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要被卖掉的SOHO中国,去年业绩毫无惊喜

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正传闻要被创始人潘石屹张欣夫妇卖掉的SOHO中国900410.HK),对外披露了2019年业绩报告。

这是一份中规中矩的财务报告,既未披露“潜在私有化交易”的进一步信息,财务数字也与过去两年相差不远。

过去一年,SOHO中国的核心财务营收和利润实现双增长,营收同比增长约11%至18.47亿元,毛利15.1亿元,毛利率增长7个百分点至82%,净利同比增长约8%至13.31亿元。

在2018年,这四个数值分别为16.68亿元(剔除已售凌空SOHO租金收入)、12.85亿元、75%和12.33亿元。

界面新闻观察发现,对于高达82%的毛利率,或在于毛利中所包含的“投资物业的评估增值”,这一数值2019年为11.68亿元,2018年为10.92亿元。

值得注意的是,2019年的净利润,未包含出售车位预估的利润,这一数字或许将纳入2020年净利润中。此外,今年无派息政策。

过去一年由于SOHO中国没有进行大宗资产买卖,在借贷方面基本和2018年持平。

截至2019年12月31日,其净借贷占归属本公司股东权益的比率约为43%,平均借贷成本约4.8%,境外借贷占全部借贷约4.2%。而截至2018年12月31日,其净负债率约为43%,平均借贷成本约4.6%,境外债务占总债务比例约3.5%。

2019年所产生的营收主要来源于SOHO中国的核心资产“八大金刚”。截至2019年12月31日,SOHO中国主要投资物业是位于的北京前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO,位于上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场和古北SOHO。其中丽泽SOHO和古北SOHO均是去年新开写字楼物业。

SOHO中国披露,2019年末运营稳定的投资物业平均出租率为90%,相比2018年这一数字下降了6个百分点。

SOHO中国给出了出租率下降的原因:根据戴德梁行的市场报告,2019年北京、上海写字楼的年末平均租金和出租率较年初均有不同程度的下降。而SOHO中国在北京、上海成熟项目的平均租金却都实现了逆势上涨。去年第四季度,尽管公司整体出租率随市场略有走低,仍然达到90%。

此外,中国写字楼租赁行业也受到冠状病毒爆发带来冲击,SOHO中国今年租金收入或许也将受到一定影响。

第一太平戴维斯华北区研究部负责人、助理董事李想认为,写字楼市场相较商业零售来讲,受到冲击比较有限。首先,在建设方面,2019年供应量已经创下新高。今年写字楼市场的供应集中放量将推迟至下半年。其次,在需求端写字楼租赁等活动是停滞的。尽管如此,李想预计写字楼市场将在今年下半年才会逐步回归正轨,而需求端的反弹预计将于今年年末、明年年初才能集中体现。

2019年,SOHO中国董事长潘石屹深陷“跑路”风波。

2019年6月28日,SOHO中国在北京举行物业销售推荐会,计划通过资产交易和股权交易,分批出售13个项目,预估总价值78亿元人民币。

稍后的10月份,媒体再次曝出SOHO中国将卖掉在国内所有的核心资产,估值高达500—600亿元。

消息传出的1个月后,在2019年11月丽泽SOHO开业仪式上,潘石屹回应“跑路之说”称,自己还是中国国籍,不会跑路。

不过,“资产出售”传闻被逐步证实。今年3月,“黑石正40亿美元谋划SOHO中国私有化”消息再次传出,SOHO中国对外公告——“公司在与海外金融投资者洽谈,以探讨进行战略的可能性。”

目前,这一交易还未最终达成,SOHO中国也未在财报中作进一步解答,仅提出参考此前公告。

与此同时,随着这些交易传闻,资本市场反响热烈,SOHO中国股价也经历多次起伏。

去年10月,受“卖掉核心资产“消息影响,当天SOHO的股价盘中涨幅一度达到27.07%。

今年3月,受“黑石正40亿美元谋划SOHO中国私有化”消息影响,当天SOHO中国开盘短线急速上涨37.58%,报每股4.1港元,市值达到213.18亿港元后触发停牌。

3月20日下午,SOHO中国股价直线拉升,一度涨超33%,报4.08港元/股。当时市场上有消息称,与黑石的私有化交易达成。

但今天公布的2019年财报未触动资本市场反应,股价保持平稳。截至3月25日收盘,SOHO中国报3.5港元/股。

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