去年刚刚登陆资本市场的新力控股（02103.HK，下称“新力”）因为明星职业经理人陈凯的加入，一跃成为地产圈最关注的公司之一。
2月21日深夜，中南置地宣布中南置地董事长陈凯将离职，而陈凯的下一站便是担任新力联席董事长兼总裁。一时间，无论是中南置地还是新力，成为地产圈的焦点。
此前，陈凯先后在阳光城（000671.SZ）、中南置地担任核心领导岗位，并将这两家公司从业内不起眼的角色一跃带到如今华东地区的知名房企。有了两次成功经验的背后，陈凯如今选择新力，无疑让大家有了更多的关注。受到上述消息影响，新力2月24日收盘上涨3.21%。
布局集中江西
作为一家来自江西的后起之秀，新力2010年在江西南昌开始第一个项目。目前新力在江西省住宅物业开发企业中确立了领先地位，并将业务拓展至长江三角洲地区、粤港澳大湾区及华中华西核心城市及其他地区。
新力在自己的官网这样描述自己的战略：“立足长远发展，新力聚焦地产主业，坚持多元化发展，以实现持续、稳定的增长为目标，以提升产品品质和服务质量为内核，在进取中求稳健，在发展中求质量，同时进一步完善全国化布局，成为真正意义上的全国性综合物业开发企业。”
从目前情况看，新力在全国化布局体系上继续加强，这家公司目前的布局依旧集中在江西和广东惠州。
根据招银国际一份研究报告显示，截至2019年7月31日，公司在江西和大湾区的土储分别为740万和350万平方米，占公司总土储50%和23%。具体而言，南昌和惠州是新力两个最重要市场，占公司总土储40%和20%。公司2018年住宅物业的合约销售额在当地领跑同业，若以住宅物业销售面积计算，公司在南昌和赣州的地产开发商中排名第一。
过度集中的市场使得新力在当地颇有口碑，产品的溢价能力得到确保，不过这也给新力的对外扩张带来影响，其市场布局一直比较局限。
按照招银国际测算，预计新力2018年至2021年间的净利润复合年增长率达106%。2016-2018年股东应占净利润分别为6200万、9500万和4.14亿元人民币，净利润率2.8%、1.8%和4.9%。预测公司未来三年将维持良好的项目交付节奏，预计2019-2021年股东应占净利润分别为14.68亿、27.39亿和36.18亿元人民币，三年的复合年增长率达到106.0%。
虽然新力的预期增长率较高，过于集中的布局难免让这家公司抗风险能力不足，一旦区域市场出现滑坡，那么增长将面临较大的问题。
新力在此前的公告也提示了类似的风险：“公司的主要风险因素包括，公司的大部分收益是由公司在江西省的业务产生，而江西省经济状况的任何显著下滑均可能对公司的经营业绩、财务状况及业务前景造成重大不利影响。”
乐观者认为，陈凯的加入，将逐渐把新力从一家区域公司慢慢进行全国化布局。此前，无论是阳光城还是中南置地，均是由陈凯一手进行战略拿地带来的全国化布局，带来规模高速扩张，实现了弯道超车。而悲观者认为，目前行业已经无法通过高杠杆模式进行规模扩张，此前阳光城和中南置地的策略在新力恐怕无法实现。
不过可以肯定的是，陈凯已经开始逐渐通过自己的影响力重新梳理新力的管理架构。
“春节前开始，新力的对外高管招聘就需要陈凯进行面试，最近新力也暂停了招聘计划，希望等到陈凯到位以后重新梳理再进行新一轮招聘和优化。”一位知情人士告诉记者。
目前新力集团层面有包括投资、产品、运营、营销、设计、财务、人力等多个中心部门，而下设均为城市公司，并没有进行区域管理。
此前，陈凯前两家的成功则是来自通过高周转、高激励的措施，释放一线积极性，通过城市公司扩张区域，进而实现规模扩张。
新力原有的模式并不适合规模的发展，陈凯的到来，将展开一场新的调整。而刚刚到位的人力行政中心总经理赵洵，此前担任山东旭辉副总裁，也是经陈凯面试而加盟新力。
不过，陈凯的调整到底可以有多大的效果？目前外界依旧保持观察态度。此前，新力董事长张园林曾面试过一位总裁候选人，该候选人称加盟新力需要进行组织的大换血，继而达到快速发展，不过张园林拒绝了这样的提议。
“实际上很多职业经理人都会给老板提出进行大换血的措施，不过老板还是相对比较反感类似做法。如果招聘一个新的总裁就换一批人，那无疑被这个总裁绑定，一旦这个总裁离开岂不是公司将面临阵痛。”一位业内高管评价。
但是从目前的种种迹象看，张园林正在全力支持陈凯对新力进行的变革，任何高管都需要通过陈凯面试，实际上显示了对陈凯的信任。
迈不过去的财务杠杆
对于新力而言，继续改善财务杠杆是下一步重要的工作。面对市场融资环境趋紧，过高的财务杠杆实际上意味着过高的风险，平衡财务杠杆显得尤为重要。
2019年10月，时任新力集团副总裁兼首席财务官（CFO）王炎离职后，新力在这一关键岗位上就暂无合适人选，而陈凯加盟前传言新力已经寻找到合适的CFO,不过记者暂未获悉目前人选。
和很多刚刚登陆资本市场的公司一样，新力的净负债率和融资成本都明显高于同行。
根据新力此前披露的数据，截至2018年末，该公司净负债率240%，几乎是行业内净负债率最高的公司之一。
2016年、2017年、2018年，新力尚未偿还的银行及其他借款总额分别为64.38亿元、166.76亿元、215.11亿元，若包含公司债在内，前两年数据不变，2018年未偿还借款为221.03亿元，平均利率为9.3%、9.1%及9.3%。
因为较多的借款和较多的信托融资，新力过去几年平均融资成本都超过9%，成为融资成本较高的房企之一。
此外，新力地产的短期债务较多，比如在2019年7月6日到期的债务，债权人为上海誉铂投资管理有限公司，利率高达9.5%；2019年8月20日到期的，来自四川信托的两年零五个月的借款，利率为11%；上海牛襄实业的一年期借款，利率为11.2%。
从之前的某些举动看，即便有较高的最近成本，新力董事长张园林并没有放弃规模的需求。
2019年9月，新力通过子公司新力海石房地产开发（广州）有限公司获得广州百亿级旧改项目95%的股权。这个项目是去年6月广州荣和房地产有限公司曾拟投资196亿元于增城区新塘新墩南安村，计划打造占地面积约23.85万平方米的项目。
不过，旧改实际上并不被业内看好。其中核心的一点在于，旧改的周转速度并不快，而新力则是一家强调高周转和效率的公司。
而从新力控股的业务模式看，高周转在这家公司体现得淋漓尽致。公开资料显示，新力项目“120天启动开发、180天达到预售标准”。以德安帝泊湾项目为例，2018年8月才开工，2018年10月就拿预售证；上饶帝泊湾2018年9月动工，11月便拿预售证／开始预售。
从某种层面来看，新力的高周转风格和陈凯异常契合，此前陈凯的高周转模式曾在阳光城、中南置地得到展示，并帮助两家公司规模快速扩张。
希冀弯道超车的新力能否在陈凯的加入下带来质变？面对如此剧变的竞争环境，新力又有哪些投资动作？面临较高的杠杆和还没有打开的市场布局，新力和陈凯，在2020年可能还需要更多的变革。
本文来源：第一财经
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