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债务压顶、利润大亏,云南城投频繁甩卖资产

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正处于混改关键期的云南城投(600239.SH)仍在通过“卖卖卖”自救。

2月24日,云南城投置业发布公告称,将转让旗下2家公司股权。这两家公司所拥有的项目,一个是在去年11月才拿下的西双版纳景洪市一幅地块,另一个则是位于西安市高新区的一个尾盘在售写字楼项目。

在此之前,云南城投已经多次转让项目来补充现金流。

2月18日,云南城投就发布公告转让旗下项目的股权。其中一个是向云南保利实业有限公司转让所持有的昆明欣江合达城市建设有限公司60%的股权,作价4.91亿。

欣江合达是昆明市“七彩云南古滇旅游文化名城”项目南部的文化旅游城市服务区部分用地的开发建设单位。该项目土地面积约1331.28亩,共21宗地。

还有一个项目是由政府协议收回,并获得了一定补偿金额。云南城投称,因政府城市规划调整,昆明市官渡区人民政府决定协议收回公司下属全资子公司云南城投置地有限公司“拾萃城”项目的三处地块。此前云南城投拿地的成本为3.32亿,获补偿金共7.04亿元,预计回款10.36亿。

在之前的一月份,云南城投也曾接连转让项目。

1月2日,云南城投向保利湾区投资发展有限公司以非公开协议方式转让东莞云投置业有限公司90%的股权,交易价款初定为9.41亿元,保利关联方广州金地向云南城投支付共计22亿元作为一系列股权交易的诚意金。

1月21日,云南城投还与控股股东云南城投集团集团签署了《合作意向协议》,就出售公司下属17家子公司的股权进行了约定,云南城投集团拟以支付现金对价的方式,收购这17家公司的股权。根据公告,这17家公司总资产合计约433亿。

如果这次转让顺利完成,云南城投的总资产规模将大幅下降,但目前这项转让还没有签署正式协议。

值得注意的是,这次要转让的公司大多为此前云南城投在2016年和2017年,接连收购的银泰系子公司,当时云南城投的总收购额超过30亿元,试图通过这些项目进军全国的商业地产领域。

但这些项目并未为云南城投的全国扩张带来助力,反而背上了承重的负担。拟出售给云南城投集团的这17家子公司,2019年前三季度的净利润合计为亏损1.63亿元,其中的绝大部分也处于亏损状态。

类似的项目转让,云南城投已经是持续上演。在2019年,云南城投不仅放弃了对成都会展100%股权的收购,也曾转让旗下多家子公司的资产或股权。

之所以频繁的转让旗下项目,是因为高企的债务压力使云南城投必然走上不断出售资产的道路。

据云南城投集团公告显示,2019~2021年,公司需偿还的有息债务本息分别为475.86亿元、287.28亿元和303.77亿元。截至2019年三季度末,其短期债务缺口达170亿,净负债率高达546%。

云南城投自身的资金状况却不足以支付这些债务,面临着巨大的流动性危机。该公司1月22日披露的数据显示,预计2019年度实现归属于上市公司股东的净利润将出现亏损,净利润为-29.5亿至-24.5亿之间。

公告称,业绩预亏原因是公司本期营业收入规模较上年同期大幅下降;同时公司对艺术家园项目存货、上海东方项目部分存货计提减值准备,合计影响约4.5亿。

因为净利润预亏与公司第三季度年报差额较大,云南城投还因此收到了上交所的问询。

云南城投于2月23日回复称,公司四季度经营利润大幅下降的原因,一方面受第四季度经营亏损影响,另一方面则是由于项目公司因降价销售计提存货跌价准备、艺术家园破产申请以及上海东方体育公园项目计提减值准备等因素影响。

整体上看,云南城投2019年融资和销售回款都出现大滑坡。其中,融资方面,受金融监管政策收紧及公司原董事长事件影响,公司融资额明显下降,2019年全年仅实现111亿,较2018年的融资额188亿下降41%,平均融资成本由2018年的7.23%上升至2019年的8.63%。

由于新增融资额及销售回款主要用于保障金融机构还款,后续开发资金严重不足,导致项目开发周期拉长、竣工结转延后。

销售方面,2019年云南城投房地产开发业务销售收入仅约40亿,较2018年大幅下降约47%,不足以覆盖全年营业成本费用。

除了自身经营欠佳、杠杆率过高外,频繁出售项目或许还与云南城投当前正在进行的混改有关。

云南城投作为云南省国资旗下的主要地产业务平台,在去年曾有过一次内部重大人事动荡。

2019年5月24日,云南城投集团原党委书记、董事长许雷涉嫌严重违纪违法,主动投案。7月,云南城投紧急停牌,随后云南省政府与保利集团签署混合所有制改革战略合作协议,保利集团将参与云南城投的“混合所有制”改革,这将是一起央企与地方国企混改的案例。

2019年10月14日,云南城投发布公告称,任命保利集团推荐的卫飚担任云南省建投党委书记、董事长。卫飚此前担任保利集团总经理助理、副总工程师。

一个半月后,云南城投的直接控股股东云南省建投的法人代表变更为卫飚。但截至目前,云南城投与保利集团的混改方案还未确定。

云南城投当前频繁的转让旗下项目和资产,以此来缓解债务危机和降低负债率,对将要进行的整合而言,这是一场必须进行的内部调整。

此前云南城投和母公司均提出了新的战略转型方向,从房地产开发业务转向康养产业和旅游产业为主,这也是云南城投近一年来多次转让房地产开发项目的原因。

云南省政府层面也十分重视这次央地混改,因此为了加快推进混改的进程和全面落地,云南城投后续可能会继续出清旗下的一些地产类项目。但这家公司能否通过这次转型改革获得新生,后续仍有诸多困难。

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