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北京房产中介协会:疫情期间租赁企业避免单方面拒付租金

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(原标题:北京房产中介协会:疫情期间,租赁企业应避免单方面拒付租金)

3月5日,北京市房地产中介行业协会发布《疫情防控期间防范和化解住房租赁行业纠纷指引》,对住房租赁履约纠纷及劳动关系纠纷给出防范化解建议。

针对住房租赁履约纠纷,该指引指出,疫情期间,各地多采取不同程度的社区、交通管控,以及相关人员隔离或居家观察等措施,以致部分承租人无法正常居住租赁房屋、租期届满物业交割和搬家不便、租赁中介企业经营困难等问题,可能引发履约纠纷。

指引提及了一些主要表现,包括租赁中介企业未经出租人同意延付或拒付租金;续租环节租赁中介企业单方面上涨租金;退租环节暂时无法办理物业交割手续或搬家腾房;保洁、维修等服务纠纷;因履约纠纷,租赁当事人采取驱离租户、聚集闹事等不当方式非理性维权的风险。

对此,北京市房地产中介行业协会给出防范化解建议:

1、出租人、承租人、租赁中介企业因受疫情影响,确实不能继续履行合同的,要及时通知对方,以减轻可能造成的损失,并在合理期限内提供相关证明材料。

2、租赁中介企业应本着平等自愿和诚实信用原则,与出租人协商疫情防控期间租金减免、延缓支付、延长空置期等问题,尽最大努力争取出租人理解,避免单方面拒付租金。

3、租赁当事人应提前就续租租金调整等问题进行沟通,避免因个别短期续租业务调高租金,引发误读和炒作。

4、租期届满,租赁当事人尽量采用无接触方式进行物业交割、资金结算;承租人暂时无法搬家腾房的,租赁中介企业或出租人应给予合理宽限期限。

5、租赁中介企业应合理调度房屋管家、维修、保洁等一线服务人员,就是否需要上门服务、上门服务时间等问题与承租人充分沟通,做好入户作业防护措施。

6、租赁中介企业应认真梳理完善客户答复口径,加强客服人员培训,注意态度语气,避免简单粗暴。

7、租赁当事人应通过合法途径理性维护自身权益,优先通过协商解决纠纷;协商不成再通过诉讼等途径维权,并注意收集和保存相关证据,不赶人、不聚众,不使用暴力维权。

以下为全文:

为防范和化解新冠肺炎疫情防控期间住房租赁行业矛盾纠纷,维护群众合法权益,稳定市场秩序,根据有关法律法规和政策规定,北京房地产中介行业协会制定本指引。

一、住房租赁履约纠纷

(一)风险提示

疫情期间,各地多采取不同程度的社区、交通管控,以及相关人员隔离或居家观察等措施,以致部分承租人无法正常居住租赁房屋、租期届满物业交割和搬家不便、租赁中介企业经营困难等问题,可能引发履约纠纷。主要表现:

1、租赁中介企业未经出租人同意延付或拒付租金。

2、续租环节租赁中介企业单方面上涨租金。

3、退租环节暂时无法办理物业交割手续或搬家腾房。

4、保洁、维修等服务纠纷。

5、因履约纠纷,租赁当事人采取驱离租户、聚集闹事等不当方式非理性维权的风险。

(二)相关法律和政策规定

《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定:“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任,法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”

《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的,不能免除责任。”第一百一十八条规定:“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。”

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件实际情况确定是否变更或解除。”

根据以上法律规定,新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件,为了保护群众健康采取的相应疫情防控措施,在法律上可构成不可抗力或情势变更。但在具体住房租赁合同关系中,应结合合同目的、受疫情影响程度、因果关系等因素,综合判断适用不可抗力还是情势变更,并按照公平原则确定各方责任。此外,如果是在租赁当事人延迟履行后发生不可抗力的(如疫情前应付租金未支付的),不能因此主张免责。

(三)防范化解建议

1、出租人、承租人、租赁中介企业因受疫情影响,确实不能继续履行合同的,要及时通知对方,以减轻可能造成的损失,并在合理期限内提供相关证明材料。

2、租赁中介企业应本着平等自愿和诚实信用原则,与出租人协商疫情防控期间租金减免、延缓支付、延长空置期等问题,尽最大努力争取出租人理解,避免单方面拒付租金。

3、租赁当事人应提前就续租租金调整等问题进行沟通,避免因个别短期续租业务调高租金,引发误读和炒作。

4、租期届满,租赁当事人尽量采用无接触方式进行物业交割、资金结算;承租人暂时无法搬家腾房的,租赁中介企业或出租人应给予合理宽限期限。

5、租赁中介企业应合理调度房屋管家、维修、保洁等一线服务人员,就是否需要上门服务、上门服务时间等问题与承租人充分沟通,做好入户作业防护措施。

6、租赁中介企业应认真梳理完善客户答复口径,加强客服人员培训,注意态度语气,避免简单粗暴。

7、租赁当事人应通过合法途径理性维护自身权益,优先通过协商解决纠纷;协商不成再通过诉讼等途径维权,并注意收集和保存相关证据,不赶人、不聚众,不使用暴力维权。

二、劳动关系纠纷

(一)风险提示

受疫情及防控措施影响,部分租赁中介企业无法正常复工经营、短期现金流吃紧、员工返京后需要进行隔离或居家观察,可能引发劳动关系纠纷。主要表现为:

1、员工无法正常到岗上班。

2、租赁中介企业不能按时支付员工薪酬。

3、租赁中介企业在疫情期间单方解除劳动关系。

(二)相关法律和政策规定

《中华人民共和国传染病防治法》第四十一条第二款规定:“在隔离期间,实施隔离措施的人民政府应当对被隔离人员提供生活保障;被隔离人员有工作单位的,所在单位不得停止支付其隔离期间的工作报酬。”

