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国家电网宣布退出房地产 鲁能房地产业务或剥离重组?

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3月22日,中央纪委国家监委网站公布“对国家电网第三轮巡视整改进展情况的通报”(简称“通报”)。通报称,国家电网坚守电网主责主业,下决心退出传统制造业和房地产业务,坚决按期完成深化集体企业改革任务。

而国家电网旗下的房地产业务由鲁能集团有限公司具体运作,后者是国家电网的全资子公司。那么,这是否意味着鲁能集团将退出房地产业务?对此,鲁能方面并未做出回应。但业内人士称,中国电网退出房地产,并不代表鲁能集团退出地产业务。鲁能集团的房地产业务有可能会剥离重组,即可能跟国资委下的以地产为主业的平台进行整合。

国家电网下决心退出房地产业务

在通报中,国家电网表示,针对贯彻落实国家发展战略、坚守主责主业方面问题,党组进一步聚焦主责主业,正确处理做强做优和做大的关系,努力实现更高质量、更有效益、更可持续的发展。

具体而言,一是下决心退出房地产业务。积极与国资委汇报沟通主要思路,按照国资委意见进一步完善退出和转型方案,加快推动整改工作。

二是坚守产融结合、服务主业。严控业务范围,避免脱实向虚,实施分类管控、动态调整,明确55项巩固类、49项拓展类、16项限制类、40项禁止类业务。持续压降非主业投资,2019年安排非主业投资比例1.1%,较上年实现投资金额和比例双降。

三是加快建设产业链金融平台。积极稳妥开展金融创新与应用,着力满足产业链市场主体金融需求,促进产业链共同发展。

地产分析师严跃进点评称,当前中央纪委公布了国家电网巡视整改情况,国家电网下决心退出房地产业务,类似表述说明,当前央企退房令执行的坚决性。从此类业务的发展情况看,亦说明当前部分地产业务发展偏弱的央企,进一步面临地产业务削减的局面。

不过,在严跃进看来,退出房地产业务有时间表。从时间表上看,首先体现为不拿地,同时也依然允许既有地块进行开发。也就是说,更强调增量业务的削减,而存量物业的经营方面或依然可以保留。

从这个角度分析,严跃进指出,国家电网相关联的地产企业,后续或在投资拿地等方面面临压力或约束,但还很难说直接退出。

鲁能已整合部分地产业务注入广宇发展

记者了解到,国家电网旗下的房地产业务由鲁能集团有限公司具体运作,后者是国家电网的全资子公司。那么,这是否意味着鲁能集团将退出房地产业务?对此,鲁能方面并未做出回应。

“从国家电网的角度出发,要做大做强企业的主业,所以会考虑把地产剥离出来。但中国电网退出房地产,并不代表鲁能集团退出地产业务。鲁能集团的房地产业务有可能会剥离重组,即可能跟国资委下的以地产为主业的平台进行整合。” 亿翰智库董事长陈啸天表示。

“对于国家电网此次调整而言,类似鲁能集团等自然需要积极进行调整。”严跃进指出,对鲁能集团而言,这两年持续在做业务整合,整个整合周期较长。从实际情况看,后续依然需要加快整合资源,尤其是在开发业务等方面或将面临限制的情况下,这就要求鲁能后续继续强化业务调整,以符合当前中央的精神和思路。

官网显示,鲁能集团成立于2002年12月,核心业务聚焦地产、能源两大板块。鲁能拥有29年城市开发经验,布局全国23个省市区,累计开发建筑面积1300万平米,为30万业主提供服务。

鲁能集团旗下还有一家上市公司广宇发展。公开资料显示,2009年12月,广宇发展与鲁能集团就资产重组与整合初步达成意向。近年来,鲁能集团不断整合资产进入广宇发展,后者成为其重要的上市平台。目前,鲁能集团旗下的房地产业务,大部分为集团直接运营,部分资产被注入广宇发展。

公告显示,2019年,广宇发展实现总营收为229.87亿,同比下降15.04%;营业利润41.12亿元,同比增加21.23%;归母净利润31.42亿,同比增长25.57%。

资源整合 鲁能开启泛产业地产时代

据了解,鲁能集团的房地产业务以“大盘模式”著称。前几年,鲁能集团曾在北京、海南等地开发数个体量庞大、开发周期长的标杆项目。以海南为例,鲁能在三亚、海口、文昌等城市,均为旅游大盘,并依托大盘热销项目,助推企业销售金额。

2016-2017年间,鲁能集团的地产业务发展较为迅猛。据克而瑞榜单统计,2016年,鲁能集团流量金额达646.7亿元,排名第20位。而在2015年,鲁能集团仅以220.7亿元排名45名。

2016年期间,鲁能集团业绩实现了3倍增长,对此,亿翰智库在一份分析报告中指出,2016年,鲁能集团在北京、济南、重庆三家城市公司及海南区域公司实现年度销售额破百亿;营销执行整合化,揭开了集团“大营销模式”序幕,多项目集中入市带来9月份120亿元的单月销售额。此外,产品配置体系化,确定7大泛产业地产体系,商业地产、文旅地产、体育地产、健康地产、科技地产、民生地产、美丽乡村,形成产品线矩阵并开始发力。

在此基础上,克而瑞榜单显示,2017年,鲁能集团流量金额达893.7亿元,排名第21位。2017年,鲁能集团在售项目达30多个,其中鲁能·三亚湾新城、山海天、鲁能领秀城、格拉斯小镇、泰山7号等项目销售金额均在50亿元,五个项目业绩合计贡献率达40%以上。

不过,在此之后,鲁能集团未再公布房地产销售数据。实际上,近些年鲁能集团正逐步淡化房地产业务,其业务逐渐向上述7大产业转型。

在具体的业务板块上,商业产业产品线包括:鲁能城、美丽汇;文旅产业产品线:鲁能胜地;体育产业产品线:鲁能泰山7号;健康产业产品线:鲁能泰山9号;科技产业产品线:鲁能硅谷、鲁能2025;民生产业产品线:鲁能绿色家园;美丽乡村产品线:共享农庄。记者了解到,其中大部分项目还处于在建状况。

近期不少央企转让旗下房地产项目股权

在优淘城总裁薛建雄看来,这从侧面反映出,房地产市场竞争日趋激烈,房地产利润率或面临压力。

实际上,2010年,为规范央企大规模进军房地产业的现象,国资委曾发布一纸公文,要求多数央企退出房地产业,当时被板子打中的央企多达78家,只留下16家主业为地产的央企。此后,又有5家央企获准保留这一资质,其中就包括了鲁能集团。

随后,有一些央企主动退出地产业务,有一些央企则因房地产的利润较好而未退出。总体而言,央企的房地产业务转让,还没有形成态势,体量较小,退出进程缓慢。

不过,近年来,房地产行业产权转让项目明显增多,而且转让方多为央企。记者注意到,去年,保利集团、中化集团、华侨城集团、中航工业、中国电建、中国通用技术集团、中国电子、国机集团等企业,都曾有转让房地产项目股权的行为。

在业内看来,央企转让房地产项目股权,可能更多的是企业自身的投资行为,对房地产不太看好,包括负债压力、资金流收紧、自身产业发展环境不好等原因。

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