疫情下的地产基金投资：市场短期承压，在投项目管理成难点

“对地产基金来说，主要面临的问题是存量项目的运营管理。在存量市场，如果你运营的是成熟型物业，租金需要面对减免，甚至不可抗力性租金拖欠。如果你在做老旧物业的升级改造，需要面对升级改造无法复工等问题。在增量市场，地产项目的开发、销售等环节也面临难题。”近日，弘基金创始合伙人兼CEO孙铭辰在接受21世纪经济报道采访时说。

最近一段时间，突如其来的新冠疫情对各行各业都产生着影响，房地产行业也受到较大的冲击。本该熙熙攘攘的购物中心、写字楼，人流量大幅减少。业内所期盼的“金三银四”楼市小阳春，在短时间内预计也难以出现。

在这种情况下，地产基金如何把控投资节奏、调整投资策略？疫情周期中，又涌现出怎样的细分市场投资机会？

市场短期承压，长期趋于稳定

五牛控股合伙人马林庆对21世纪经济报道表示，与2003年的非典疫情相比，此次新冠肺炎疫情所面临的经济环境、政策背景、房地产行业发展阶段有很大不同，疫情对房地产市场带来的影响也不太一样。

2003年时，非典虽然影响了当年二季度部分城市的房产销售。但在疫情过去后，房产销售在三四季度迅速回调，全年的销售增速达30%。如今，中国房地产市场体量更大，增速变慢，受到的疫情影响会更加直接。可能不仅仅是一季度的销售数据下降，全年的增速也都将放缓。

“但是中国房地产市场经过多年的发展和历练，行业的韧性也更强，房企应对危机的手段也更加丰富。”马林庆说。现阶段，市场面临的是比较严厉的调控政策。如果临时打开一些流动性，在土地市场、销售端、融资端有更多政策支持，市场调节的空间将更大，能够缓解疫情带来的短期压力。

对地产基金投资来说，马林庆表示，从资产类别的角度来看，首先，受影响最大的是商业地产。商业地产原来是线下人群的聚集场所，有零售、餐饮、娱乐等多种业态。但现在不鼓励大家出门，短期内对商业地产的租户、物业方都带来较大影响。

第二，办公物业受影响相对较小。虽然企业复工有所推迟，但目前一二线城市的大量企业已经在逐步恢复办公、生产，国家也对中小企业提供了扶持政策。在疫情平缓后，写字楼的租赁情况、资产表现会回归稳定局面。

第三，住宅市场可能短期会有一定的波动性，但长期受到的影响会比较小。马林庆表示，一般楼市在三四月份会有“小阳春”，这个需求在短期被抑制，但在疫情稳定后会陆续释放。

“尤其是刚需住宅和改善型住宅的需求释放，人们会意识到更好的小区环境、房型设计、物业管理对生活的重要性，有医疗健康保障配套的住宅项目将会受到追捧。”他说。

另外，疫情可能会对物流地产有利好的推动作用。因为随着电商销量的带动，厂商的生产力度、电商的备货力度都在加大，对优质仓储物业的需求增多。同时，随着生鲜电商的发展，对冷链冷库的需求也更加旺盛。

在投项目管理成最大难点

对地产基金本身来说，在募投管退四个环节中，资产管理是面临压力最大的环节。

孙铭辰表示，“对地产基金来说，主要面临的问题是存量项目的运营管理。在存量市场，如果你运营的是成熟型物业，租金需要面对减免，甚至不可抗力性租金拖欠。如果你在做老旧物业的升级改造，需要面对升级改造无法复工等问题。在增量市场，地产项目的开发、销售等环节也面临难题。”

“对弘基金来说，我们是相对幸运的。因为我们在去年就实现了目标项目的顺利退出，给投资人带来了不错的回报。”他说。

弘基金因为坚守投资价值本位，所投项目均已在2019年成功退出。但因疫情的原因，公司新基金的募集筹备等事宜受到了实质性的影响。孙铭辰坦言，本来公司在年底时已经接待了来自韩国等外资的投资方，对中国潜在房地产投资项目进行了实地考察和探讨。但现在由于疫情的影响，双方不得不暂缓投资事宜。

“现在是海外投资人从乐观变成了谨慎观望，国内投资人从乐观变成了有心无力，投资参与者的望而却步，目前是对我们基金管理平台来讲，影响是显著的。”他说。

而弘基金目前在做的，首先是保障员工的安全，遵守国家的防疫管控措施，让大家先暂时在家办公，并且持续与海内外投资人保持沟通。同时，弘基金也利用海外资源购置海外防疫物资，力所能及地捐助疫区。

“五牛控股2月开工以后，投资节奏还是保持在高效稳健的状态，因为前期的项目储备也比较早，现在基本上按照当年的投资计划，对项目的投资、风险管理等各个任务都在有序推进。”马林庆说。

虽然疫情影响下房地产市场出现短期波动，但五牛控股的投资大方向不会调整。一方面，公司还是跟头部的开发商加强项目合作，因为它们有技术、品牌、现金储备、人才储备，受疫情影响相对比较小。

另一方面，由于疫情影响，国家对很多行业都有利好的扶持政策。五牛控股会关注政策窗口带来的投资机会，以及一些价值暂时被低估的优质项目投资机会，深入参与到行业整合过程中。

“比如有些一二线城市由小开发商持有的商业地产，它可能受疫情的影响短期内现金流吃紧撑不下去了。还有身处武汉的区域性房企，可能因为疫情而遇到比较大的困难，但武汉的房地产发展趋势是很好的。这些方面的机会，都在我们的关注范围内。”他说。

疫情后的行业进化与投资策略调整

对于疫情之后的房地产市场发展趋势，马林庆认为，未来，房地产市场格局会进一步分化，一二线城市和重要都市圈的吸引力会进一步提升。开发商对产业、教育、医疗配套的理解会有所变化，消费者本身对房屋设计、物业管理等方面的要求也会进一步提升。

第二，房地产行业的科技渗透率会提升。“原来的房地产模式还是相对比较简单的，大多数开发商是做工程，要进行成本控制。但现在对开发商来说，科技人才、金融人才会越来越重要。如何通过VR技术的应用进行线上引流，如何降低突发性事件带来的影响，都是开发商需要考虑的。”他说。

第三，对地产基金来说，五牛持续看好龙头房企的刚需和改善型住宅项目，以及同时具备资产运营和融资能力的商业地产和写字楼项目。之前基金的投资可能更多强调位置和品质，但疫情过后，大家对商业地产和写字楼的功能设计、设施设备完整性、物业管理水平、现金流情况等会有更高的要求。

综合来说，五牛控股在2020年将顺应市场变化和政策导向，持续专注金融服务与产业赋能，挖掘更多中长期投资机会。

孙铭辰补充说，疫情或将加强人们的房本位思想。对一线城市、省会城市工作的外来人口来说，会更加希望在工作所在地拥有自己的房产，享有业主的权利。对商业地产来说，如果撑过这段艰难时期，未来或将迎来人们报复式消费带来的利好。

“在写字楼方面，可能有些新经济企业在疫情过后，把线上办公变成一种常态。但对金融等行业来说，更需要的是面对面交流，写字楼仍存在刚需性。”他说。