会在近两年研究吾悦广场的退出机制,真正做到“投融管退”闭环。他把这一过程比喻为“买猪、养猪、卖猪”。

“我们内部有个研究,2020年-2025年,全国8万方以上购物中心,还有1500座左右的开业机会点在,我们将会继续在这里面寻找机会。”王晓松认为,寻找项目犹如“买猪”,新城做了十几年商业,已经对“买猪”很熟悉了,对于什么地方能够布局吾悦广场,心里非常有底。

此外,王晓松提出,未来五年,也是吾悦继续提升自己运营能力的时间段,同样的硬件,不同的人来运营产生的成果不一样。“在‘养猪’方面,我们还没有达到行业最高的水平,未来五年,我们要提升一个档次。”

在这场业绩会上,新城控股第一次提出为吾悦广场寻找退出机制,包括资产证券化或者经营性物业贷。王晓松说,任何一个企业都扛不住源源不断的资金沉淀。他表示可能要花上两三年时间来研究如何退出。

“我们一直在研究‘卖猪’的能力,目前没有真正的打算‘卖猪’,因为吾悦的价值还在培养的过程中,远远还没有到达我们想要它到达到价值点。”他说。

财务负责人管有冬表示,新城各项融资渠道都在恢复,经营性物业贷、资产证券化产品都在推进中,布局的大部分地区项目都有充足银行授信,可以满足发展需求。

整体来看,新城控股正在走出黑天鹅事件阴霾,虽然有数个月拿地受到影响,但目前土储仍旧充裕,在手现金的充足为日后开启拿地提供了保障。年轻领导者王晓松的A股业绩会首秀展现出了企业更加透明、自信的积极形象。

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