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败走京沪后,石榴置业又错过三四线行情

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疫情还未结束,房企在土地市场的博弈早已开始。随着北京、上海、广州、杭州、南京、成都、福州、温州等多个城市卖地,房企表现逐渐活跃。

北京房企石榴置业也开始了补仓。近日,在土地买卖火热的温州,石榴置业旗下的北京特佩雅房地产开发有限公司,用4.27亿元拿下一宗宅地。

相比此前石榴置业豪夺京沪地王的动作,这次温州补仓不值一提。但纵观整体投资布局,界面新闻发现,曾在京沪土地市场搅弄风云的石榴置业,早已将触角转向三四线城市。

石榴置业起家于中介,前身是北京华美乔戈里实业发展有限公司,即K2地产,成立于2007年,2016年更名为石榴置业集团股份有限公司。

这两年石榴置业声浪渐弱,但此前在市场也颇有名气。

根据以往公开资料,创始人崔巍和桑春华把石榴置业首发地定在北京通州。其首个项目北京通州K2海棠湾开盘入市便创下佳绩,以突破10亿元的销售业绩,成为2009年北京受关注的楼盘之一。

此后多年,石榴置业一直深耕通州,项目发展至近达10个,之后走出北京是在2013年。

当年还名为“K2地产”的石榴置业用46亿元,在上海滩打败九龙仓、和记黄埔等企业,拿下上海长宁区一宗地,创下上海年内总价新纪录。凭借这次高调入沪,石榴置业也开始获得广泛关注。

事实上,石榴置业在土地市场上表现向来高调。这家公司2009年在北京连拿6宗地,其中包括北京通州九棵树和通州区永顺镇杨家庄两宗地王。

早期石榴置业投资布局遵循2+X,瞄准北京、上海以及珠海、苏州、郑州等城市。但2017年开始,石榴置业重仓的京沪等一二线城市调控和预售标准更趋严格,小型企业面临发展挑战。

在北京,石榴置业就曾因商办项目面临整治、住宅项目陷入降价风波,而在上海嘉定拿下的商办项目也延迟至2019年年底才开工。

相比之下,三四线城市需求旺盛,成交火热,同时准入企业的门槛也相应较低。石榴置业由此开始改变战略布局,扩大市场。

根据2017年、2018年、2019年半年,石榴置业所发债券数据显示,2017年开始,石榴置业开始下沉至三四线城市。

目前这家公司的战略布局是,立足北京、上海地区,深耕环京地区、环沪地区,挖掘核心二线城市、选择性布局潜力三、四线城市。

此外,石榴置业也开始学习河北房企华夏幸福、荣盛发展等公司产城联动策略,围绕廊坊市区、香河县、燕郊镇、文安县、三河市等环京区域通过土地整理一二 级联动、城市升级改造等方式,获得大量土地。

从土地均价也可看出,石榴置业布局战线的变化。2018年石榴置业新增土地规划建筑面积为468.43万平方米,这一数字是2017年36.20万平方米十几倍。不过, 2018年石榴置业买地金额130亿元,却只有2017年76亿元不到2倍。

相对自身规模连续几年的拿地支出,让过去几年石榴置业的资金状况也非常紧张。2016年、2017年和2018年末,石榴置业的经营活动产生的现金流量净额分别为29.5亿元、-68.12亿元和-23.97亿元。

截至2019年上半年,石榴置业已经进入河北廊坊、保定、沧州,山东滨州,江苏苏州、扬州、宿迁、盐城、徐州、淮安,安徽滁州、阜阳、亳州、宣城、蚌埠,浙江嘉兴、湖州、宁波、绍兴、温州,四川南充等多个三四现城市。在长三角发力更为迅猛,累计可开发面积近800万平方米。

不过,要踩准城市楼市发展红利期并不容易,在房地产行业,城市周期轮动性极强。随着调控深入、棚改政策变化、购买力透支、洼地填平等因素,三四线城市楼市从2019年开始趋于冷静。

在房地产销售额不断创新高,房企增速显著提升的这几年,石榴置业业绩增速并不明显。

根据债券披露数据,2016年-2018年、2019年上半年,这家公司销售额一直徘徊在百亿左右,分别为110.52亿元、115.16亿元、180.34亿元和102.67亿元。这一规模,在全国范围内依然属于小房企行列。

截至2019年上半年,石榴置业在售项目达到46个,整体确权部分储备货量约1000万平方米,储备货值超过1000亿元。但这些新增的货值大部分都聚集在三四线城市,能否顺利兑现,仍存在诸多不确定性。

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