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海港城零售额大跌,九龙仓置业盈利遭重创

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记者 |孙梅欣

有着“全港乃至全球罕有优质物业资产”的九龙仓置业(01997.HK),过去一年的业绩遭遇重创。

3月5日,九龙仓置业公布的2019年业绩显示,2019年集团收入160.43亿港元,同比下降3%;基础净盈利97.71亿港元,同比减少3%;股东应占盈利39.28亿港元,同比大跌78%;营业盈利127.11亿港元,同比去年持平。

尽管整体业绩表现仍算平稳,但报告坦言,主要是受到上半年良好的盈利和销售业绩覆盖。另外,从分解业务来看,即便是占据了香港黄金地段的商业、酒店、投资物业,也遭受了不同程度的打击。

报告称,集团第三、四季度营业额分成租金降幅分别大跌49%和78%,呈断崖式下跌。

在2018年创下最好业绩的海港城,遭遇了经营最惨淡的一年,商户零售额下降23%。其中,去年第四季度海港城商场租金收入下跌12%,全年总收入115.77亿港元,盈利94.47亿港元,同比均下降2%。

时代广场所处的铜锣湾,同样是去年受影响最大的区域之一。报告显示,商场部分租户全年销售额下降19%,收入22.2亿港元,同比减少4%;盈利17.74亿港元,同比减少3%。整体收入27.61亿元,同比下降3%;盈利24.23亿港元,同比减少2%。

同样,位于九龙东的荷里活广场收入和盈利均有3%的下跌,收入5.52亿港元,盈利4.15亿港元。

报告称,2019年商场收入74.52亿港元,盈利66.15亿港元,同比降幅均为1%。租户销售额全年降幅则达到23%。

和商业市场类似,九龙仓置业旗下的三家酒店业务也受到沉重打击。去年全年酒店及会所总收入下跌22%至11.56亿港元,盈利则减少47%至2.5亿港元,全年整体入住率为81%,而2018年酒店的整日入住率则在92.6%。

业绩报告指出,自去年年中开始,访港旅游人数、本地消费大跌,是造成上述经营业绩下降的主要因素。特别是如时代广场、海港城等位于核心地段的商业,人流量和销售额受影响有严重。

相对而言,写字楼收入表现较商业、酒店的严重疲软情况来看,情况稍好,海港城、时代广场及中环组合带来的写字楼租金仍带来平稳及上升的表现,报告也表示,写字楼租金的增幅,实际上稍微减轻了租金下跌对于全年业绩的影响。

然而,反应相对滞后的写字楼租金,则会在2020年表现出市场态度。报告中也表示,由于营商环境不明朗,写字楼租赁活动放缓,市面上空置单位增加,削弱了市场对于部分区域内写字楼的需求。

更令人担忧的是,报告指出,疫情爆发令零售需求大减,目前难以预测疫情对经济和社会复苏造成的损害,但零售和酒店也预计将受到拖累。同时由于今年经济放缓,写字楼的出租率和租金水平也将受到更大压力。

九龙仓置业主席吴天海在网上业绩会也表达出,短期内香港商业市场遭遇的极大压力。

他表示,根据旗下酒店表现推算出香港整体五星级酒店今年2月的经营表现,入住率将低于10%,总收入很可能只有2019年同期的5%。同时,疫情使得整体经济活力放缓,预计明年旗下写字楼空置率将会上升。

需要注意的是,除了旗下写字楼空置率有可能上升之外,九龙仓置业的商场租赁业面临挑战。早前有消息称,由于去年遭遇人流量和销售情况下滑,并且九龙仓无意下调租金,LV计划关闭位于时代广场的店铺。

这成为去年社会事件波及以来,首个考虑在香港撤店的奢侈品牌。如果最终成行,对于九龙仓置业的租赁和合作商都势必造成影响。

九龙仓置业发布业绩后,摩根士丹利和摩根大通发布的研究报告,均对九龙仓发布了维持“减持“的评级。摩根士丹利认为,其盈利和派息低于市场预期,并预计今年表现将会更差。

九龙仓置业的业绩下滑,只是反映出香港商业市场受到重创的冰山一角。

美联工商铺统计数据显示,今年1-2月,尖沙咀、铜锣湾、中环及旺角四大核心购物区的空铺数量达到689间,较去年9月的482间空铺数量上升43%,空置率达到9.2%,为2015年有统计以来的新高。其中铜锣湾空置率高达12.2%,为空置率最高地区。

美联工商铺行政总裁黄汉成指出,疫情对于铺市的影响,预计要到第三季度才能全面反映。但报告认为第三季度空置率有可能还将继续攀升至12.5%。

香港政府统计处3月2日发布的数据显示,2020年1月,零售业总销货价值的临时估计为378亿元,同比下降21.4%,扣除期间价格变动后,同比降幅为23%。按零售商主要类别的销货价值临时估计来看,珠宝首饰、名表及名贵礼物销货价值下跌41.6%,药物及化妆品等降幅32.3%,影响最小的食品、酒类及烟草销货价值跌幅也达到6.8%。

今年2月末,香港特区财政司司长称茂波在发表新《财政预算案》层提到,受到社会事件影响,以及今年初的肺炎疫情影响,香港现时经济非常差,已进入寒冬。站在市场反映最前沿的香港商业地产商们,已最先感受到寒意。

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