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太古地产“慢”生长 出售非核心资产溢利大增

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3月12日下午,太古地产在香港召开2019年业绩发布会,出席的管理层包括太古公司及太古地产主席施铭伦、太古公司财务董事刘美璇及太古地产行政总裁白德利。

在2019年-2020年,香港社会因素以及近期的新冠肺炎疫情,对香港及内地的零售物业产生了不利影响。太古地产也未能幸免,从2019年业绩来看,可见一斑。与此同时,太古地产在业绩公告中也指出,预计2020年的零售物业及住宅租金收入将会下降,酒店的入住率和收入也将大幅下跌。

“太古”式慢节奏 注重产品打造和选址策略

过去数年间,商业地产进入新周期,轻资产成热门词汇,业界迎来一轮“跑马圈地”,就连同是港企的恒隆、新世界亦加快扩张步伐,在这样的背景下,太古地产以稳扎稳打、精雕细琢的风格在内地的商业地产领域“慢节奏”前行。

公告资料显示,太古地产于1972年在香港成立,在香港、中国内地、新加坡及美国均有投资,2012年在香港联合交易所主板上市。

零售物业方面,记者梳理发现,太古地产在内地发展的近20年间,仅开发了6个商业项目,主要包括太古地产全资拥有的北京三里屯太古里及广州汇坊、持有97%权益的广州太古汇,以及各分别持有50%权益的北京颐堤港、成都远洋太古里及上海兴业太古汇。

在业内看来,太古地产的“慢”,或可以从太古集团的发展历史中寻到答案。据悉,太古地产虽是太古集团中较年轻的业务单元,但其行事风格依然有着较强的太古集团烙印:着眼于长期,不会为短时间内市场或行业波动所影响。

“太古懂得慢,看准时势,才能走得长久。”伟城顾问公司CEO徐伟成指出,太古地产较注重聘请优质的员工,集团企业文化也具有英式风格,能吸引和留住优秀员工。

在接受媒体采访时,白德利曾表示,“这是一个马拉松,而不是一个短跑的竞赛,既然是一项长跑,肯定视角要看得更长远一点。”

尽管项目开发速度不快,但业内对太古地产开发的项目评价颇高,徐伟成点评称,太古地产的企业文化和商业策略一如既往,偏稳重、保守,注重产品的最优打造,投资选址策略也十分谨慎,同时也不忘灵活的市场定位。

出售非核心资产 用于聚焦核心物业、补充土储

记者了解到,太古地产的商业物业以自持为主,但重资产运营需要强大的现金流实力。因此,通过出售非核心物业回笼资金,用作核心物业的获取、建设与修缮,是太古地产在商业项目上的一大运作方式。

在此逻辑下,2019年,太古地产完成出售香港太古城的两座办公楼附属公司100%权益以及香港英皇道办公楼公司的50%权益。

由此,反馈至财报的数据是:太古地产基本溢利由2018年的101.48亿港元上升至2019年的241.3亿港元,涨幅达到138%。与此同时,截至2019年底,太古地产债务净额为152.92亿港元,而2018年同期为299.05亿港元。资本净负债比率,亦由2018年底的10.6%下降至2019年底的5.3%。

业绩会上,太古地产董事局管理层表示,以非常有吸引力的估值出售多项非核心资产,符合太古地产的发展战略,“出售非核心资产是我们资金的主要来源,出售获取的资金会重新进行投资。但目前还没有立即出售资产的计划,2020年有足够的资金启动将出台的项目。”

值得注意的是,在出售非核心资产的同时,太古地产亦在补充土地储备。记者了解到,2019年7月,太古地产与另一家公司成立合资公司,收购了印度尼西亚雅加达南部一地块,该土地将开发住宅项目,将于2023年完成,太古地产持有该合资公司50%权益;2019年9月,由太古地产持有80%权益、中华汽车持有20%权益的合资公司完成收购香港柴湾一地块;2019年10月,太古地产与嘉里建设有限公司及信和置业有限公司成立的合资公司,获得香港黄竹坑一住宅物业项目,该项目预计将于2024年完成,太古地产持有该合资公司25%的权益。

