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房产金融政策稳定下地方如何稳楼市?别走成刺激买房的老路

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受新冠肺炎疫情影响,房地产行业遭受开复工推迟、销售交易量顿减带来的收入压力。伴随着全国多个省市出台稳楼市政策加之房贷利率下行、央行释放流动性举措,以及上市公司再融资的放松,都给市场一个困惑,房地产金融政策是否要转向。不过,央行最新的表态明确,保持房地产金融政策连续性、一致性和稳定性。

那么如何理解央行表态和目前地方的“稳楼市”政策呢?

央行表态与“因城施策”:两者不矛盾

伴随着疫情的发展,已有不少城市“伸手”稳楼市应对疫情。

据澎湃新闻不完全统计,已有包括广东省,浙江省,河南省,上海市,天津市等五个省份以及广东省佛山市,浙江省杭州市,河南省驻马店市,江苏省苏州市、无锡市,福建省厦门市、福州市,湖南省衡阳市,山东省济南市,陕西省西安市,江西省南昌市,辽宁省沈阳市,海南省海口市、三亚市等城市出台支持房地产政策,包括土地款可申请延期或分期缴付,放松预售政策等,部分城市明确提及对房地产企业进行信贷支持。

梳理政策可以发现,在发布涉及房地产领域的政策中,2月13日之前,各地出台的政策多以适当调整土地供应政策为主,包括可延迟签订土地出让合同,顺延土地出让金、开竣工时间等。

从2月14日之后,部分省市开始出台促进房地产市场健康发展的若干政策,其中包括加大对房地产企业的资金支持力度,对房地产开发贷款适当展期,对购房人予以契税补贴,不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可等。

除了各地政府出台楼市政策,宏观市场层面:春节后,央行多次释放流动性举措,2月14日,证监会对上市公司再融资政策进行放松,一直到2月20日,5年期LPR正式下调使得购房者获益,这一系列举措都给市场注入了新的资金活力。也使得房企有望在一定程度上资金链紧张的情况将有所缓解。

2月21日,中国人民银行召开2020年金融市场工作电视电话会议提出,保持房地产金融政策连续性、一致性和稳定性,继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制。

“这两者并不矛盾”,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组长邹琳华指出,从大的方向上说,不搞房地产剌激,不把鼓励购房作为应对经济暂时性困难的手段,这也是央行所说的保持政策连续性、一致性和稳定性的涵义。但因为受疫情影响,一些中小城市房地产企业或中小房地产企业可能面临暂时性的资金困难,也可能因此发生资金链断裂,这将影响到整个城市的发展和上下游产业链的健康,因此一些临时性的救济手段对于当地来说是必要的。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,从长期和短期的维度理解,地方城市当前出的政策主要是供给侧的、过渡性的支持政策,帮助企业应对疫情带来的短期冲击影响,保持市场的稳定。长期看,疫情没有改变房地产房住不炒的政策基调,尤其是金融信贷政策保持连续性、一致性和稳定性。从全局与部分的维度看,地方政策根据自身市场的变化情况,按照一城一策的原则,出台地方性的政策调节,保持当地市场的稳定,与中央三稳的政策目标相一致。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,房地产金融政策自从“房住不炒”和资金回归实体经济,再到“从去杠杆到稳杠杆,做好稳增长与防风险的动态平衡”后,房地产金融政策的大方向已经确定。

李宇嘉指出,对房地产市场而言,在房地产金额政策保持稳定的前提下,还有一项目标,就是要求“稳地价、稳房价、稳预期”。因此从房贷利率下调角度而言,对居民的月供并没有太大的影响,但给市场带来的信号是,希望房地产市场是稳定的。另外,从目前各地出台的政策来看,暂时没有太出格的,基本上都是在供给端去纾解房地产企业的困难。

“驻马店式”调控?要给地方政府空间

澎湃新闻注意到,河南省驻马店市首开需求端刺激政策,政策力度超过其他以供给端支持为主的城市。

2月21日,驻马店政府发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》(简称《意见》),最大限度减少疫情带来的冲击。

