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有史以来最大跌幅 地产企业今年如何摆脱“极度困难”

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(原标题:镁刻三人行|2月交易量创有史以来最大跌幅,地产企业今年如何摆脱“极度困难”?)

在新冠肺炎疫情影响和冲击下,2月楼市交易量创下有史以来最大跌幅。

据克而瑞最新监测数据,全国27个重点城市二月新建商品住宅仅成交了240万平方米,环比降幅高达83%,同比下滑77%。与此同时,房企的销售业绩也随之出现大跌,超八成的百强房企2月单月和1~2月累计业绩同比双降。国家统计局数据也显示,2月份与房地产密切相关的建筑业生产经营活动放缓。

在此背景下,中央重申“房住不炒”大原则,作为房地产企业,在复工复产方面如何自救?政策上还有哪些空间?为此,每日经济新闻(以下简称NBD)旗下镁刻地产的主题对话栏目——“镁刻三人行”本期特邀赵秀池、刘策、王盛三位业内专业人士,就疫情之下的房地产复工复产展开讨论。

本期嘉宾:

赵秀池(北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授)  图片来源:受访者提供

刘策(佳兆业集团首席战略官、战略研究院院长)  图片来源:受访者提供

王盛(戴德梁行大中华区副总裁)   图片来源:受访者提供

疫情之下房企面临更大金融压力

NBD:受新冠肺炎疫情影响,目前房地产行业复工复产还面临哪些问题?

赵秀池:第一是疫情未完全消退,复工复产还有疫情扩散的风险;第二,人员不能及时到岗。很多员工是异地打工,还需要隔离14天,并提供相应的宿舍,隔离的成本较高。有些地方的复工通道还没有打开,有些小区还不让外来打工者入住;第三是资金困难。因为停工停业,导致企业没有收入,使偿还贷款、支付员工工资、启动项目都面临着资金窘境;第四,短期内,市场需求得到抑制。由于停工停产,收入减少,导致个人购买力下降,储蓄愿望增强。

王盛:疫情当下,各地政府的严格防控措施导致大多数工人无法返城务工,使得全国各地的房地产在建项目基本都处于停滞状态。

对于写字楼业主而言,随着楼宇内企业租户到岗人员的逐渐增多,如何做好安全防疫工作是他们目前要面对的最大挑战。同时由于受疫情影响,市场租赁成交暂缓,直接拉长了项目去化速度,也在一定程度上为写字楼业主的经济效益带来了很大影响。

目前高度依赖客流的购物中心、影院等娱乐场所仍旧门庭冷落,实体零售行业受疫情的影响仍在持续,短期内受到的影响和压力都是巨大的。值得注意的是,电商、食品超市、社区便利店等小业态在疫情过程中对消费市场起到了巨大支撑作用。

疫情下投资者对商业地产的大宗物业投资仍抱有信心。我们近期对100多个投资机构的高层核心人员进行问卷调查,99%的投资机构表示,在未来仍将会继续投资中国大陆,对中国大陆商业地产市场充满信心。

住宅市场受疫情影响,目前面临的问题大多是施工工程告停、售楼处关闭、中介业务停滞等。今年又是开发商的偿债高峰期,因此开发商面临更大的金融压力,疫情导致的销售停滞对开发商带来更大的挑战。

还需采取各种措施让企业重拾信心

NBD:政府相关部门可以在哪些方面帮助房地产企业?目前有哪些措施已经见效?哪些还不理想?

赵秀池:政府相关部门已经采取了一些措施,如减免税费、鼓励国有企业减免房租、降低五险缴纳标准、缓交住房公积金、延迟偿还贷款、部分地区对预售制进行微调、土地出让金可以分期支付等,这些措施对企业确实能够起到立竿见影的效果。但是,对企业而言是远远不够的,这些措施只能解决企业短期的困难。

长期来看,缓交的住房公积金、迟还贷款等,早晚还是要补上的。所谓“授之于鱼不如授之于渔”,政府还需要采取各种措施让企业重拾信心、激活市场活力,通过满足房地产市场需求才能实现可持续发展。

