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现房销售海南落地 业内:短期还需因城施策

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近日,海南省实行现房销售的消息引发广泛关注。先是3月7日,海南省发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》(简称《通知》),对新出让土地建设商品住房实行现房销售制度,但是3月9日,有自媒体报道称,“又见‘一日游’,海南撤回现房销售新政”,不过,海口市人民政府新闻办公室微信平台“海口发布”第一时间进行了辟谣,称“海南相关政府网站上仍存在相关消息。”

经历辟谣插曲,可以看出,海南对于推行现房销售的态度。海南新政的出台只是一个引子,公众关心的是,实施了近26年的商品房预售制度,如今面临着被改写的命运,无疑将给中国房地产带来深远影响。

在目前我国房地产市场以预售为主的背景下,海南全域实行现房销售是否有自身市场特殊原因?现房销售对于购房者以及房企来说将带来哪些影响?目前中国房地产发展阶段,现房销售是否到了大范围推行的时间节点?

“现房销售”从海南破冰

3月12日,记者查询海南省人民政府官方网站,关于现房销售的相关发布会及新闻报道内容仍在。在3月7日举行的“房地产最新政策有关情况新闻发布会”上,海南省新闻办公室称,当天,省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》(以下简称《通知》),核心内容是,创新提出发展安居型商品住房,以及实行本地居民多套住房限购政策和商品住房现房销售制度等。

“商品住房现房销售”字眼的出现激起千层浪。因为目前我国房地产实行的是预售制度,即开发企业将正在建设的房屋预先出售给购房者,由承购人支付定金或房价款,并按照约定日期获得房屋所有权。

这项制度自1994年正式确立至今,已经推行了近26年,在城市化、城镇化的背景下,预售制度使得开发商依靠首付款、银行按揭贷款等回款以及金融机构的其它融资,实现了规模上的高速增长。同时,预售制度下的房价相比现房具有一定优势,在房地产高速发展阶段,也吸引了大批购房者的入场。

但预售制度产生的问题也显而易见。早在2005年中国人民银行发布的《2004中国房地产金融报告》中就提出,很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。

然而,随着10年黄金时代的来临,现房销售淡出人们的视野。之后也是个别城市提出试点现房销售,诸如2010年,广西南宁曾酝酿实施现房销售制度,但是因各方条件不成熟,最终没有实施;2016年深圳试点现房销售,金茂、电建组成的联合体以82.9亿元摘得首个现房销售地块,但也是唯一的一宗;2016年,广东省房协内部讨论逐步取消商品房预售制度的材料也被曝光,但并未落实;2017年,杭州等地在土地出让过程中,为了抑制高价地,一度增加“溢价50%需现房销售”条款。

这一路走来,对于现房销售制度的探索,多数时间停留在讨论层面,直至海南全域实施现房销售,震惊业内。华南某上市房企的高管就表示:“首次覆盖一个省,这是中国房地产行业的重大事件。”

海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃表示,目前,因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题,成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题,《通知》提出改革商品住房预售制度。

海南推动现房销售制度,很多人并不意外,因为从这两年政府整顿房地产市场的决心和手段可以窥探一二。可以说,目前,海南具备了推动现房销售的需求及基础。

华东一家房企的副总裁表示,一是目前海南房地产市场供大于求,不缺房;二是不希望再出现泡沫破裂之后的烂尾现象。

由于房地产存在泡沫以及过度开发、违规开发带来的生态环境资源破坏,海南在2017年以来采取严格的房地产调控政策。2018年初,中共海南省委副书记、海南省人民政府省长沈晓明曾表示,海南将以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖。

此次,在部分城市楼市调控适当放松的背景下,海南推进现房销售制度,无疑是给当前房地产市场再上一道“紧箍咒”,将调控方向从需求端延伸至开发端,倒逼开发商转变拿地、销售模式。

海南此举,可谓决心破除预售制带来的危害。事实上,对于海南来说,唯有破除对于房地产的依赖,转变经济发展模式,才能建立真正意义上的自由贸易岛和国际旅游岛。

若改变预售制,房企现金流将迎大考

无论是对于购房者还是开发商来说,现房销售带来的影响都将是颠覆性的。

在商品房预售制下,开发商将还未竣工的商品房出售给购房者,购房者支付预付款并按照约定日期获得房屋所有权,一般是2-3年内交付使用。这种制度下,加快了房地产开发项目的资金周转,提高了资金利用效率,并帮助开发商做大规模,实现快速增长。但是带来的影响是房屋质量难以保证、烂尾风险无法规避。

