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疫情产业影响分析丨 疫后楼市出现明显分化

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新型冠状病毒感染肺炎疫情(以下简称“疫情”)自2019年12月于武汉爆发以来,目前已蔓延至全国31个省市及港澳台和世界24个国家,世界卫生组织将其列为“国际关注的突发公共卫生事件”。当前疫情的防控形势仍然十分严峻,对我国经济短期造成较大冲击,特别是对交通运输、餐饮、旅游、娱乐等行业冲击严重,房地产业自然也无法置身事外。

销售减少,影响房企资金回笼

暂停售楼处销售活动、企业复工时间延后等举措,直接影响新房销售及房地产企业短期资金回笼和开发投资。销售作为房地产开发企业最重要的资金来源,销售放缓将显著影响房企短期资金面,房地产开发商可能放慢拿地、开工等节奏。此外,建筑施工高度依赖外来务工人员,目前疫情导致全国范围内短期开工不足。因此,疫情会对房地产开发投资和上下游产业带来不利影响,预计将突出反映在今年一、二季度房地产在建、新开工、投资等指标上。

全国范围看,如果疫情能在第一季度得到较好的控制,只会对年内商品房竣工面积数量造成一定影响,但对市场的总体供给影响不大,而各地的房价和成交量数据将进一步分化。三四线城市的影响会高于一线城市,因为在返乡置业潮影响下,春节期间的房地产市场交易通常集中在三四线城市,预计加大三四线城市下半年商品房的去库存压力。疫情严重的湖北省所受影响最大,预计2020年住房销售面积及房价均会有一定程度的下降。

冲击住房租赁市场和商业地产

疫情影响下,务工人员返岗时间延后、人员限制流动,这将对人口流入大省的住房租赁市场和商业地产造成一定损失。以广东省为例,百度迁徙大数据显示,广东省总迁徙量在全国占比22.9%。然而,广东省的数据与去年同期相比,迁徙规模明显下降,预测还有大批人员未回流。流动人口以租房为主,返城时间延后对租赁市场有一定影响,但我们预期住房租赁市场的直接损失有限,主要因租赁合同签约时间较长,且租赁住房一般为刚需。需要注意的是,对零售业和餐饮业等服务行业的商业地产影响更大。对服务行业而言,春节期间是传统的旺季,疫情影响下客流大幅度下降、商场关闭、营业收入骤减,商服类地产受到不小的冲击。

收入下降,购房需求延后

除此,疫情对我国实体经济和劳动力市场造成了比较明显的短期冲击,导致大量交通、服务、旅游等行业的从业人员收入下降,一定程度上减少或延后购房等大额消费需求。疫情冲击下,人们的出行、旅游、消费大量减少。服务业、旅游业和物流业等行业首当其冲,另外由于物流不畅通,网购、外卖等新兴零售业也不免受到影响。企业停工停产等措施,导致制造业和建筑业的产能恢复延后。根据中指研究院3000份的线上调查,70%的调查者表示推迟购房。

回顾2003年SARS疫情对经济的影响,虽然2003年第二季度GDP增速下滑两个百分点到9.1%,但在2003年6月份疫情稳定之后,宏观经济增速在第三季度回升至10%,全年GDP增长为10%,疫情不改中长期经济增长趋势。此次新疫情正处房地产市场调整期,与2003年的上升期不尽相同,但房地产市场较17年前更加成熟完善,对抗风险能力更强。对外来人口流入大省,人口依然支撑房地产的中长期需求。对疫情严重、人口流出的一些地市,房价支撑因素弱,可能会看到价量同时萎缩。

如何应对?

