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5300亿债务期限逼近 房企海外融资再创新高

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突如其来的疫情,重度依赖现金流的房地产行业融资链备受外界“忧心”。情况到底如何,近期有日渐明朗的趋势。

全联房地产商会最近发布的《关于疫情后期促进房地产行业平稳健康发展的政策建议》(以下简称“《建议》”)中指出,至少有46家房企(以中小型企业为主)受影响货值超4400亿元,单月运营成本约235亿元,2020年上半年到期债务近5300亿元。

而根究人民法院公告网的数据,截至2月25日,今年以来已经有75家开发商发布了破产公告。

中小房企融资链再承压

全联房地产商会原名全国工商联房地产商会。2012年7月23日,经国务院批准在民政部注册登记为国家一级社团法人,主管单位为全国工商联。

全联房地产商会2月11日发布的这份《建议》表示,为防止疫情进一步扩散,房企暂停项目建设、项目开工、推迟复工、关闭售楼处、暂停客户接待等系列举措,会带来巨大的影响。

据全联房地产商会调研,今年上半年企业须交付的项目占全年交付项目总数的30%-50%。由于项目工程建设暂停,线下销售渠道关闭,企业销售回款大幅下降,叠加现有的房地产融资政策,房地产企业面临巨大的现金流压力,即使大型企业也难幸免。

该机构调研的72家企业中,46家房企(以中小型企业为主)受影响货值超4400亿元,单月运营成本约235亿元,2020年上半年到期债务近5300亿元;26家产业链企业,受停工停售影响的积压库存超40亿元,单月运营成本超20亿元,2020年上半年到期债务约55亿元。

该机构还建议政府“因城施策、因企施策”,稳定行业预期,帮助行业顺利度过困难期,引导行业加速良性整合,保障整个国民经济的健康运行。

其实在疫情爆发前,房地产领域的资金链也并不宽松。光大证券发布研报指出,截至2020年1月,不计入回购影响,2020年房企债券合计到期规模约8365亿元(2019年为6485亿元),其中境内到期6021亿元,海外到期2345亿元。

据统计,今年到期债务较高的房企有万科、恒大、万达、碧桂园、绿城等。

“今年,特别像我们储备集中在三四线的城市的开发商是雪上加霜,原本期望的回乡置业这一波流量,现在是彻底没指望了。从目前来判断今年的营收减少至少在10%以上。”一家中小房企的市场总监接受21世纪经济报道记者采访时表示。

对于疫情解除后,房企是否可加大新开工力度以弥补前期损失,光大证券分析师何缅南认为,单月新开工面积的提升空间有限。自2019年以来,在销售下行预期和排行榜压力下,房企工程节点考核趋严,新开工向饱和备货靠拢,剔除春节因素和年中考核因素外,其余月份的单月新开工量基本稳定在2亿方左右,比前几年大幅收窄,单月新开工冲量的空间不大。

何缅南表示乐观假设,新冠疫情在2020年一季度得到控制,4月撤销管控,务工人员陆续返工,房企恢复正常新开工,均衡假设一季度新开工面积损失程度(-15%)。忽略后续月份的疫情影响,则预测2020全年房屋新开工面积增速为-9.4%左右,约为20.6亿方。悲观假设下,疫情延续到5月底,6月份疫情解除,恢复正常经营,假设1-5月份损失程度(-25%),忽略其他影响,则预测2020全年新开工面积增速为-15%左右,约为19.3亿方。

海外融资规模再创新高

“今年房企债务到期压力较大,叠加疫情带来的销售回款骤减,资金压力进一步加剧。目前在房住不炒主基调下,大面积放水的可能性微乎其微,因此下一阶段企业除了加速去库存的自救之外,可能还需要其他融资手段辅助,帮忙渡过目前的难关。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示。

为了加速资金回笼,房企的销售方式从线下转到线上。

据克尔瑞平台统计,每天的直播卖房已经超过上百场。打响线上购房第一枪的房企是恒大集团,恒大副总裁刘雪飞此前对外表示,2月13日-2月18日,客户通过网上销售共认购68019套房屋。

除了恒大之外,碧桂园、万科、世茂、龙湖、蓝光、京投发展等众多房企开启了线上售楼处,利用VR等技术快速搭建起线上立体化展示平台,通过线上+大力折扣导流客户。当然,业绩增减情况还有待观察。

“VR看房已经不是稀奇事了,我们早就有类似的手段了,不过最终能否真正实现销售,目前还不好说,从过往的经验来看,这只能作为一种辅助手段。一线城市一套房源的总价一般都在500万以上,二三线则是集中在两三百万,虽然有些房企为了提高购买热情,打出无理由退房之类的口号,但是是否最后会变成真实的销售业绩还打问号。”一家房企销售中介对21世纪经济报道记者表示。

除了加大力度卖房回笼资金外,大额大范围融资也是房企自救方式之一。

中原地产研究中心统计数据显示2019年全年,房企海外融资高达752亿美元,而2018年只有496亿美元,同比上涨幅度高达52%。

今年一月份,房企融资额高达120亿美元,刷新最近几年的高点。春节疫情爆发以来,境内外融资继续高位运行。2月来,房企发行的美元融资计划就超过百亿。不仅仅是海外融资加速,更在内地大量发布公募债等数百亿,多家房企还发行了过去很少见的短期债。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,整体看,房地产行业资金紧张,房企抓紧窗口期,大量大额度发行美元债。2019年房企美元债刷新纪录。2020年美元融资继续高位运行。大部分房企为了应对未来可能的市场变化,也会在年初加快储备资金。对于美元债来说,是部分房企的重要资金补充,但因为额度原因,很难成为最主要来源。而美元债的井喷对缓解部分企业融资则有很大好处。

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