而在内地市场,太古地产亦在推进零售物业的合作项目。在业绩上,太古地产管理层表示,目前在大湾区的广州和香港有相关业务,未来也会进一步发展到其他城市。深圳团队正在寻找合适的机会和资产。

管理层亦表示,上海前滩太古里项目预计在今年稍后落成,北京三里屯项目的扩建部分也会在今年第三季度启动。

香港地区业务表现不佳 “拖累”公司整体营收

值得一提的是,过去一年,香港的社会因素及近期的新冠肺炎疫情,不可避免地影响了太古地产旗下商场、写字楼及酒店业务。这从太古地产2019年的业绩表现上,亦可见一斑。

财报显示,营收层面,2019年,太古地产收入为142.22亿港元,下降3%;股东应占综合溢利为134.23亿港元,而2018年则为286.6亿港元,同比减少53.17%。

目前,太古地产的收入来源以中国香港、中国内地及美国为主。财报显示,太古地产在中国内地和美国的投资物业组合,以及中国香港办公楼组合带来的盈利仍有所上升。2019年,太古地产租金收入总额为122.71亿港元,而2018年则为121.17亿港元,同比上升1.27%。

分析其原因,太古地产在财报内指出,中国内地租金收入总额上升8%,美国租金收入亦有满意增长。此外,香港市场方面,办公楼物业组合的租金收入由于续约租金上调、租用率坚挺,以及2018年第四季开幕的太古坊一座的全年租金收入而有所增长。不过,这不足以抵销香港零售物业的租金收入下降。

实际上,2019年,太古地产香港零售物业组合的租金收入总额为24.37亿港元,比2018年减少12%。2019年,太古广场购物商场、太古城中心及东荟城名店仓的零售销售额分别下跌17%、3%及5%,香港整体零售销售额则下降11%。原因在于,游客减少、本地消费者的花费亦转弱。

此外,受影响的还有酒店业务。2019年,在香港由太古地产管理的酒店,受到访港游客数量减少的不利影响,业绩转差。访港的过夜旅客全年减少19%,而12月份则减少57%。2019年,由太古地产管理的酒店折旧前营业溢利下跌16%至1.68亿港元。

内地物业租金收入增一成 预期疫情下市场或将承压

值得一提的是,尽管人民币兑港币贬值4%,但是2019年太古地产内地零售物业的租金收入总额增加10%至23.76亿港元,反映续约租金上调及零售销售额上升。

与此同时,财报显示,2019年,北京三里屯太古里的零售销售额上升11%、广州太古汇上升20%、北京颐堤港上升26%、成都远洋太古里上升23%及上海兴业太古汇上升73%,均高于8%的全国零售销售额增长率。

展望内地零售市场,太古地产表示,新冠肺炎疫情对太古地产在内地的零售投资物业带来不利影响。预计2020年的零售物业租金收入将会下降;个别零售租户会因其业务状况需要获得暂时性租金支持。在不影响与租户长期关系的情况下,将尽可能节省成本。内地尽管当前存在疫情的影响,长远而言,预计国际零售商及餐饮业经营者对零售楼面的需求仍会强劲。

而在内地办公楼市场方面,财报显示,2019年,太古地产来自内地办公楼物业的应占租金收入总额增长3%至8.3亿港元。截至2019年底,太古地产内地办公楼物业的估值为210.6亿港元,其中太古地产应占权益为132.81亿港元。

实际上,2019年,4个一线城市的写字楼市场均有所承压。太古地产表示,未来在广州及北京,由于中心商业区有新楼面供应以及需求疲弱,预期2020年办公楼空置率将会上升及租金受压。此外,在上海,预计2020年来自国内及国际企业的需求疲软,但由于静安中心商业区租用率高企及新楼面供应有限,上海的办公楼租金预计会相对坚稳。

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