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迷你房企鹏润控股启动上市计划 融资能力不容乐观

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2月28日,起家于河北保定的鹏润控股发布IPO招股书,成为2020年首家申请上市的房企,引起市场关注。但近年来,港股融资渠道并不通畅,类似鹏润控股的中小房企上市仍然面临着认购不足、破发等诸多问题。

体量微小收入不稳

公开资料显示,鹏润控股2009年在白沟新城起家,专注于开发住宅物业。2015年业务扩展至高碑店市,是白沟新城最大的物业开发商,占到市场份额的17.2%,是高碑店第三大开发商,占市场份额的6.7%。

虽然在当地市场份额不低,但鹏润控股的体量可以称之为微小,作为一家即将上市的开发商,鹏润控股的项目仅有9个,其项目和土地储备均在白沟新城和高碑店这两个城市。其招股书显示,截至2019年11月30日,企业拥有建筑面积77.67万平方米的土地储备。

同之前的恒达集团、万城控股相似,鹏润控股可以算是港股市场上的“蝇量级选手”,中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林告诉《华夏时报》记者,小型房企普遍面临的生存危机,再加上疫情对房地产市场的影响,对于以高负债为特点的小型房企来说更是雪上加霜,可能未来将会面临内忧外困的局面。本身他们的融资渠道并不多,很难吸引银行等金融机构的青睐,只有上市才能拓宽融资渠道。

在鹏润控股看来,项目和土地储备均位于白沟新城和高碑店市,靠近雄安新区,使其未来享有高增长潜力,是企业发展的利好因素。但是土地储备过于集中,且分布于三四线城市,企业的抗风险能力颇受影响。

盘和林分析,这相当于鸡蛋都放在了一个篮子里,地块集中有利于公司进行集中管理,提高管理水平,打造特色楼盘,专一而精。另一方面,当这一地块的周边价值出现波动,该公司的收入也会随之变化,企业的抗风险能力的确会受到影响。

鹏润控股近年来的收益波动明显,其招股书显示,2017年、2018年、截至2018年10月31日止十个月、截至2019年10月31日止十个月,公司收益分别为3.57亿元、2.24亿元、0.40亿元和5.63亿元;纯利方面, 2017年、2018年、以及截至2019年10月31日止10个月,分别为0.94亿元、0.22亿元及2.22亿元。

上游财经专家顾问江瀚在接受《华夏时报》记者采访时表示,由于行业属性,房地产行业对现金流十分依赖,在这样的情况下,如果企业本身利润和收益波动很大,就会不可避免的存在资金压力。尤其是资产负债率很高的企业,非常容易导致资金紧张,甚至出现资金链断裂的风险。

盘和林也表示,小型房企业绩的不稳定导致收益和净利的波动,进而影响到企业的现金流,这就使得企业所承担的风险加剧。这些中小企业想要长久立足房地产市场,就需要提升产品品质,稳住现金流。

中小房企扎堆赴港上市

来自克而瑞的数据显示,除了鹏润控股向港交所递交了招股说明书外,截至2020年2月底,在港交所等待IPO的房企还有7家,其中3家的招股书已经过期,截止2020年2月底仍未更新,未来是否继续申请上市仍然有待观察。

为什么中小房企扎堆港股上市呢?江瀚分析,这实际上是他们迫不得已的选择,这些企业必须要面对的是当前的资金压力,一方面国家坚持“房住不炒”的调控基调,在这样的情况下,房地产企业必须要想方设法扩大资金来源,意图通过上市来获得更好的发展。

但目前的港股市场,融资环境持续下滑,香港资本市场对内房股的持续看空,这些中小企业即使上市成功,也面临着融资不畅的窘境。盘和林表示,在房地产行业,规模对应着市场占有率,这些企业的业绩表现并不出色,负债率并不低,土地储备较少,业绩的背后真正让资本犹豫的是这些企业的规模,这是他们最大的劣势。所以并不是很看好这些房企的上市前景。可能他们在短期内会吸引到资本市场的关注,但是长期来看并不乐观,融资能力有限。

“赴港上市也并不是那么容易的”,盘和林分析,近几年有好几家中小房企赴港上市,许多都面临公开认购期间认购不足,募集资金较少的问题,在正式上市之后,破发、股价跳水的现象也不少见。所以,赴港上市只能说是房企现在的一个应急办法,但是从长期来看,只有找到自己的差异化竞争点,改善经营状况,扩大规模提升业绩水平,才是在市场站稳脚跟最靠谱的办法。

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