为此,需要采取以下措施:1、利用适度宽松的金融手段,促进企业复工复产。鼓励银行及时发放贷款支持企业复工复产,降低企业贷款利率,减轻企业负担;2、分类施策,降低首套房和二套购房贷款首付比例,提高贷款额度,降低贷款利率。

刘策:我觉得比较乐观。现在很多政策,比如说税费、公积金、社保的减免或减缓,包括土地款的延缓支付等,政府都在提供支持。房企应该把握这种政策的机遇,但不要寄望今年大的政策有大的放松,我觉得这个是不会的。“房住不炒”的主基调是什么时候都不会动摇的。

王盛:疫情爆发后出台的政策大体分为两类,一部分是关于减轻中小微企业生产经营影响的,如强化金融支持力度、减少企业税费负担、减免企业社保、减少企业租赁成本等。一部分是关于稳定房地产市场发展的,如各地方政府针对各自区域出台了如调整土地公开出让方式、分期缴纳土地出让价款、延缓企业费用缴纳等。这些政策不仅为企业和开发商减少了资金压力,同时也缓解了企业和开发商的焦虑,使其提振了信心。

希望政府能多出台一些关于写字楼和购物中心业主的政策支持,在帮助业主们缓解经营压力的同时,推动他们能够更好服务于企业租户。同时,目前我们可以看到的关于商贸业方面的扶持政策也比较少,希望可以出台更多的商贸业方面的相关扶持政策,以便尽快的帮助商场、商业综合体、餐饮、影院等商贸企业走出困境。

建议调整普通住房价格标准刺激刚需

NBD:地方政府在不违反“房住不炒”大原则的前提下,还有哪些可以刺激房地产行业快速复苏的后备政策。

赵秀池:第一,调整普通商品住房价格标准,使更多的刚需入市,减少疫情对房地产市场的影响。各地大部分普通商品住房价格的标准没有动态调整,如北京市目前执行的普通商品住房标准中的房价是2013年的房价,到现在房价已经涨了很多,几乎所有的住房价格都大于2013年规定的同一区位房价的1.2倍,购房人因此只能按非普通商品住房申请贷款,不能享受到普通商品住房贷款的优惠。建议按当前市场房价调整普通商品住房价格标准,通过调整普通商品住房价格标准,让更多人得到贷款优惠,促进住房销售,以减少疫情对房地产市场的影响。

第二,降低商办类物业分割单元限制,释放市场活力。北京自2017年“3·26新政”以来,规定了商办类单套建筑面积需达500平方米以上,与市场需求差距较大,造成大量的商办类物业闲置。在互联网+时代,尤其是在当前疫情下,倡导网上购物办公,实体商办的规模在缩小,建议商办类物业取消最小分割单元的限制,为更多企业,尤其是中小企业提供更多办公经营场所。

王盛:中央已出台的应对措施包括:建立应对疫情专项帮扶机制;下调贷款利率、延期还本付息、完善税收减免政策等实施临时性支持措施。但“房住不炒”仍是需要坚持的总基调。因此,地方政府应在这个大前提下,根据所在区域受影响的程度制定相应的政策来共同推动企业的正常运行和复苏。

从当前的形势来看,疫情对于企业(即供给侧)的影响是非常大的,因此政府政策应当以扶持供给侧为主,辅以推动需求的回升。

从供给侧来说,主要解决企业资金压力。

各地政府应当适当鼓励金融机构通过加大贷款投放额度、加快审批进度、推出相应的扶持专项贷款以帮助企业缓解资金流动性问题,推动城市开发建设的顺利进行。

在相关税费上应给予企业一定的优惠,适度降低土地开发中政府收取的相关费用,延长土地增值税、所得税等的清缴时间,缩短项目报建流程、适当降低预售条件等。

根据各地疫情情况合理安排触底出让时间和土地供应量,也可适当降低土地出让起始价和保证金金额,提高企业的拿地意愿,保证土地市场平稳运行。

从需求端来说,要刺激需求的回升,提升市场信心,继续支持和推动刚需和改善型需求产品的入市。

进一步放宽人才落户政策,加大人才购房的补贴范围;调整公积金使用政策,加快公积金贷款的放款速度;同时,适当下调房地产贷款利率,降低首付比例等。

在疫情下,很多企业都推出线上销售、云端直播看房等方式。因此,政府也应根据情况出台相应的政策,支持线上销售,保障线上交易的顺利进行。

总体来说,在国家政策的总基调下,根据各地情况因时因地的调整政策,扶持企业发展,以应对疫情对市场的冲击,这个过程并不是为市场松绑,而是要在“房住不炒”的前提下,提升市场信心,确保市场平稳的发展。

加大基建投资有助于房地产业复苏

NBD:加大基建投资对房地产行业复苏有多大助益?

