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恒大“换道”,新战略下2022年剑指万亿

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当各大房企纷纷调低销售增速时,恒大来了一波反向操作,不仅将2020年销售目标从6500亿元调高到8000亿元,还提出要在2022年突破万亿规模。

3月31日,在中国恒大(03333.HK)2019年业绩发布会上,董事会主席许家印宣布,公司要转变2017以来实施的“三低一高”( 低负债、低杠杆、低成本、高周转)战略,从2020年开始全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略。

所谓“高增长”,即实现销售高速增长。许家印在业绩会上表示,恒大今年的可售货量约1.32亿平方米,销售目标为6500亿元,但在内部给出的销售目标为8000亿元,到了2022年要达到1万亿元。

许家印将今年描述为恒大一个转变发展方式、极其重要的一年。如果按照去年80%左右的回款率,今年实现8000亿元目标后,销售回款接近7000亿,有息负债会大幅下降。

“控规模”即控制土地储备规模,实现土地储备负增长,2020年到2022年,总土地储备计划平均每年减少3000万平方米左右。

“降负债”即确保负债总额和负债率大幅下降,力争2020年到2022年有息负债平均每年减少1500亿元。

恒大副主席兼总裁夏海钧对恒大实施新战略的原因进行了详细的解释。他表示,恒大比万科、碧桂园成立的时间都要晚,在1997年-2016年这20年间是一个追赶者角色,这个过程中恒大的战略是“高负债、高增长”。

凭借“高负债、高增长”战略,恒大抓住了黄金20年,虽然成功跻身行业销售规模前三,但也留下了高负债、利润偏低的隐忧。2017年房地产行业进入新一轮调控周期,恒大战略趁势向“三低一高”转变,核心是增效益和降负债。

2017年-2018年,恒大归母净利润同比分别上升378.7%、53.4%,大幅增长至243.7亿元、373.9亿元。与此同时,恒大净负债率从2016年底的400%多降至2019年底的159.3%。夏海钧表示,经过2019年系统的调整和准备后,公司提出新战略,目的是要下大决心降负债。

按照恒大的计划,其降负债的关键就在于“高增长”以及“控规模”。

夏海钧称,中国房地产行业集中度不断提升,恒大占全部房企销售的比例已从2006年的约0.4%到2019年的3.8%。“我们认为未来3-5年,排名前三的房企销售会占到20%左右,按16万亿的销售规模计算,恒大需要达到万亿才能进入前三,这是我们提出向万亿进军的基础。”

随着房地产行业进入下行周期,恒大要实现万亿目标并不是一件容易的事。去年为实现6000亿销售目标,恒大在下半年开启了一场“以价换量”的营销大战,最终全年实现合约销售金额为6010.6亿元,同比增长9%,销售均价为每平方米10281元,同比减少2.2%。

许家印指出,此次在疫情期间,恒大开创了网上卖楼的成功经验,为实现万亿目标提供了条件。

据恒大公布数据,今年一季度,其销售额大增23%至1465亿,销售回款大增55%至1133亿,均为行业第一,刷新恒大有史以来一季度销售及回款最高纪录。

此外,恒大还具备实现高增长的一大要素——充足的土地储备。年报显示,截至2019年底,恒大拥有土地储备项目876个,总规划建筑面积2.93亿平米,平均成本为1800元/平方米。

恒大管理层算了一笔账,18年、19年,恒大销售回款每年维持在4500亿左右,如果今年实现销售8000亿,回款按7000亿计算,就会增加2500亿的销售回款。同时,恒大今年减少土地储备3000万平方米,就等于减少600亿的支出。这样一增一减,今年恒大就能实现有息负债下降1500亿的目标。

除降负债问题外,恒大2019年利润下降也成为业绩会上关注的焦点。数据显示,其全年营业额为4775.6亿元,同比增长2.4%;净利润为335.4亿元,同比下降50%;股东应占利润为172.8亿元,同比下降53.8%。

许家印透露,利润下滑是因为2019年交付的低价清尾楼宇较多,而这么做则为了确保2020年利润充足,能够满足此前与战投对赌的协议。

自2016年启动与深深房A重组事项后,恒大于2017年先后引入1300亿元战投。然而因恒大地产未能按原计划在2020年底1月前完成A股上市,恒大在今年初已与第一轮、第二轮战略投资者协商延期至2021年1月31日前。

夏海钧表示,恒大回A正在有序进行当中,否则战投也不会愿意延期一年。“我们希望恒大在2020年或不远的将来就能回归A股。”

许家印指出,跟战投确实有签订对赌协议,但只有与深深房重组成功后,对赌协议才开始生效,即第一年实现净利润500亿元,第二年实现净利润550亿亿元,第三年实现净利润600亿元。也就是说,恒大要把部分利润留到2020年。

夏海钧也表示,恒大有意识的在减低2019年的利润总额,2020年实现500亿元到600亿元的利润目标没有问题。

“开源节流”的背景下,作为“新宠”的新能源汽车业务也会继续投入。2019年,恒大合计在汽车领域投入147亿元,未来两年还将计划投入200亿元。

许家印表示,恒大首款汽车“恒驰1”将在今年亮相。“我们对产品和核心技术的要求都是世界领先,不敢说14款车都能爆款,但保证8-10款车爆款,我是有信心的。”

恒大汽车在广东、上海的生产基地将于今年下半年竣工,2021年投产。

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