限价红线绷不住了，南京楼市正在回暖

进入3月后，南京楼市正在全面回暖。无论是新建商品房还是二手房成交量，都接近去年“小阳春”同期水平。

根据南京网上房地产公示数据，2020年3月1日至3月20日，南京新建商品房总认购套数为3277套，总成交套数为3377套，日均成交套数达到了169套，按照这一成交趋势，3月南京一手房成交量将大概率超过5000套，接近去年3月5579套的总交易量。

而3月上半月累计成交的二手房套数，则达到了3951套，仅两周成交量就达到去年全月成交量的78%——2019年3月南京二手房成交量是5078套。

受疫情影响，今年2月份南京楼市新房成交量仅2133套，成交面积环比腰斩。但从现有统计数据看，南京楼市热度正在快速升温，逼近去年同期水平。而且南京去年3月小阳春的热度就很高，二手房环比上涨了63%，一手房成交量环比上涨258.8%。

成交量攀升的背后是新盘供应的加速。仅今年3月份前两周，南京就至少有12个新盘领到销售许可证正式上市，3月下旬预计还有更多新增供应。

为了刺激经济，除了发放总额超过3亿元的消费券，南京部分区域坚持多年的楼市限价政策也松动了。城北板块一新开楼盘均价超区域限价5000元/平方米，竟获得了超额认筹。

近日，南京城北的锦麟融誉以3.5万元/平方米的均价获批上市，突破了城北迈皋桥板块3万元/平方米的区域限价，超过疫情前的开盘价预期。

该楼盘突破限价入市，竟也取得了不错的认筹量。3月20日，南京市公证处公布，锦麟融誉府1幢、3幢、5幢共计452套房源，获得878组认筹，其中35组人才购房者拥有优先权，普通购房者中签率为49.5%。

南京其他板块也在蠢蠢欲动。作为南京楼市风向标的河西板块，从2016年下半年开始限价天花板就一直是4.5万元/平方米，这也是南京新房理论上的最高限价。3月12日，由保利、招商和国贸三家联手打造的新盘南京云际举办了线上发布会，称预计4月首开，放风价达到了5.5万元/平方米。

除此以外，南京南部新城大校场板块的云澜尚府放风价也超过5.5万元/平方米，燕子矶地王项目仁恒公园世纪放风价达到3.5-4万元/平方米，均突破所在区域的限价。

实际上，早在2018年年底，南京的区域限价红线就略有松动迹象，但当时只涉及个别板块，不是普遍现象。

而到了2019年年底，有两个地王项目绷不住了，大幅突破了区域限价，它们是葛洲坝南京中国府和金茂悦，两者价格分别突破“6字头”和“5字头”。

拿地单价超过4.5万元/平方米的葛洲坝地王项目，在拍地3年零7个月之后，终于在去年12月月底开盘，均价达到了6.4元/平方米；而拿地楼面价超过3.7万元/平方米的金茂项目，最终开盘价达到5.2万元/平方米。两个豪宅项目都“大热”，中签率低，总计一百多套房源开盘即售罄。

当时南京市住建局的官方回应是，这两家楼盘的上市不代表河西片区房价的普遍上涨，“后续项目仍将遵循因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效发展要求，严格执行价格备案”。

按照南京市住建局的说法，去年年底葛洲坝和金茂两项目超出区域限价的做法，比较像是针对高价地的特事特办，“不作为片区价格调控的依据”。

现在情况正在生变，南京的限价调控会否逐个区域被突破尚不得而知，城北板块锦麟融誉的最终定价似乎是一个信号。

在过去的三四年时间里，因限价调控造成的“一二手倒挂”，一直是南京楼市的鲜明烙印，很多区域的一二手房单价差倒挂甚至高达两万，这种一手房被认为是“买到即赚到”。但倒挂盘除了热销外，因开发商压缩成本，往往还伴随着繁琐的维权。

南京一名资深业内人士并不认为房价看涨的南京楼市接下来能够迎来繁荣。“从以往经验看，南京楼市的繁荣很大程度建立在一二手倒挂上，有倒挂的盘就热销，没有倒挂就很冷。”如果打破限价，就意味着很多区域的倒挂将不存在。

另一位业内人士表示，目前的一二手房成交数据，包含了疫情前的存量手续办理，以及疫情期间积压需求的消化，还不能反映正常的需求量，此时涨价并不是一个好时机。