“白银时代深水区”，万科郁亮谨慎乐观看待房地产

经过一整年“收敛聚焦，巩固提升基本盘”后， 万科董事会主席郁亮感慨：“‘活下去’成了特别真实的存在。”

3月17日晚间，郁亮和万科总裁祝九胜、董事王文金、董事张旭及新上任的执行副总裁、财务负责人韩慧华等高管一同通过线上直播的方式举行了万科2019年业绩推介会。

2019年万科实现销售金额6308.4亿元，虽然守住了排名第二的位置，但同比增速从2018年的14.5%降至3.9%。祝九胜表示，从2012年提出转型以来，万科就不会以单一业务、单一规模作为追求，更强调、更重视的是质量。

分区域来看，上海区域、中西部区域、北方区域销售金额分别为2045.1亿元、1506.58亿元、1422.13亿元，而率先感受到市场及行业变化的南方区域去年销售金额为1274.2亿元，占比20.2%，在四大区域中垫底。

在郁亮看来，万科四个区域就像四个兄弟，经常你追我干，都不服输。他们的表现跟城市的发展阶段有一定关联，另外每个区域的发展任务也不太一样，现在虽然存在不平衡的情况，但长期来看反而形成一种新的均衡和优势。

“相信孙嘉能让南方区域越做越好。”祝九胜认为，南方区域销售垫底存在客观因素，南方区域以沿海城市为主，从2014年开始越来越多是综合性项目，另外这些城市的客户需求也越来越多样化。这两个因素决定了南方区域城市公司拿到的纯住宅、纯开发即售项目的比例是越来越低的。

此次疫情对销售影响明显。祝九胜表示，2-3月万科销售额预计减少500多亿，销售回款大幅下降。交付方面，一季度万科可能有1万户的客户会出现延迟交付的情况，全年涉及到3.9万户。

郁亮指出，白银时代现在已进入深水区，它的特征逐渐清晰起来。从增量到存量、从平衡到极化、从简单到复杂、从单一到全面，这四个方面的变化是从黄金时代到白银时代的主要特征。

去年，万科明确将重点发展业务划分为5大BG（事业集团）和6大BU（事业单元），其中南方、上海、北方、中西部四大房地产区域集团以及物业服务公司被被列为BG，而商业地产、物流、长租公寓、冰雪、海外业务以及教育单独被列为BU。

郁亮在2018年底提出“收敛聚焦，巩固提升基本盘”时就强调，万科每个业务都有自己的基本盘，而不是只有开发业务，所以每个BG、BU都要找到自己的基本盘。

数据显示，2019年，万科营业收入3678.9亿元，同比增长23.6%，其中，房地产收入及相关业务的营业收入为3526.5亿元，占比达95.9%，较2017年、2018年的93.9%、95%继续提高。

物业服务是万科第二个突破百亿的业务板块。2019年，万科物业服务的营业收入为127亿元，同比增长29.7%，占总营营业收入比例3.5%。

祝九胜表示，万科物业在5年前引入外部股东，选对了市场化这条道路。如今万科物业一直将高满意度、高收缴率作为基本盘，去年增加了6个百分点，还要继续提升，希望分别能达到85%、90%以上。

万科物业在2019年的发展可圈可点。除收入破百亿外，万科还在年底与戴德梁行成立合资公司，在商办物业服务上实现重大突破。

万科集团高级副总裁兼物业集团首席执行官朱保全曾透露，目前万科物业收入中，住宅物业和商办物业的占比大概为3：1，合资公司成立后，商办物业会和住宅物业形成“赛马机制”，未来收入比例做到1：1。

截至2019年底，万科物业累计签约面积6.4亿平方米，同比增长26.1%，其中万科楼盘占比不到一半。近期有消息传出，万科物业已收购协信地产旗下天骄物业51%股权，对此，郁亮称万科并未披露此消息，同时再次强调万科物业在很长一段时间内不会有上市计划。

除物业外，长租公寓也一直是万科的热门话题。郁亮曾在2018年度股东大会上指出，除住宅开发业务外，租赁住宅也是万科的基本盘，“未来衡量一个开发商是否数一数二，必须在租售并举两个领域做到数一数二。”

2019年万科租赁业务新增开业5.6万间，其中城中村内的长租公寓新增开业3.5万间。截至2019年底，万科长租公寓累计开业11万间，成熟期项目（开业半年及以上）的平均出租率约90%，同比减少2个百分点。

因开发难度高于预期，原本的“万村计划”在去年搁浅。万科董秘朱旭表示，长租公寓业务是万科的核心业务之一，客观和主观两方面的因素导致万科长租公寓业务在规模上虽然是全国领先，但还在爬坡期和探索期。

尽管遇到经营难题，万科仍在去年成立了独立的长租公寓事业部，现由万科高级副总裁、南方区域事业集团首席执行官孙嘉直接负责。祝九胜指出：“既然叫集中式公寓，它的运营上就要体现出集中的优势，我曾坦承长租公寓在经营上是有压力的，再不发挥集中优势的话，它的压力就更大了。”

在“收敛聚焦，巩固提升基本盘”的同时，万科在2019年还进行了人事大变革。除各大城市公司总经理之间的换防任免外，万科原首席财务官、财务负责人孙嘉取代张纪文成为万科南方区域首席执行官。

作为收敛聚焦的一部分，万科在去年初启动“大江大海”计划，希望在对公司业务进行梳理的同时，梳理清楚做这些事所需要的能力拼图，再根据能力拼图找做事情的人。

万科在《致股东》中表示，组织重建、事人匹配的工作分两个阶段，第一阶段就是 “减脂、增肌、活血”，在去除冗杂结构和环节的同时，强化组织的能力，提高组织和人的流动性；第二阶段是打造矢量组织、冠军组织、韧性组织。

和2019年度业绩报告一同发布的人事变动，则成为万科继续深化人事变革的开篇。董事王文金不再兼任公司执行副总裁、财务负责人，董事张旭不再兼任公司执行副总裁、首席运营官，并聘任加入万科12年的财务管理职能中心合伙人韩慧华为公司执行副总裁、财务负责人。

郁亮借此对万科用人传统进行了介绍，称张旭是万科在“海盗行动”中从中海地产挖来的，加入万科已有18年，在武汉工作十年后调到总部事业发展中心工作，同时负责海外业务，包括万科物流也是在他手上孵化出来的。

郁亮表示，万科一直鼓励优秀将领到前线带兵打仗。经过五年发展，万科物流业务打下较好基础，在这次疫情中也迎来大发展机会，张旭主动去物流业务迎接这次挑战。事业发展中心的牵头工作由祝九胜暂时兼任，未来万科会通过内外部“大江大海”物色合适人选。

王文金的安排则涉及万科另一用人传统，叫“合伙传承”。郁亮指出，王文金在万科已工作27年，是资深合伙人，三年前把财务负责人的位置交棒给孙嘉，半年前孙嘉调任后，他主动补位。现在王文金把财务负责人的岗位交给年轻人，会继续负责牵头集团总部管理中心的工作。

尽管变动频频，但郁亮坦言，要在经营业绩上体现出成效还需要一定时间。