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疫情下的房产经纪行业:交易量锐减 要做好现金流准备

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2月10日,位于北京朝阳区定福庄区域的一个链家门店按要求正常复工,但业务员小李称,近几天,“一个到店的人都没有,电话咨询也比往常少很多。”

与新房交易相比,二手房和租赁交易对线下的依赖更强。新冠肺炎疫情爆发以来,房产经纪行业大受影响。据21世纪经济报道了解,北京各大经纪公司确定的复工时间普遍在2月中旬,但由于部分小区和街道限制商户开业,因此很多门店并未真正复业。

即便是已经营业的店面,“门庭冷落”也可想而知。这不仅影响经纪人个人的收入,也对经纪公司的收入和现金流带来打击。

近日,贝壳研究院联合中房经联发起《2020年新型冠状病毒对中国房产经纪影响》的问卷调查显示,在无交易情形下,七成经纪公司表示现金流撑不过半年。受此影响,市场收缩、经纪人流失的现象将会大概率出现。

现金流压力明显

“从以往的经验来看,每年大约农历正月初八之后,流量就会快速回升,而今年从安居客的线上表现来看,流量的回升已经明显向后推延。”对于疫情如何影响线上交易,58安居客房产研究院分院院长张波向21世纪经济报道表示。

张波认为,疫情的短期影响体现在交易量锐减,这和当前人群的关注焦点不在房产、线下无法带看有着直接关系,但另一层面则是对交易双方的心理形成影响,这一影响可能导致疫情过后,市场需要一段恢复期。

张波预计,今年一季度,二手房市场的销量将明显低于去年同期。二季度之后的销量或出现一定反弹,但很难超过去年的整体水平。

交易量下滑会直接影响现金流,这也是房产经纪行业的“生命线”。2月12日,贝壳找房CEO彭永东表示,淡市和疫市是不同的策略,淡市拼的是效率,你的效率高就扛得住,市场上效率不高的会逐步被淘汰,直到整个供给和交易量稳定;而疫市是断崖式的,要做好现金流准备。

他建议,“可以按照2月起下降9成、7成、5成、3成、1成做未来5-6个月的现金流测算。”

中房经联和贝壳研究院的上述调查显示,春节假期叠加疫情,导致交易停摆、收入显著减少,但门店租金和人工成本又占用刚性支出,经纪公司现金流承压,经营困难。

“在无交易情形下,七成经纪公司明确表示现金流撑不过半年;而考虑到11%的经纪公司选择不确定,按照其他选项的平均分布,预计近八成经纪公司处境艰难。”上述调查指出。

但并不是所有从业者都态度悲观。58同城、安居客面向经纪人的调研结果显示,55.48%的经纪人预测疫情结束后市场平稳运行,不会有太大变化,另外20%左右的经纪人则认为市场会出现下滑。对于疫情之后的市场,七成以上的经纪人抱有信心。

长租公寓面对空置期

在经纪行业整体受影响的情况下,“利如纸薄”的租赁业务,经营压力更大。

春节后,长租公寓运营商蛋壳公寓遭遇疫情下的道德拷问。在多个城市,蛋壳公寓被曝以疫情“不可抗力”为由,要求房东免除1~3个月的租金。但与此同时,蛋壳并未对租客实施减租。

尽管蛋壳方面否认了这种说法,并称正与房主和租客共同协商解决问题,但事情发酵后,蛋壳声誉遭受的影响已是事实。

另一家长租公寓运营商自如则陷入涨价风波。春节后,自如被曝在多个城市大幅调涨租金,涨幅多在15%-30%左右,超过以往承诺的涨幅2%-10%的范围。

此后,自如CEO熊林回应称,一方面是客户从长租变更为月租或季租(包含服务费),另一方面是房源价格显著低于同地段、同小区类似房源价格。他还强调,“绝无针对疫情的任何价格钻营伎俩”。

长租公寓行业利润微薄,且尚未形成有效的商业模式。蛋壳公寓虽然刚刚在美国上市,但根据公告,2017年、2018年和2019年前三季度,其经营活动现金流均录得负值,分别为-1.15亿元、-11.6亿元和-16.3亿元。

受访者普遍认为,除了声誉影响外,此次疫情对长租公寓业务上的冲击不可避免。

某资深从业者向21世纪经济报道表示,春节通常是退租、换租期,由于疫情影响,这一期限开始拉长,很多长租公寓运营商旗下房源出现较长时间的空置。如果规模不大、资金实力不强,这种空置将给公司现金流带来很大压力。

1月30日,自如CEO熊林就表示,“在这场突如其来的疫情之中,之后,自如将与多数企业一样,遭受重大的损失,有些企业甚至会难以为继。”

张波也指出,对于长租公寓行业来说,今年是非常困难的一年。行业会不断面临短期内空置率提升、整体收入减少,整体租金上涨乏力的压力,一些公司的“爆雷”现象或将出现。

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