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3月部分城市“报复性”买房?多地救市政策回撤

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楼市“稳需求”呼声渐长。

近日,国家统计局与部分市场机构,陆续发布了房地产销售的相关数据。数据显示,1-2月,全国所有省市区(港澳台地区除外)的商品房销售均出现大幅度下滑,随着疫情逐步受到控制,市场需求开始复苏,热点城市的土地市场与住宅市场先后出现触底反弹趋势。

专家表示3月的楼市销售额只有去年同期六成,房企迫于资金压力或采取降价措施。同时,疫情期间多个地方政府在公积金、首付比例等方面针对楼市“需求侧”的放松举措在短时间内撤回。楼市放松与否,政策博弈不断加剧。

有分析人士指出,“房住不炒”与“托底经济”两相平衡之下,楼市政策的具体走向,或许需要等到一季度数据出炉和2020年两会后定调。

房地产销售触底

2月,受疫情和春节淡季等多重影响,房地产销售跌落谷底。

根据国家统计局发布的数据,1到2月,全国商品房销售额与销售面积分别同比下降35.9%和39.9%。另外,70个大中城市中有19城(武汉、石家庄、太原、扬州、蚌埠、平顶山等)2月新房“零成交”。

分地区来看, 21世纪经济报道记者注意到,31个省、市和自治区的商品房销售额与销售面积都出现了两位数的同比下滑。

其中,西藏、新疆、湖北、黑龙江、吉林、重庆、山西、甘肃、宁夏等9个省市区的商品房销售面积与销售额同比下降均超过50%。西藏、新疆和湖北跌幅都在8成以上,新房市场可谓冰封。

这也让库存压力快速上升。易居研究院近期发布的报告称,2月份监测的100个城市新房去化周期达到11.7个月,其中一、二、三四线城市为13.8、11.0和12.5个月,相比前值均出现了明显攀升。

进入3月,随着疫情影响逐渐减退,部分城市开始有“报复性”买房的传闻流出。3月16日晚8点,万科推出深圳的“万科星城”项目,当晚推出的288套房源7分钟内全部通过线上卖完,销售额达到了2.99亿元。3月20日,苏州的三个房地产项目同时开盘,共推出近900套房源,同样快速售罄。

“不管是刚需还是改善需求,房地产行业的需求相对刚性,因此市场部分复苏的步伐也比较明显。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉21世纪经济报道,从日成交数据来看,杭州、苏州、成都等强二线城市,随着月底的临近呈现出成交数据越来越好的状况。

不过,多位分析人士告诉21世纪经济报道,“复苏”只是相对2月低谷而言,并不意味着房地产市场的下行趋势已经结束。中原地产首席分析师张大伟告诉21世纪经济报道记者,3月至今,全国销售只是恢复到了疫情前大约60%的水平,大部分城市市场只是复苏,远谈不上火热。房地产企业最大的问题还是资金压力,特别是到期债务问题。一旦销售不能快速恢复,房企4-5月份将面临普遍性的资金压力。

不过,有券商机构的地产分析人士告诉记者,房企,尤其是头部房企,其资金压力或许没有想象中的那么大。2月热点城市的土地市场火热,一定程度上显现出头部房企的资金储备。3月以来各地针对房地产的帮扶政策,以及市场需求的复苏,也有利于房企回款。另外,3月以来的房企发债渠道较为顺畅,部分房企近期大量回购境外市场价格下跌的中资美元债,对于其降低资金成本,优化债务结构也有助益。

救市政策撤回后的博弈

楼市低迷的同时,各地“救市”政策频出。据不完全统计,已有武汉、长春、深圳、杭州、南京、郑州、济南、苏州等多城出台措施,包括分期缴纳土地价款、降低预售标准、发放购房契税补贴等。

不过,近一个多月以来,已有多个城市在短时间内收回了其房地产新政。

2月21日,驻马店提出将公积金贷款购买首套房首付比例降低至20%,一周后该政策文件被撤回。3月15日至17日,济南发布并撤回了“预售监管资金即征即返”“在先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的,不受济南市限购政策约束”等政策。3月24日下午,海宁市发布消息称,在3月25日至4月24日云上房博会期间,“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策暂不执行,当日傍晚上述内容同样撤回。

多位受访人士认为,近期房地产政策调整主要是以减轻房企负担为主。而短期房地产政策收回的,基本都是因为微调力度过大,属于刺激市场而非稳定市场的政策。

“这背后显示的是监管部门与地方政府的博弈。”住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌告诉21世纪经济报道,地方政府,尤其是三四线城市财政压力大,松绑房地产调控,稳定活跃房地产市场的预期更强烈。但从中央的层面来看,保持房地产市场的“平稳健康”仍然是不变的主基调。

多位受访人士认为,楼市政策更大的博弈在于,在房地产下行趋势下,如何平衡房地产“房住不炒”的定位与其对经济的托底作用。

顾云昌指出,疫情对宏观经济的影响深远,房地产的托底作用不会被忽视,但维持房地产市场平稳健康的关键是维持楼市的供需平衡。随着疫情的演变,相关政策应该会从前一阶段的稳供给,逐渐过渡到稳需求,也就是稳销售上。我国不同城市之间的楼市供需关系差异很大,对于供需一直偏紧,并且随着国家城市发展理念的变化,将会对持续人口流入的一二线中心城市,和前一个楼市周期明显透支了需求的三四线城市,采取不同的政策力度。

在张大伟看来,稳需求应当主要针对刚需,“房住不炒”与支持刚需购房并不矛盾,针对首套房和真实改善需求的政策可以适当放松。比如调整首套房的利率和首付比例、扶持“卖一买一”的真实改善需求,严打“假离婚”等政策应该得到落实。

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