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黑石集团提出私有化,SOHO中国或迎命运转折点

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3月10日消息,黑石集团正与SOHO中国(00410.HK)就后者私有化进行谈判,交易价值40亿美元。

据悉,黑石集团提出的私有化报价为每股6港元,较SOHO中国1月份平均收盘价溢价近100%。当日,SOHO中国在香港暂停交易,停牌前暴涨37.58%,报价4.1港元。

据知情人士称,有关交易细节预计将在未来几周内敲定。目前SOHO中国董事会主席潘石屹及其夫人张欣持有该公司63.93%股权,且他们计划在与黑石达成交易后仍保留少量股份。

黑石或将接管SOHO中国的债务。据SOHO中国2019年中期报告。截至2019年6月底,其负债为326.8亿元(约合47亿美元),投资资产价值为87.8亿美元。

“PE之王”黑石集团创办于1985年,业务领域涉及私募股权基金、房地产基金、夹层基金等。截至2019年中报,黑石集团营业收入35.12亿美元,净利润16.94亿美元,被视为市场最受欢迎的基金之一。

黑石集团与SOHO中国早有交集。2018年4月,黑石集团宣布,前SOHO中国总裁阎岩加入公司亚洲房地产部,并出任董事总经理一职。

2019年10月,SOHO中国被传打包出售办公楼资产,涉及新建丽泽SOHO在内的8处核心项目,估值超过500亿元,在集团非流动资产中占重要低位。项目将以分批打包的方式寻求出售,计划未来2年内完成交易。

据媒体报道,此笔交易中,黑石集团联合GIC公司有意收购光华路SOHO、望京SOHO塔3和SOHO复兴广场三个项目。

彼时,围绕潘石屹转移资产的质疑尘嚣日上。尽管潘回应称:“说我跑了都是谣言。”但在转型失利、业绩跌落的阴影下,SOHO中国仍被重重迷雾包围。

早在2014年,SOHO中国就有收缩之意。当年,SOHO中国82.8亿元出售上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场及凌空SOHO近一半物业面积。潘石屹解释,地产已经不是刚需,SOHO中国有大量优质资产,做包租公是前景优质的买卖。

此后,潘石屹卖卖卖的脚步加快。2015年,复星国际将SOHO中国外滩8-1项目收入囊中,作价84.93亿元;2016年,潘石屹将SOHO世纪广场摆上货架,国华人寿以32.97亿元收购;2017年相继出让上海虹口SOHO项目、凌空SOHO50%股权,交易额合计近85亿元。

2019年6月,潘石屹拿出望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO、SOHO东海广场等9套交易标的,预估总价值78亿元;9月,SOHO中国就旗下部分商业项目售与慧泊停车场投资有限责任公司,作价7.61亿元;10月,SOHO中国旗下共享办公业务SOHO3Q,传出有11个项目打包卖给筑梦之星。

频繁出售资产背后,是SOHO中国转型后连续下滑的业绩。

转型“自持”物业前,SOHO中国的散售模式曾给潘石屹夫妇带来丰厚回报。2012年,SOHO中国营收161.43亿元,净利润高达105.85亿元。但潘张二人经营理念存在分歧,张欣主张重产品、轻销售,不认可潘石屹的低买高卖手法。

在楼市调控持续、商业地产热度遇冷后,SOHO中国于2012年宣布从“销售”转向“自持”物业,潘石屹彻底做起包租公生意。当时,潘石屹预测,5年后SOHO中国租金年收入将超过40亿元。

五年后,财报数据却一片惨淡。2012年~2018年,SOHO中国营业收入由161.43亿元缩水至17.21亿元;归母净利润由105.85亿元减至19.25亿元。当中国地产商纷纷迈入千亿时,从海南淘金北上的潘石屹只落得老一代地产人的名号。

2018年,SOHO中国净利润同比下降59.33%,2019年低迷持续,上半年净利润约5.65亿元,同比下降48.36%。截至2019年6月底,SOHO中国总资产688.98亿元,一年内到期债务20.53亿元,同期公司现金及等价物仅11.5亿元,无法覆盖短债。

面对此番困境,潘石屹对外坦言:“中国租金回报率我都不好意思说。”他表示,美国办公楼租金回报率接近4%,纽约甚至达到5%~6%,而我国租金回报率偏低,只能先用低房租吸引顾客、日后再涨。

一边是业绩低迷、出售资产,另一边SOHO中国不拿地、不收购,2013年北京丽泽是其拿下的最后一项大宗地块。潘石屹对外表示,出售资产所得资金不会用来购买稳定资产,“因为销售得来的78亿元一半交了税,还要给中介付1%~2%。”

这种情况下,随着写字楼市场日渐低迷,SOHO中国拿什么拯救日益疲软的业绩?

2019年末,潘石屹新注册7家公司,注册资本总计2.53亿元,除北京辰济企业管理有限公司外,股东均为境外注册公司,使得市场再度质疑其转移资产。种种传言下,随着黑石集团抛来“橄榄枝”,SOHO中国或将迎来命运转折点。

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