增收不增利？房企行业分化加剧负债水平居高不下

近期，房企的高额度、高频率融资动作引发了业内关注。财报季到来，多家房企发布了净利润下滑预警，加之2018年的数据对比，房企出现了明显的增收不增利现象。受到疫情影响，2020年1-2月份的房企销售出现了大幅“缩水”，2020年是房企的偿债高峰，业内认为，房企作为典型的高杠杆企业，在面临着现金流的考验。此外，房地产行业的集中度再度提升，百强房企占据了6成的市场份额，中小房企的优势流失，生存空间被挤压。

房企增收不增利

一场疫情的到来加深了房企之间的分化程度。在2020年开年的3个月以来，房企致力于解决销售、融资、负债三大难题，试图在危机时刻让现金流保持在健康状态。近期，多家房企发布了2019年财务报告，其中，“增收不增利”的房企则不在少数。

近日，某房企发布了2019年业务盈利预警。《华夏时报》记者了解到，其预计本集团在2019年全年度的核心业务净利润及净利润有所下降。其中，核心业务净利润预期较2018年下降48%，净利润预期较去年下降约50%。

营收、利润，两大指标衡量房企的经营情况，但房企的财报在近两年则显现出了一个奇怪现象，其营收大幅增长，而利润的增速则往往只能望其尘埃，甚至增速出现负数。某房企2019年的财报显示，其在2019年的营业收入增长率为34.2%，净利润和核心净利润的增长率则分别为27.7%和24.8%。

另外，《华夏时报》记者在梳理了多家企业后发现，营收大幅增长，利润表现平平这一现象在2018年就已明显。例如，2018年，万通地产的营业收入同比上涨了10.62%，但净利润则同比下滑了8.11%。大名城在2018年营业收入实现了30.64%的增长，但净利润下滑了61%。

此外，百强房企“增收不增利”的现象也普遍存在。行业的集中度虽然在2019年出现了大幅提升，但不可避免的是，房企的负债也仍然处于高位。中国指数研究院发布的报告显示，2019年，在财务方面，百强房企已经由此前的“去杠杆”逐渐转变为“稳杠杆”，资产负债率均值较2018年微增了0.2个百分点，达到了78.7%，有效负债率均值则为49.0%，与2018年持平。

而关于“增收不增利”这一原因，中国指数研究院方认为，当前的房地产市场由于限价叠加高成本，使得溢价空间被侵蚀。对比历史数据可以发现，在2015年-2019年，百强房企的营业收入均值分别为206.8亿元、267.6亿元、324.0亿元、439.9亿元、546.4亿元，其净利润均值在同期分别为24.3亿元、29.4亿元、41.2亿元、57.7亿元、69.0亿元。

计算可得，百强企业的营收均值增速呈现下滑、上涨、下滑的波浪曲线态势，而净利润均值增速则呈现出倒“U”型态势，其在2017年前后达到峰值，在2018年和2019年则是加速下滑。

中指研究院方同样指出，2019年百强房企营业收入与净利润保持增长态势，但增速较2018年有所放缓。此外，百强房企营业收入和净利润均值较2018年减少11.6%和20.4%。

行业分化加剧

“房地产行业在分化，但最终利润之间的差异会越来越明显。”某房企的内部人士对《华夏时报》记者说。梳理近年来房地产市场的历史变化可以发现，头部房企正在逐渐占领市场，中小房企的生存空间被挤压。

中国的房地产行业在经过了多年的成长和发展之后，中国房地产百强企业的销售额均值实现了80多倍的增长，市场份额超过了60%。中国指数研究院发布的数据显示，2019年，百强房企的销售总额、销售面积分别达到了98179.3亿元和72458.3万平米，同比增长了16.3%和13.5%。

于此同时，百强房企销售额的市场份额则也稳步上升至了61.5%，较2018年提高了5.2个百分点，行业的集中度在进一步提升。另外，中小房企的破产潮一直从2019年持续至今。人民法院公告网的数据显示，截至3与23日，已经有近百家房企宣布破产。

“破产的房企大部分都是微型房企，我们这家房企虽然没有完全步入大型房企行列，但是受到疫情的影响，现金流压力格外紧张，已经开始了一轮裁员。如果不能尽快融到钱，感觉公司还会裁员，节省一些开支。”就职于区域性房企的员工王磊（化名）对《华夏时报》记者说。

其表示，在疫情下，中小房企在融资、拿地、销售等各个环节均不具备优势。“地方上的确是出台了一些扶持政策，但是都是一些短期的政策。另外，我们贷款、融资的成本太高了，这些是没有办法避免或者减少的，也是长期无法解决的问题。”王磊对《华夏时报》记者说。

债务压顶 偿债高峰期到来

数据显示，截至2020年7月份，房企至少有1700亿元的债务需要偿还。但由于新冠肺炎，原本应当是销售“小阳春”的时期变成了“倒春寒”，回款减速则也使得房企面临着较大的现金流压力。

另外。值得注意的是，中国指数研究院方指出，在财务方面，因房地产调控政策持续、各类成本居高不下等因素影响，叠加企业周转速度的下降，房企的盈利能力出现了小幅下滑。数据显示，2019年，百强房企净利润率、净资产收益率均值分别为11.1%和15.9%，较2018年分别下降了0.5和0.8个百分点。

“现在，房企融资的难度还是比较高的，没有说出现了宽松。”前海开源基金首席经济学家杨德龙向《华夏时报》记者指明了当前房企融资的现象。“发债等主要是借新还旧，但目前银行、信托等审核都是比较严格的。”王磊也对《华夏时报》记者说。

中国指数研究院发布的数据显示，2019年，百强房企的资产负债率均值为78.7%，较2018年微增了0.2个百分点。房企将迎来偿债高峰，面临一定的现金流考验。在房企存续债券中，2020年-2023年，债券偿还规模保持高位，并在2021年达到高峰。2020年需偿付规模为7520.1亿元，2021年将达到10524.2亿元。