此前,广东省房地产行业协会内部讨论材料中也指出,“商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险。”

正准备买房的张涛(化名)就表示,预售制确实存在很大问题,去年下半年他看了不少新房,都还在建设中,置业顾问说得天花乱坠,但是周边规划还都没落地,一切都是未知数。此外,现在很多楼盘交付后都存在质量问题,这也让他很担心。

如果取消预售,改为现房销售,从房屋质量以及维护购房者权益方面说,无疑是利好的。“现房销售相比预售制,消费者可以在对建筑产品进行全方位真实评估后再做出消费决策。” 当代置业CEO张鹏表示,对于房地产行业来说,产品质量也会更有保障,因为现房销售会倒逼开发商前期充分研判土地及客群定位,同时要基于客户未来需求前瞻性设计建筑产品。而开发周期的放缓也使得开发商会更加注重建筑产品质量而非一味追求高周转,以确保产品质量过硬,保证产品上市后的去化率。

但带来的问题也是显而易见的。

这对于以往靠高周转实现快速增长的企业来说,拿地、融资、扩张、资金链都将受到影响。“对开发企业来说,在预售制下,用30%的自由资本金可以撬动5个项目。如果是现房销售,则是需要100%资金,同样的资金量只能做一个项目,整个企业的周转效率和速度大幅下降,资金压力大幅提升。”同策研究院首席分析师张宏伟表示。

张鹏认为,现房销售使得开发商资金回笼速度放慢,回款节点相对过去会滞后了一年以上,从而无法通过销售回款覆盖项目的开发和融资成本,会加大开发商资金压力,同时导致财务成本进一步提高;与此同时,融资难度也会加大,目前国内对地产的融资期限一般都不会超过2年,现房销售会拉长整个开发周期和融资周期,势必会同步推高融资门槛和监管力度。此外,项目利润更难预估。

值得关注的是,现房销售对于资金实力雄厚、布局均衡的大房企来说,尚能应对,但是对于实力弱、布局不均衡的中小房企或将是致命性打击。

上述华东房企副总裁也认为,现房销售对于大型房企来说,局部地区实施不至于伤筋动骨,但是对中小型开发商来说压力巨大。

“现房销售政策长期来看,中小开发商或信用等级弱的开发商,由于没有那么强的资金实力和融资能力,将无法立足,渐渐退出这个市场,行业集中度会越来越高。”张鹏说。

长期是趋势,短期仍需因城施策

海南试水,其他城市会跟进现房销售吗?目前在全国范围内,现房销售是否到了大范围推行的时间节点?

上述华南房企高管表示,在新冠肺炎疫情影响下,现在很多地方都放松了预售条件,现房销售只在海南实施,其他地方很难跟进。主要是因为,从目前来看,城市群还在不断发育中,中国房地产市场空间还很大,同时与土地财政也并未脱钩。

张宏伟认为,在房地产调整阶段,且受新冠肺炎疫情影响,交易冷冻,开发企业资金面比较紧张,如果大范围推行现房销售,对开发企业来说,压力将会非常大,如果是局部地区、个别地块试点是可以的,不影响大局,不太影响企业的资金周转状况。

在张鹏看来,从长远来看,现房销售一定是未来发展趋势。但是,全面推行现房制度前需要完善法律、法规制度,包括土地投资、开发限制、融资、销售等各个环节,以保证从预售制向现房销售制的平稳过渡。同时,结合目前土地出让对于财政的贡献比例以及地产投资对于经济的支撑作用来看,尚不具备全国实行现售制度的条件。

张鹏进一步表示,短期内仍需因城施策,可考虑在土地财政依赖相对较低以及开发周期本就较长的城市或地区(比如北上广深)的部分项目执行现房销售政策,一方面推动行业品质提升,化解消费矛盾;另一方面对现售项目给予一定的税收优惠政策,抵消部分成本和售价的上升。

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