81.5亿，香港富豪吴光正撬动会德丰私有化

停牌3天半后，香港富豪吴光正旗下的会德丰（00020.HK）宣布将进行私有化，而不是此前市场传言的九龙仓（00004.HK）。

2月27日午间，会德丰宣布将启动私有化，吴光正及其家族将用九龙仓置业（01997.HK）及九龙仓股份进行置换，以及支付81.5亿港元现金的代价。交易完成后，会德丰将会退市。

会德丰与九龙仓置业的同步公告显示，要约人Admiral Power Holdings Limited建议以协议安排的方式，溢价52.2%对会德丰进行私有化。Admiral Power Holdings Limited为会德丰大股东吴光正全资持有公司。

在刚发布的《2020胡润全球富豪榜》中，吴光正、包陪容夫妇的财富达到760亿元人民币，在榜单中排行161位。

公告显示，目前会德丰持股股东每股可获得分派1股九龙仓置业股份及1股九龙仓股份，另外要约人将以现金方式，对股东另外支付每股12港元溢价。

按停牌前最后交易日九龙仓置业每股40.2港元及九龙仓每股19.7港元的价格，每股协议安排总金额为71.90港元的行使价，较会德丰24日停牌价47.25港元/股溢价52.2%。

截止目前，会德丰持有九龙仓集团70.7%的已发行股份，持有九龙仓置业66.5%的股份。按照2月24日的停牌价格计算，会德丰持有的九龙仓集团和九龙仓置业的总市值超过1237亿元，超过会德丰复牌前970亿元的市值。

分派完成后，会德丰对九龙仓置业的持股量，将从66.5%被稀释至42.34%，对九龙仓集团的持股比例，也将降至47.95%，失去控股股东的地位。吴光正则需要对市场支持81.5亿港元的溢价现金。

尽管如此，只用不到82亿港元的现金代价，就将970亿港元市值的会德丰收入囊中，对吴光正及其家族而言，仍是一笔极为划算的交易。尤其是虽然给出52.2%的溢价，但71.9亿港元的行使价，仍低于2019年6月30日每股综合资产净值120港元价格44.3%，被认为私有化价格并未完全释放会德丰的市场价值。

公告称，对会德丰的私有化，是为了消除公司长久以来对九龙仓置业及九龙仓持股价值的折价，从而释放股东价值；同时，九龙仓置业及九龙仓带来较高的股息收入，以及现金回报。

另外，九龙仓置业及九龙仓股份的交易流动性更高，股东分别直接持有股份是更好的选择。公告显示，九龙仓置业及九龙仓的综合交易流通性较会德丰高出约6倍。

私有化完成后，要约人持有会德丰32.51%的股份，吴光正家族信托及一名要约人一致行动人的受托人持股48.48%，其他要约人的一致行动人（即吴光正及吴光正实体）将拥有19.01%的股权，会德丰的联交所上市地位将被撤销。

会德丰系退市消息由来已久，但早前普遍认为会被私有化的是九龙仓。这主要是由于2017年，九龙仓集团将九龙仓置业分拆上市，将旗下最有价值的海港城、香港时代广场 、荷里活广场、卡佛大厦、会德丰大厦及美利大厦和海港企业72%的股权分给九龙仓置业后，九龙仓的股票市值便一路走低。

分拆后，九龙仓置业主要持有香港大型零售、写字楼及酒店物业的投资性物业；九龙仓则主要负责位于内地的发展物业，以及在香港从事部分销售型发展物业。会德丰则主要在香港从事地产发展物业，以及在新加坡的地产投资和发展物业。这也造成了九龙仓和会德丰，实际上存在同业竞争的关系。

因此，当去年会德丰连续加仓九龙仓至其股比70%以上后，便有消息称是在为私有化九龙仓铺路。而在2月18日，九龙仓发布的盈利预警显示，2019年的股东应占集团盈利预计较上年下降50%，再次引发市场对于九龙仓未来走势的担忧。

当2月24日会德丰、九龙仓及九龙仓置业同时停牌后，便有消息传出会德丰将私有化九龙仓。然而最终落定为会德丰私有化，令结局反转。

私有化消息传出后，复牌后的会德丰和九龙仓置业表现不一。会德丰股价立时飙升40.63%，市值浮盈390亿港元。而九龙仓置业至当日收盘则下跌6.22%，盈亏77亿港元。

有市场观点认为，短期来看，会德丰以52.2%的溢价回购投资者手上的股票，投资者多有盈利。不过对于投资者而言，以会德丰早前的股价表现来看，未来走势应是目前股价的2倍以上，对标为新鸿基地产。而通过股份置换的方式回购投资者手上的股票，则将九龙仓和九龙仓置业股票的走势风险转嫁，对于投资者而言风险更大。

事实上，不论是主要负责内地销售物业的九龙仓，还是香港持有物业的九龙仓置业，现阶段都面临较大的业绩压力。

由于内地“限价”等政策迟迟未开放，本就在内地地产销售表现不太抢眼的九龙仓，面临更大压力。

过去一年，不论是2019年香港消费市场，还是2020年开年就遭遇的疫情，对于香港零售业市场都造成极大的打击，九龙仓置业的租金“血牛”海港城也宣布减半2月商户租金，加上早前有消息称LV也有意撤出时代广场门店等等，作为“在香港乃至全球都罕有”优质物业资产，也出现了不稳定性。

即将退市的会德丰，1857年成立于上海，前身为会德丰马登股份有限公司、上海隆丰投资有限公司和隆丰国际集团有限公司，于1963年1月上市，在上世纪70年代之前，和怡和、和黄、太古，并称英资四大洋行。

1985年，香港“船王”包玉刚将会德丰收购，并在当年被包玉刚私有化，后通过系内重组，将隆丰国际成为系内控股公司。1993年，隆丰国际更名为会德丰，于当年11月再次成为恒生指数成份股。

在此之前的1980年，作为另一老牌洋行怡和旗下的九龙仓，就已经被包玉刚收购，后经历数次重组。后担任会德丰、九龙仓董事局主席的吴光正，正是包玉刚的次女婿。后接任会德丰董事局主席的吴宗权，则是吴光正之子。

随着会德丰的退市，这个老牌港企在港交所的旅程将告一段落。不过，从过去一年会德丰在香港启德地块上连续举牌的动作来看，这个如今启德地块区域的大地主，仍然会在香港市场上延续它的传奇。