《意见》提到,将住房公积金贷款额度由45万元上升到50万元;首套房公积金贷款最低首付比例由30%下调为20%;同时大力推广住房公积金组合贷款业务。除了各类人才购房,大中专毕业生、农民工购房都有相应的购房补助。

这也是新冠肺炎疫情期间,首个宣布降低公积金贷款购买首套房首付比例的城市。

李宇嘉表示,“房地产调控实行‘一城一策’,因此出什么样的政策、什么时候出,都是地方政府的权限,但同时,权限给到地方政府,稳定地方楼市主体责任也明确到各地。”

李宇嘉指出,河南驻马店人口规模庞大,且是人口外流型的城市,因此出台需求端的刺激政策实际影响有限。

全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌概括到,央行在明确保持房地产金融政策连续性、一致性和稳定性的同时,也提到继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制。这就意味着房地产市场的调控还是以地方政府为主,把责任落实到各个地方,因此地方政府会根据自身楼市情况进行出台一些调整政策,中央不会出台大政策,不会一刀切。

“房地产金融政策是稳定、宽松还是收紧在很大程度上影响楼市的冷热。但央行已经第一时间明确,保持房地产金融政策连续性、一致性和稳定性,这就意味着政策不会有大的改变。但受疫情影响,既要保障房地产企业资金的流动性,又要防止放松以后导致的楼市不稳定性。” 顾云昌表示。

2019年6月14日,河南省统计局官网发布的《2018年河南人口发展报告》显示,2018年驻马店市常住人口703.7万人,城镇人口303万人,城镇化率43.10%。在人口吸纳力方面,驻马店与南阳市、商丘市、信阳市和周口市一起被列为河南省流出人口的主要来源地,并且外出人口以出省为主,出省人口占外出人口的比重均超过50%以上。

而从房地产市场来看,驻马店市的房地产市场销售低迷。据驻马店房管局数据显示,2019年商品住宅网签套数同比下降20.4%,网签面积同比下降23.7%。而受此次疫情影响返乡置业需求,使当地房地产市场销售进一步下滑。

慎用需求端刺激:别走到刺激买房的老路上

伴随各地相继发布稳定楼市政策以及需求端刺激政策的出台,是否会有更多的城市出台需求端的“刺激政策”备受关注。

“我们过去的调控始终着力在需求端,但之所以房地产市场能够稳定下来保持健康发展,是这两年供给端方面着力的比较明显,包括各地的土地供应量根据库存情况来定等,对楼市稳定健康起很大的作用。”顾云昌说道。

在顾云昌看来,楼市受疫情影响,开工、销售、开盘等都“受挫”,但楼市整体的需求还是存在的,每年的需求量不会因为疫情的影响而减少,只是一时被冻结无法释放。房地产市场已经形成的趋势不会轻易的改变。

许小乐表示,其他城市是否会跟进出台需求端政策仍有待观察。疫情之下,地方政府稳定房地产来稳定经济的诉求强烈,但中央多次重申,不把房地产作为短期经济刺激的工具。未来,地方政府可能会出台供给侧的支持政策,但需求端刺激政策会比较审慎。住建部重点考核的16个一二线重点城市出台刺激政策的可能性不大,不过,2019年销售量大幅下降的三四线城市面临增长的压力比较大。

“从全国层面来讲,不可能再有‘大水漫溉’大范围刺激楼市,让全国老百姓加杠杆是不可能的。”李宇嘉说道。

邹琳华也指出,地方政府应以协助解决企业临时性资金困难为限,不应走到鼓励购房或剌激购房的旧路上去。

在邹琳华看来,出台需求端的政策需要极其慎重,特别是降低首付比加杠杆,这很容易加大未来的金融风险。对于地方政府来说,由购房者帮助房地产企业解困更为简便省事,因此很多地方都会有这个想法,但未来上级政府应进一步明确政策方向,慎用需求剌激。

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