龙头开发商们大喊活不下去了，你信吗？

房价能降吗？这无疑是很多人的心声。

房价降不降，首先要问开发商。刚刚过去的2019年，开发商们经营业绩如何？资金压力大不大？他们将如何应对新冠疫情冲击下的房地产市场？3月中下旬以来，房企们陆续公布2019年年报，从龙头地产商们刚刚披露出来的一份份财报中，我们将看到市场的轮廓和未来走势。

龙头房企业绩分化、看淡情绪高涨

3月17日，地产龙头万科发布报告称，2019年营业收入为3678.9亿元，归属于上市公司股东净利润388.7亿元，分别同比增长23.6%和15.1%。

3月25日，中国金茂公布，2019年合同销售金额为1608.06亿元，同比增长25.63%；所有者应占溢利为64.52亿元，同比增长24%。

合景泰富集团25日公布的数据同样十分靓丽。数据显示，该集团2019年按权益合并收入为389.54亿元，较2018年增加72.4%；公司拥有人应占利润为98.06亿元，较2018年增加143%。

3月27日，融创中国公布，2019年实现营业收入1693.2亿元，同比增长35.7%；毛利达414.1亿元，同比增长约33%；归母净利润260.3亿元，同比大增57.1%。

此外，华润置地、龙湖等龙头房企日前公布的年报显示，其2019年业绩也保持较大增长。

目前来看，多数大房企2019年经营业绩呈现出上涨的势头，不过，也有少数房企的经营数字相对暗淡。

2019年，SOHO中国实现营业额约18.47亿元，同比仅增长11%，净利润约13.2亿元，同比则下降32.3%，增长乏力的态势显露无遗。首创置业2019年实现营业收入207.86亿元，同比减少约10.62%；净利润为25.69亿元，同比增长约6.29%，相比之下，也较为失色。

整体看，在经营业绩上，市场呈现出强者恒强与分化加剧并存的格局。

从市场情绪来看，相比于往年，市场看淡情绪有所高涨。

在业绩发布会上，万科董事会主席郁亮表示，“2018年秋季例会，万科的主题词是‘活下去’，当时我们只是出于居安思危的考虑，但没想到，今天‘活下去’变成了特别真实的存在。”

无独有偶。雅居乐董事长陈卓林在年报发布会上表示，今年肯定是难的，希望能确保实现与2019年一样的销售目标。

对此，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池告诉中国新闻周刊，自2017年以来从严执行房地产调控政策，包括限房价竞地价，使企业的利润空间越来越小，加之在限购限贷等一系列新政下，产品去化缓慢，资金成本较高，不同的企业业绩分化很大；今年受到疫情影响，房地产市场也会受到一定冲击。

真的活不下去了？

不过，随着看淡潮局部蔓延尤其是龙头房企大喊活不下去，这一现象格外引发人们关注，那么，大型房企们的生存质量或经营水平究竟如何？

数据显示，2019年，万科的毛利率为36.25%，其中，房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%，其净利润率也超过10%。

即使同样看淡后市的雅居乐，其2019年集团整体毛利率为30.5%，较去年下降13.4个百分点，净利润率为15.3%，较去年增加0.4个百分点，这两个指标仍然保持在一定的高水平。

对于部分业绩水平更加优秀的房企，这些指标的数值将更高。

2019年，华润置地综合毛利润率为37.9%，开发物业的结算毛利率为36.5%；而同期合景泰富集团按权益合并净利润率则高达25.8%，这些数值均高于多家大型房企。

作为房地产企业经营质量重要指标的毛利率和净利润率等，从已公布年报看，多家大型房企毛利率在30%左右甚至接近40%，净利润率则普遍超过10%。

而从上交所获悉的数据显示，2018沪市实体类上市公司全年实现营业收入26.53万亿元，同比增长13%；实现净利润1.15万亿元，同比增长7%；扣非后净利润为1.01万亿元，同比增长10%。

从整体初步测算，无论是净利润率还是扣非后净利润率，2018沪市实体类上市公司的相关利润率指标水平都要低于2019年的多家大型房企，而事实上，目前来看，相比于2018年，2019年很多大型房企们的利润率指标还呈现出一定的下降趋势。

换言之，房地产业的盈利能力还是高于全国实体类企业的整体水平。

与此同时，也有市场人士质疑，一些房企通过财务操作手段，预留了部分利润，从而降低了利润数据。此外，房企们普遍储备了较大的未结算资源，足以释放两年。

另外，金茂、华润、龙湖等多家大型房企在夯实业绩的基础上，谋划进一步做大做强，提高下一步的市场目标。

中国指数研究院常务副院长黄瑜表示，2019年房地产行业整体盈利能力有所下降，但部分龙头房企借助规模效益、组织变革等，经营效益却在逆势提升。

房地产市场将如何改变？

仅仅根据产业发展的逻辑，结合当前大型房企的经营业绩来看，未来一段时间，房地产业仍有一定市场空间。

就今年的市场而言，黄瑜告诉中国新闻周刊，疫情影响下，市场整体需求将会延迟入市，这会对市场带来一定影响，主要是在一季度。二季度以后，尤其是下半年随着疫情影响的控制以及市场信心的恢复，市场或会呈现逐步回温的态势。

当然，这一市场空间的释放，对于开发商而言，对于购房者而言，都意味着与以往不同的局势。

尤其是随着开发商布局的持续深化，市场竞争压力会持续提高，市场形势也会进一步改变。

万科首席执行官、总裁祝九胜在业绩发布会上表示，“四年前我们就不再单纯重视销售规模，而更强调、更重视发展质量。”

合景泰富有关负责人表示，在未来的市场，开发商必须创新求变，以消费者为中心，实现有质量的增长。

而对于消费者而言，变化也是需要面对的难题。

赵秀池告诉中国新闻周刊，后市在预期利好逐步落地情况下，楼市应该有望向好，但在房住不炒的定位下，房价很难大幅上涨。

“整个行业毛利的下降可能是长期的趋势”，祝九胜在业绩发布会上公开表示。

在这样的背景下，怎样活得好、活得久，显然更值得开发商深思。