赵秀池:加大基建投资有助于改善区域环境,有助于房地产业复苏。房地产业也要作为城市服务商,提供教育、医疗、工业、商业、养老等多元化服务。各地尤其要在优质教育、医疗上多投入,满足民生需求。

刘策:基建投资我认为跟房地产本身没有关系。甚至于我觉得加大基建投资本身就是要摆脱房地产刺激的一个替代举措。加大基建投资不是为了复苏房地产,而是通过这个方式来稳增长。

王盛:2020年作为“十三五”规划的收官之年,疫情无疑给经济发展带来了很大压力。

在此背景下,基础设施建设作为托底社会经济发展的重要手段,作用凸显。中央也一再强调推动重大项目、重大工程和具备条件的行业企业尽快复工复产。要聚焦重点领域,优化地方政府专项证券投向,用好中央预算内投资,调动民间投资积极性,加快推动重大项目的建设。

目前,为对冲疫情给经济带来的不利影响,各省相继推出了大规模重大投资计划,其中基建投资仍是重要部分。

如北京市发改委发布《北京市2020年重点工程计划》,其中100项基础设施项目投资额度在662亿元;河南省公布《2020年河南省重点建设项目名单》,共列项目980个,总投资3.3万亿元,2020年计划完成投资8372亿元,涵盖了产业转型发展、创新驱动、基础设施、新型城镇化、生态环保、民生和社会事业六大领域。

再如云南,近期也提出实施基础设施(双十)重大工程,总投资约3.6万亿元,重大工程包括10个在建项目和10个新开工项目,其中在建项目总投资约1.6万亿元,新开工项目总投资约2万亿元;四川省共列重点项目700个,计划总投资约4.4万亿元,年度预计投资6000亿元以上。其中续建项目484个,计划新开工项目216个。

从这些重大项目覆盖的领域可以看到,对于基建早已不仅仅局限于传统的铁路、公路、轨道交通等领域,城市更新、新型城镇化发展、智慧城市、教育医疗、人工智能、5G、互联网科技等都是新形势下支撑经济稳增长的主要发展趋势。

房企要补线上销售和网上办公等短板

NBD:房地产企业目前和今后一段时期最需要做的是哪些事情,需要补哪些短板?

赵秀池:疫情虽然带来的问题比较多,但是也存在着一些机遇。企业要补上线上销售和网上办公的短板。在互联网+时代,企业要更多的采取线上销售,想办法通过无理由退房、价格优惠锁定等增加线上销售的吸引力;通过网上办公,不仅可以提高办事效率,还可以降低企业成本。另外,企业要提高应对突发公共卫生事件的能力,加大防疫资金投入,做好防疫工作。

刘策:对于企业来讲,我觉得需要做的事情是:第一,在心态上,不要对政策放松抱有特别大的幻想。可能会有局部的微调,但想通过政策放松来实现量价齐涨,这个是不可能的;第二,要立足自身去保现金流,例如加快销售、加大融资还有调整投资的节奏。国家在融资方面出台了一些政策,企业可以把握这个时间做多渠道融资;第三,越是行业资金紧张的时候,可能投资窗口期也就来了,如果企业能够在这个时间灵活调配销售、投资、融资,也会有“抄底”的机会。最后,房企应以疫情为先,保证安全,力所能及地为社会多做一些贡献。

王盛:所有企业都需要积极地去探索应对疫情带来的影响,同时也应该思考由此带来的行业新趋势。比如采用远程办公,完善公司应急计划,以及更加充分利用线上及社交媒体工具等。管理模式灵活、适应客户需求速度快,以及效率高的企业不仅最有可能度过当前难关,而且有可能脱颖而出,赢得更大的市场份额,取得更快速的发展。

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