疫情对我国经济的短期冲击需要引起重视,对此我们建议政府与业主合力推行减租免租行动,暂缓企业公积金缴存,保障租户权益;防范中小房企及长租公寓平台的金融风险;在未来加快房地产业的转型升级,提升物业管理水平,满足市民对绿色健康住宅的需求。

倡议扩大免租减租覆盖范围,允许困难企业暂缓缴纳公积金

疫情爆发至今,我们看到政府、金融机构、房企和地产相关行业协会迅速行动起来。国有物业带头免租,各大房企为疫区捐资捐款及对商户和住客免租减租,行业协会倡议广大业主免租行动,这些行为值得赞赏。但目前租金优惠的覆盖范围还不够大,例如某长租公寓平台内部调查显示,在北京、上海、深圳、杭州四座城市,愿意减免房租的房东只占12%。

租金对企业或工商个体户,是较大的固定支出。主动给企业减税降费,我们对此建议一是私人业主由政府、业主、租户各承担三分之一租金,实行“三三制”。对于长租公寓,鼓励长租公寓平台尽快积极联系业主,可由政府、业主、长租公寓平台、租户各承担四分之一。加强对长租公寓平台的监管,谨防和严惩租赁平台欺诈租客和房东,“两边通吃”的行为 ;二是受疫情影响导致生产经营困难的企业,可申请暂缓缴存住房公积金4-6个月,待企业效益好转后再恢复缴存。

“租购同权”保障租客权益

需要重视租客权益的保障工作。北京、杭州、南京、广州等多个城市,出现以防范疫情为由,对无论是否来自疫区,身体是否健康的租客一律禁止进入、劝返的事件。租购同权“同”的不仅是享受公共服务的权利,更应该保障不能肆意侵犯的法定基本权利。应把维护租户的基本权益作为租购同权的重要内容,避免出现对租户的歧视。

落实还贷延后具体措施,关注新市民和农民工群体

五部门联合发布的《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》,政府应协调各银行尽快出台并落实相关的具体措施,比如因疫情影响未能及时还款的,经接入机构认定,相关逾期贷款不作逾期记录。金融机构对个人信用记录良好的相关客户,适当延长贷款还款期限期,给予一定利息优惠。除以上在《通知》中明确提到的群体外,还应特别关注新市民及农民工群体。复工时间延后,这类群体的收入影响较大,加上积蓄较少,还贷更加困难,建议政策向此类群体倾斜。

注意中小房企和长租公寓的流动性风险

房地产相关的金融产品多数集中在一级市场,以个人住房贷款、房地产开发贷款为主。目前房企销售放缓,短期资金紧张,政府需要注意房地产企业流动性状况,特别是中小房企和长租公寓平台的信用风险。共克时艰,银行体系应保持充足流动性,防范房地产相关信用风险。我们预计,如果疫情持续时间较长,房企破产重组、项目收并购可能显著增加,进一步加剧行业分化和向龙头企业集中。

我们建议房企和相关中介,房地产行业协会积极发挥自治作用,监测相关房企的负债状况;金融体系,对过往信用记录良好,资金周转困难的房企的贷款进行展期;对给予疫情期间租金减免的物业或房企给予一定财政补贴或税费减免。

未来引导房地产业转型升级,主动适应市民新需求

疫情推动房地产行业朝智能化、线上化发展,并催生新的业态。由于售楼处关闭,房企转向线上售房,疫情之后这种新型看房购房模式将更加流行,也能帮助房企节约成本。谋求数字化转型的房企可加大线上销售渠道的推广力度,与互联网平台合作寻求精准营销投放。比如开发VR看房功能,建立销售社群等。

疫情危机也提升了居民对居住社区物业管理服务水平的需求及绿色健康住宅的需求。人们对小区健康标准重视程度空前上升,对城市安全、居住环境、配套生活保障设施的需求将更高,例如非接触式水龙头、声控开关、感应设备、住宅内健身房、大卧室等需求增加。通风好、人口密度低、环境通透的“健康住宅”可能成为新的卖点。顺应需求,房企将向此靠拢,筑建更加安全健康的住宅及社区环境。

(张思思系暨南大学经济与社会研究院副院长,副教授 。谢慧如系暨南大学经济与社会研究院政策研究中心研究助理)

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