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南京的商办地块又能分割销售了

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2月4日晚间,南京市规划资源局、市房产局、市建委和市城管局联合发布了《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见》通知,对南京商办用地项目的规划进行了更加明确的规定。

通知要求,对于地上建筑总面积5000平方米以上的商办项目,自持比例不小于50%,可配建不大于地上商办建筑面积30%的酒店式公寓(可分割销售);5000平方米以下的,地上商办建筑自持比例不小于50%。

同时,该《通知》的起草说明中显示,对于地上建筑总面积5000平方米以上的大中型商办项目,提出了商办项目“5-2-3”模式,即开发商自持50%,可分割销售20%,配建酒店式公寓30%;对于地上建筑总面积5000平方米以下的商办项目,则采取“5-5”模式,即开发商自持50%,可分割销售50%。

说明显示,除50%要自持外,20%(地上建筑总面积5000平方米以下的项目为50%)可分割销售部分。“30%”酒店式公寓的配比,用于平衡土地单价,便于青年人首次就近置业。

另外,通知还对不同配比建筑类型的面积做出具体要求。其中可分割销售的最小单元建筑面积300平方米;配建酒店式公寓可分割销售的最小单元建筑面积不得小于45平方米;地下空间(停车位除外)不得分割销售。规划用途为菜场、超市、酒店、旅馆、度假村、文化娱乐设施等不得分割销售。

内部布局上,要求符合商业、办公使用需要,集中设置独立的盥洗室、厕所、休憩区域; 除配建的酒店式公寓外,不得采用住宅、公寓等建筑平面形式与功能设计;除公寓类用房、酒店客房外不得分户设置厨房等方面,都进行了具体要求。

通知显示,南京的商业用地、商务用地、商办混合用地、工业用地、生产研发用地等地上商业、办公建筑,或宅地上配建都商业、办公建筑,均在这一办法的适用范围之内,并于2020年2月1日起实行。

“从新规来看,一是希望规范市场,打击商办类项目违规拆改销售乱象,减少维权。二是想提高待出让的商办地块的价值和今后的可运作性,推进土地出让,但是也想让今后的商办市场供求更平衡。”南京房地产业协会秘书长张辉表示。

有业内人士表示,尽管通知对商办项目的性质用途分割的颇为细致,但值得注意的是,30%的酒店式公寓较早前的规定来看,商办地块所受到的市场限制实际上有所放宽。

根据2017年3月市规划局等部门发布的通知显示,要求商业办公类非住宅类建筑,除土地出让合同约定可配建酒店式公寓外,商办项目不能开发酒店式公寓。而随着新规的发布,对于5000平方米以上的商办地块,酒店式公寓的配比可以达到30%,且可以分割销售,对于开发企业而言,实际上是减少了一些压力。

界面新闻统计显示,去年南京土地市场出让的不少于30块商业用地、商住混合用地等商业项目地块,除部分地块含住宅性质外,大部分商业地块多以底价或溢价较低的价格成交,可以看出市场买地情绪并不高涨。而随着可分割销售部分和酒店式公寓部分配比的调整,情况可能有所改变。

南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华认为,新规的出台,对商办项目和酒店式公寓项目有重要的影响:“变得更加规范好操作,对于开发商而言,不能再将商办开发成类公寓项目,在拿地的时候必须要慎重。”

但他认为,自持不会增加运营成本,因为开发的商办自持部分可以委托给其它企业代理运营,而其开发成本则通过可以销售的部分来回收:“与此同时,开发过程中配建的酒店式公寓也可以销售,所以5000平米以上的商办项目对开发商还是有吸引力的,5000平米以下的项目相对吸引力差一点。”

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