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世联行:住宅市场受疫情影响较小,“被压制的需求不会消失”

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房地产综合服务提供商深圳世联行地产顾问股份有限公司(世联行,002285.SZ)2月20日发布2019年房地产年报。去年,商品房销售额16万亿元,从数据上看稳中向好。2020年开年,中国遭遇新冠肺炎侵袭,资金密集的房地产业受停工、停售影响明显。世联行认为,但被压制的需求并不会消失,大部分只是延后。2020年是“十三五”与“全面建成小康社会”的收官之年,全年的基建预计将扩大规模。与此同时,基建所带来的区域分化将继续加强区域间的分化,也将促进人与产业进一步地向都市圈、城市群汇聚。

住宅是中国房地产市场最确定的市场,受疫情影响相对较小,世联行2月15日在发布的《疫情下房地产趋势的几点研判》中预计,今年商品住宅仍有12万亿元-14万亿元的年成交额,刚需和刚改仍会是未来主流。

根据报告,2019年,房地产商品房销售额16万亿元,同比增长6.5%,其中销售面积17.2亿平方米、同比微降0.1%,全年销售均价9310元/平方米、同比增长6.6%。待售面积5亿平方米,同比下降4.9%,新开工面积22.7亿平方米、竣工面积9.6亿平方米,分别同比增长8.5%、2.6%。

世联行表示,伴随商品房销售额屡创新高的背后是居民杠杆率的快速上升。因此,即使在经济下行阶段且货币宽松的大环境下,中央政治局会议上仍提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,充分体现了“房住不炒”的政策定力和防止居民杠杆率过快上升的态度。

而全国各区域之间库存分化,使得“因城施策”具备合理性。“全面落实因城施策”给与了地方政府在楼市调控方面具备较大的自主权,使得全年楼市调控政策呈现局部(热点城市)收紧,总体边际宽松的迹象。

与此同时,过往几十年城镇化率快速增长所带来的地产牛市使得全行业在加杠杆、扩规模的路上高速狂奔成为了一种惯性。以往凭借高杠杆、高周转的模式需要经受考验,当“房住不炒”与“稳地价、稳房价、稳预期”之下,市场热度回落、居民趋于理性,带来的是行业增速触顶、库存抬升。此外,随着偿债高峰的到来,针对房企融资的各个渠道收紧,刚性的债务偿付也将导致房企资金链趋紧,最终体现为房企之间的促销抢收战,竞争加剧,整合加速,愈加激烈。

伴随着《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》、《粤港澳大湾区发展规划纲要》、《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》在2019年陆续出台,城市群与都市圈的发展建设被摆在更突出的位置。

在2019年4月份出台的《2019年新型城镇化建设重点任务》文件中,提出全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制,全面放宽城区常住人口300万-500万的大城市落户条件,完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策。这都将进一步加速人与产业向区域核心城市汇集。此后,数十个城市加入抢人大战:降低落户门槛,给与购房补贴或租房补贴,人才购房折扣等。

去年5月,银保监会的“23号文”、7月的信托公司约谈并施行余额管控、房企海外发债用途限定于只能借新偿旧等一系列针对房企融资全渠道的监管组合拳,使得处于还债高峰起始年的房企资金链愈加趋紧。在此情况之下,下半年房企纷纷加大促销力度以回笼资金,民营房企拿地力度大减。

过去20年央行资产负债的快速扩张助推了全国房价的普涨,但随着外汇占款下降(主要是出口增长乏力和人民币贬值导致外资流出)、棚改收官导致的PSL(抵押补充贷款)增长受限使得央行资产负债表扩张速度大幅放缓。这意味着基础货币供应量的增速下降将无法支撑全国性普涨格局,未来区域分化和结构性行情将是新常态。

从长期来看——城镇化率80%、人均居住面积40平方米、15亿人总人口、2%的年折旧率,仅新建住宅的需求就接近10亿平方米/年,这意味着房地产在长期仍是十万亿级数的巨型产业。而作为关联上下游数十个产业的房地产业,在很长一段时间都将是中国经济的压舱石。

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