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绿城定下5000亿销售目标,盈利能力待考

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近期在土地市场频繁拿地的绿城中国(03900.HK)在3月23日发布了2019年年报,营业收入不达预期,不过利润增幅表现不错。

根据绿城中国年报,公司营业收入人民币615.93亿元,同比增长2.1%;除税前利润人民币99.53亿元,同比增长25.9%;归母净利润人民币24.80亿元,同比增长147.3%;股东应占核心净利润人民币43.36亿元,同比增长14.2%。每股基本盈利人民币0.55元,末期股息每股人民币0.30元。

“绿城正在制定五年发展规划,预计到2025年冲击5000亿的销售目标”。绿城中国董事会主席张亚东业绩发布会上表示。绿城中国显然希望重新回到规模赛道,进一步提高自己的市场占有率。

净利润率同行中偏低

年报显示,2019年绿城中国取得总合同销售人民币2018亿元,较上年增长29%,对应取得总合同销售面积约1027万平方米。其中归属于集团的权益金额约为人民币768亿元,较上年增长38%。

除了重资产地产销售外,绿城中国旗下代建板块累计取得合同销售面积约505万平方米,合同销售金额约人民币664亿元。

2019年,绿城中国合同销售超过50亿元的单个城市有9个,其中杭州、宁波及北京分别录得合同销售超过100亿元,这些城市也是绿城中国一直深耕的城市。

从去化情况看,绿城中国保持了业内较为平均的去化水平,投资项目整体去化率68%,其中一二线城市去化率达70%。同时,绿城中国总体销售回款率维持在87%,这个水平在业内中等偏上。

在土地获取方面,绿城中国正在逐渐加速自己的项目投资。截至2019年末,绿城中国新增54个项目,总建筑面积约1236万平方米,总土地成本691亿元,其中绿城中国支付的为523亿元,预计可售货值为2057亿元。

截至2019年末,绿城中国共有土地储备项目142个(包括在建及待建),总建筑面积约3873万平方米,其中按照权益计算约为2240万平方米;总可售面积约为2648万平方米,权益可售面积约为1521万平方米。

得益于并购和城市更新的项目拓展,绿城中国楼面地价平均成本约为每平方米人民币6119元,其中一二线城市土地储备总可售货值占比达73%。

“我们去年一共收并购17个项目,参与了7个城市更新项目,给我们降低了土地成本。”张亚东表示。

从资金情况看,绿城中国保持一贯的稳健,于2019年12月31日,银行存款及现金(包括抵押银行存款)为人民币518.94亿元。净资产负债率为63.2%,低于行业水平。

融资成本看,绿城中国总借贷加权平均利息成本为5.3%。第一财经记者梳理发现,绿城中国2019年新发境内债平均借贷成本4.48%,比上年5.46%下降0.98个百分点。

不过,绿城中国的毛利率和净利率依旧不及同行水平,其中毛利率25.39%,净利润率6.35%,两个指标都不及同类公司,净利润率水平更是处于同业较低水平。

“今年结转的利润几乎都是2016、2017年拿的地,17年之前拿的地,之前没有限价,后来限价了。”张亚东对此表示。

高盛研报显示,下调绿城中国目标价8.5%,由11.8港元至10.8港元,维持“中性”评级。

该行称,绿城去年核心盈利同比跌4%至30亿元人民币,符合该行预期。虽然潜在预售增长加快,但该行认为其历史负担,即3年前收购的低利润项目及资产减值在短期内难以消除,而且也没有快速或简单的方法可以提升营运效率,故两者对其盈利能力改善构成压力。公司盈利增长状况仍逊于较强的同业,股本回报率也接近同业中最低。

由于营业收入和利润的结转指标不及预期,绿城中国股价在3月23日暴跌,报收7.08港元,下跌14.60%。

5000亿规模诉求

“公司正研究未来五年发展规划,绿城接下来将聚焦重资产、轻资产、绿城+这三大板块。

其中代建业务(绿城管理)规模,预计2025年将达到1500亿元规模,而这三大板块至2025年的业务规模预计将超过5000亿元。公司未来希望降低对房地产业务比重,适当压低重资产板块依赖度,对其增速进行适当控制。”张亚东在业绩会上发布了绿城中国新一个五年计划。

根据绿城年报,2020年,绿城集团预计整体可售货源约1,696万平方米,整体可售金额约为人民币3,583亿元。其中,投资项目可售货源约1,045万平方米,可售金额约人民币2,674亿元(其中2019年存量房源可售金额约为人民币635亿 元,预计新增可售房源金额约为人民币2,039亿元)。绿城集团代建项目预计可售货源约651万平方米,可售金额约人民币909亿元,约占2020年集团整体可售货值的25%。

从城市分布看,绿城中国的项目继续聚集在一二线城市销售,一二线城市可售货源约772万平方米,可售金额约人民币2,124亿元,占2020年投资项目可售金额的79%。

从绿城近期的拿地可以窥见,其对规模的野心。今年2月,以绿城中国名义就在全国多个城市拿下土地,总价超170亿(非权益口径)。

资金端口看,绿城2019年先后发行3笔美元债,合计11亿美元,其中6亿美元的1年期美元债利率为4.55%。在境内,绿城共发行20亿公司债,46亿永续中票、酒店类CMBS、供应链ABS以及房屋租赁公司债。仅公开数据看,绿城融资超过200亿。

张亚东进一步指出,重资产板块中,绿城小镇是绿城中国看重的一个板块,2019年落地了30个项目,布局15座城市,这些项目正逐步成为公司高质量发展的重要增长极。2020年,绿城要要拓展不少于12个小镇项目。一般而言,小镇类项目都属于政府产业勾地,这成为绿城中国降低土地成本的重要砝码。

较为频繁拿地背后,实际上是绿城中国此前土地储备不足。该公司2018年财报显示,截止期末累计建面3247万方,存货同比2017财年减少超过70%。这让绿城中国不得不花大力气弥补库存不足。

也有多位开发商认为,今年2月的土地市场实际非常火爆,认为并不是一个合适的窗口期,接下来的利润兑现,绿城中国同样值得关注。

克而瑞数据显示,2019年绿城新增土地价值884亿,位列TOP9,高于绿城销售排名;而2018年绿城新增土地价值578亿,位列TOP20。

根据绿城中国在发布会上提供的数据,今年将有38个新项目开放跟投, 178个存量项目明确中长期激励。并持续推进“绿城AI” 大运营体系建设加强纵向管控和横向协同,进一步提高运营效率。

此前,张亚东曾对媒体表示,绿城从拿地到销售,平均需要14个月。行业的大多数企业平均周期却只有8个月,有些甚至能做到两三个月就能实现销售。

虽然产品品质得到保障,但是较为低的周转率让绿城很难根据市场灵活调整战略,成为掣肘绿城进一步扩张的要素之一。而目前看,绿城中国的周转率依旧慢于同行。

按照规划,绿城将2020年的销售目标确立为2500亿,较2019年增长25%。不过,在全行业销售吃紧背景下,绿城显然还需继续提高周转效率,在产品与成本中寻找平衡,并增加自己的利润表现。

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