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易居丁祖昱:房地产三周颗粒无收,但不会一蹶不振

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“整个房地产行业受疫情影响严重,三周左右时间基本颗粒无收,成交趋近于零,在房地产行业历史上是第一次。”2月25日,易居集团CEO丁祖昱在一场电话直播会议上表示。

在全国大部分地区疫情得到基本控制的当下,多省市都在出台有序开放售楼处、二手房中介门店、组织建筑工地复工的相关政策或方案,房地产行业在经历三周沉睡后渐渐苏醒,接下来市场将会有怎样的表现?

丁祖昱表示,截至目前,房地产行业仍然处于半停摆状态。

具体来看,全国60%的售楼处仍未开放,40%已开的售楼处中,大部分还是处于值班状态,只有约10%的售楼处真正营业,其中西南区域售楼处开放情况好于其他区域。部分省份因疫情防控需要,仍要求关闭所有售楼处,比如河南省。

二手房中介门店营业比重和售楼处基本一致,只有约10%的中介门店开业。

而工地复工情况目前比售楼处更加严峻,有超过90%的建筑工地尚未复工。这对今年的房地产新开工、竣工数据以及全年的开发投资额将产生很大影响。目前各地重点政府工程已进入积极复工流程,这些项目流程走完以后才会轮到房企的楼盘项目。

相比上述完全停工的市场,土地市场实际上没有完全中断,只在春节期间停了10天,但是成交总量下滑非常多,一是因为大部分省份将卖地延后,二是很多开发商缺少回笼资金,因而对投资计划做了修正,减少大宗拿地支出。

丁祖昱表示,2月份以来,很多省份陆续出台有利于房地产行业发展的政策,但是不要幻想市场将迎来大放水。“宽松的环境是有可能的,但改变当前‘房主不炒’的政策背景是没可能的,不要和历史再进行类比。”

政策层面变化将主要表现在三个方面。一是对限购、限价等给予一定程度的宽松以恢复市场交易;二是部分地方允许土地款分期或延期支付,这对1月份拿地的房企是雪中送炭,地方政府也是为后续土地交易考量;三是金融方面有可能表现得较为宽松,官方将以窗口指导来进行相关调整,境外发债也迎来窗口期。

对于3月份往后房地产市场的走势,丁祖昱认为大家要持谨慎态度,但不必悲观,“疫情期间大家不买房,不代表买房需求消失了。购房需求会慢慢恢复。这需要一段时间,可能是一两个月之后”。

他认为3月份是一个恢复期,不用期待有太好的销售成绩,整体成交金额相较去年同期可能有30%-40%的下滑,但是从第二季度开始趋于正常。

疫情对今年全年房地产销售的影响将拉低10%-12%,因此今年整体市场体量会比去年略降。

3月份如果大部分建筑工地能够顺利复工,那么今年竣工面积同比几乎不会受影响,如果复工时间比这更晚,那么对全年竣工量的影响达到-5%~-10%。

重要观点:住宅地产不会一蹶不振

住房需求不会消失,如果3月份是疫情缓解期和生产消费恢复期,那么房地产的正常需求也会慢慢恢复。只不过房地产和其他领域相比,交易额比较大,恢复速度稍微慢一点。

写字楼购物中心受冲击大

近年来写字楼供应量大,出租率和租金本来就双降。疫情期间,企业主发现远程办公、居家办公挺好的,很多工种不需要在写字楼办公,另外还有一些中小企业撑不住了,这些都会造成写字楼需求衰减。建议房企在未来拿地过程中谨慎碰写字楼项目。

商业地产目前没有明显恢复。比如影院基本没有恢复,餐饮只恢复了一半左右,儿童教育培训机构没恢复。儿童娱乐、教育培训这个业态,已经占到很多购物中心10%的租赁,所以影响很大,疫情导致家长和孩子习惯网上上课了,如果培训费还能降低一点的话,未来没有必要再去实体培训机构。

购物中心用了好几年时间,从偏零售向偏体验变革,结果偏体验类型的商业地产现在也开始面临考验。

长租公寓今年压力会很大,疫情造成的不利影响将持续一年;文旅项目上半年的生意基本做不成了,现在人们基本没有文旅需求。

更加看好物业股

细分领域里,只有物业这个领域是加分的,优秀物业公司在疫情中表现较好,和普通物业公司的差距会进一步拉开。今年尤其看好物业股。

房企不至于现金断流

规模房企不至于面临现金流断流压力。原本2月份就是淡季,不是房企主要回款来源的一个月,因此2月份市场低迷不会对房企产生致命影响。大部分房企1月份拿地较少,工程也都停了,该结清的都结清了,后续资金还没有开始投放,短期内没有太大压力。

房地产上下游企业的压力比房企更大,今年“活下去”是他们的最大诉求。

3月份小阳春没指望

大部分城市3月份房地产市场都进入恢复期,但不会恢复到正常水平,小阳春没指望了。可以试着在四五六月份把小阳春找回来。

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