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上海恒隆广场去年收租近17亿元,陈启宗:幸好内地增长强劲

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3月24日,恒隆地产有限公司(恒隆地产,00101.HK)发布了2019年年报。数据显示,截至2019年12月31日,恒隆地产收入88.52亿港元,同比减少6%;净利润61.72亿港元,同比减少23.59%。

内地物业租赁收入同比增长7%,“足够抵销香港市场疲弱的影响有余”

从收入结构来看,恒隆地产2019年物业租赁收入85.56亿港元,同比增加4.58%。其中内地物业租赁收入45.44亿港元,同比增长7%,在物业租赁收入中占比53.1%;香港物业租赁收入40.12亿港元,同比增长2%。

另一方面,恒隆地产2019年在物业销售方面收入大幅减少,录得2.96亿港元,同比减少75.88%。恒隆集团、恒隆地产董事长陈启宗在致股东信中指出,收入减少主要由于恒隆地产几乎没有售出任何香港住宅单位。不过,他同时表示,“受惠于2019年上半年的租金增长,我们还能在年内实现2%的按年升幅。幸好我们的内地业务增长强劲,足够抵销香港市场疲弱的影响有余。”

年报显示,以人民币计算,内地租赁业务收入同比增长12%,其中上海增长8%,上海以外增长19%。2019年,恒隆地产位于内地的9个物业中,三分之二的物业商铺租出率超过90%,其中上海恒隆广场商铺出租率达99%。

内地五座物业收入录得双位数增长

具体来看,恒隆地产位于内地的9个物业中,上海恒隆广场的租金收入最高,为16.96亿元人民币,同比增长9%,而上海港汇恒隆广场虽然现正进行翻新改造,主体只局部开放,但仍取得6%的收入升幅。

此外,除了2019年8月新开幕的昆明恒隆广场,上海以外的六座购物商场中,有五座物业的收入录得双位数增长,其中大连恒隆广场收入增幅最高,为28%;沈阳皇城恒隆广场20%,沈阳市府恒隆广场19%;济南和无锡的恒隆广场收入增幅分别为10%和15%。报告指出,恒隆地产内地物业组合在零售额及收入方面均录得持续增长,主要受惠于奢侈品消费强劲,以及于报告年度内新项目投入营运所带来的收入。

陈启宗在致股东信中透露,单单上海恒隆广场的零售额,已占所有香港零售租户总销售额的90%以上。而尽管上海港汇恒隆广场仍在翻新改造,但相当可能会如上海恒隆广场般创出佳绩。

“当上海港汇恒隆广场完成资产优化计划后全面投入营运,加上所有顶级时装品牌进驻后,上海的租户销售总额很可能很快便会赶上香港的总额。更令人振奋的是,把所有上海以外的内地购物商场加起来,其销售额已经超过了香港市场的80%。”陈启宗称。

恒隆地产指出,随着公司加快引入更多奢侈品牌,内地物业组合将继续受惠于奢侈品消费的回流趋势。奢侈品牌新店的进驻将持续至2020年及往后的时间,开店地点包括上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场、无锡恒隆广场及大连恒隆广场等现有物业,以及昆明恒隆广场及武汉恒隆广场等新物业。

“当然,我们持续成功的关键是零售额。只有当租户做更多生意,我们才能向他们收取更高租金。”陈启宗说。

“香港业务的重要性会随时间变得越来越低”

相比之下,恒隆地产在香港市场的业绩则显得差强人意。

年报显示,恒隆地产商铺租赁收入23.74亿港元,同比增长2%;办公楼等租金收入13.15亿港元,同比增长2%;住宅及服务式寓所租赁收入3.23亿港元,同比减少1%。

而在香港物业销售方面,年报显示,香港的住宅物业市场于第三季开始放缓,不过豪宅市场仍表现出一定的抵御力。恒隆地产指出,随着两项重建项目将分别预期于及年完成,公司对未来数年的整体表现仍然乐观。

根据年报,恒隆地产将在内地投入运营的下一个项目将是武汉恒隆广场,包括商场、甲级办公楼及可出售的服务式寓所。其中商场和办公楼预期可于2020年完成,并且招租活动已经开展。

接下来,恒隆地产将在内地投入的项目还包括无锡恒隆广场第二期、昆明恒隆广场、杭州恒隆广场和沈阳市府恒隆广场。陈启宗在致股东信中明确表示,其未来的发展主要在内地:“在过去十年,我们大大减少了对香港的依赖。内地业务的内部增长速度更快,而且我们有很多新物业快将落成并开始带来收入。香港业务的重要性只会随时间变得越来越低。”

短期展望而言,陈启宗举例称,未来两年,内地和香港两个巿场之间可能截然不同。

“香港动荡很可能会持续影响本地零售及相关业务,而我们的内地业务应会继续蓬勃发展。我们固然不希望看到本地市场蒙受损失,然而我们的投资组合将发挥互补作用,所以对整体盈利能力的影响将会很轻微。”陈启宗在致股东信中写道,“可以肯定的是,在两地都有业务,即分散投资组合,我们起码不会陷于最坏情况:即是把所有鸡蛋放在一个篮子里,要是篮底一穿,所有鸡蛋都会无一幸存。”

“公共卫生威胁一旦结束,巿况便会反弹”

陈启宗在致股东信中还提到了公司今年1月以来因新冠病毒肺炎疫情所受到的影响。

在业绩上,陈启宗称,去年底制订2020年财务预算时,恒隆地产预计内地这一年表现会相当好。

“一月份的业绩确实非常强劲,直至该月的最后一周才开始受到影响。由于没有人知道疫情何时退去,又如何结束,因此于现阶段无法预测全年的业绩。”陈启宗称,公司预期的近20%的租金增长可能会减半,甚至更多。

如果疫情于4月前退去,陈启宗认为,2020年香港租金有望跌幅不会如预期般大,“尽管不能排除这个可能。”陈启宗称,一如早前做法,公司会视乎每位租户的需要与他们磋商租金。而根据过往经验,公共卫生威胁一旦结束,巿况便会反弹,负面影响也不会延伸到下一年度。

另一方面,因疫情的影响,各地的建筑工程都会减慢,陈启宗指出,尤其是在武汉。

“在紧随业绩公布(1月21日)后的传媒发布会及分析员会议上,本人提到,我们要密切注意建筑工人是否在农历新年后返回武汉复工。其后,北京把全国的春节假期延长至2月16日。然而,各地的建筑工程至今仍待政府批准才可复工。在无锡和天津等城市,所有购物商场(以及其他人多聚集的场所)都被勒令关闭。”陈启宗透露,“到今天,无锡恒隆广场终可重新开放,我们目前亦正在申请天津恒隆广场重新开放营业。”

对于内地的物业情况,陈启宗希望,原定第三季开业的武汉恒隆广场仍可在年底前开幕,而上海港汇恒隆广场的资产优化计划进度,以及其他如住宅发展等在建项目可能会稍为延迟。

“同时,我们需要留意疫情结束后奢侈品商户的意愿,希望在磋商新租约时,不会受到太大影响。”陈启宗表示。

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