《中华人民共和国劳动合同法》第八十五条规定:“用人单位有下列情形之一的,由劳动行政部门责令限期支付劳动报酬、加班费或者经济补偿;劳动报酬低于当地最低工资标准的,应当支付其差额部分;逾期不支付的,责令用人单位按应付金额百分之五十以上百分之一百以下的标准向劳动者加付赔偿金:(一)未按照劳动合同的约定或者国家规定及时足额支付劳动者报酬的……”

《人力资源社会保障部办公厅关于妥善处理新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间劳动关系问题的通知》(人社厅明电[2020]5号)第一条规定:“对新型冠状病毒感染的肺炎患者、疑似病人、密切接触者在其隔离治疗期间或医学观察期间以及因政府实施隔离措施或采取其他紧急措施导致不能提供正常劳动的企业职工,企业应当支付职工在此期间的工作报酬,并不得依据劳动合同法第四十条、四十一条与职工解除劳动合同。”第二条规定:“企业因受疫情影响导致生产经营困难的,可以通过与职工协商一致采取调整薪酬、轮岗轮休、缩短工时等方式稳定工作岗位,尽量不裁员或者少裁员。符合条件的企业,可按规定享受稳岗补贴。企业停工停产在一个工资支付周期内的,企业应按劳动合同规定的标准支付职工工资。超过一个工资支付周期的,若职工提供了正常劳动,企业支付给职工的工资不得低于当地最低工资标准。职工没有提供正常劳动的,企业应当发放生活费,生活费标准按各省、自治区、直辖市规定的办法执行。”

据此,对于新型冠状病毒感染的患者、疑似病人、密切接触者,在其隔离治疗期间或医学观察期间,以及因政府部门实施隔离措施或者采取其他紧急措施不能提供正常劳动的职工,租赁中介企业不得单方面与员工解除劳动关系,且不得停止支付员工在此期间的工作劳动报酬。但员工存在重大过错或者双方协商一致的,可以解除劳动关系。

(三)防范化解建议

1、租赁中介企业应根据岗位特点,灵活采取居家办公、互联网办公等形式有序推进复工。

2、租赁中介企业应当安排专人加强员工心理疏导和生活帮扶。

3、对因疫情未及时复工的员工,租赁中介企业应按劳动合同约定的标准支付员工工资;超过一个工资支付周期的可以按有关规定支付工资或发放生活费。

4、受疫情影响经营困难的租赁中介企业,可通过与员工协商采取调整薪酬、轮岗轮休、缩短工时等方式,稳定工作岗位,尽量不裁员或少裁员。

三、企业落实疫情防控措施风险

(一)风险提示

疫情期间,因对外来人员进入社区进行限制,租赁中介企业实地带看、收房存在“进门难”问题,如处理不当妨碍或者拒绝执行防控措施,可能面临行政处罚甚至承担刑事责任。此外,个别企业可能因麻痹大意等存在落实防控措施不到位的风险。

(二)相关法律和政策规定

《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十规定:“有下列行为之一的,处警告或者二百元以下罚款;情节严重的,处五日以上十日以下拘留,可以并处五百元以下罚款:(一)拒不执行人民政府在紧急状态情况下依法发布的决定、命令的……”

《中华人民共和国突发事件应对法》第六十六条规定:“单位或者个人违反本法规定,不服从所在地人民政府及其有关部门发布的决定、命令或者不配合其依法采取的措施,构成违反治安管理行为的,由公安机关依法给予处罚。”

《中华人民共和国传染病防治法实施办法》第七十条规定:“有下列行为之一的单位和个人,县级以上政府卫生行政部门报请同级政府批准,对单位予以通报批评;对主管人员和直接责任人员由所在单位或者上级机关给予行政处分。(一)传染病暴发、流行时,妨碍或者拒绝执行政府采取紧急措施的;(二)传染病暴发、流行时,医疗保健人员、卫生防疫人员拒绝执行各级政府卫生行政部门调集其参加控制疫情的决定的;(三)对控制传染病暴发、流行负有责任的部门拒绝执行政府有关控制疫情决定的;(四)无故阻止和拦截依法执行处理疫情任务的车辆和人员的。”

根据《北京市人民政府关于进一步明确责任加强新型冠状病毒感染的肺炎预防控制工作的通知》《北京市人民政府办公厅关于落实“四方责任”进一步加强重点人群、场所和单位新型冠状病毒感染的肺炎防控工作的通知》《北京市新型冠状病毒感染的肺炎疫情社区(村)防控工作方案(试行)》《北京市住房和城乡建设委员为关于加强本市租赁中介行业疫情防控的通知》等要求,各租赁中介企业开展的疫情防控工作要纳入社区(村)防控体系,严格落实社区防控要求,配合社区摸排往来人员情况,并提供出租房屋和承租人动态信息等。

(三)防范措施建议

1、租赁中介企业应完善线上服务,多引导客户通过VR、视频等方式看房;确需实地带看的,应征得社区同意。

2、对出租人确有委托出租意愿的,租赁中介企业可先通过视频等方式查看房屋状况,评估收房价格,与出租人协商起租期和空置期等事宜,物业交割、装修改造等业务待疫情结束后有序开展。

3、租赁中介企业要时刻紧绷疫情防控之弦,充分认清形势,根据疫情防控要求,调整完善内部管理制度、业务流程,坚决配合社区做好各项防控工作。

北京房地产中介行业协会

2020年3月5日

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