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中指:楼市成交规模短期回落,房价下行空间有限

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疫情还未消散,房地产行业在今年也面临着更多的不确定性,开工、销售、回款这些话题也一直萦绕在地产人身边。

2月3日,中指研究院召开月度电话例会,分析了疫情对地产行业的影响,中指市场研究总监曹晶晶认为,“新疫情对楼市的影响整体不大,疫情结束后市场将逐渐恢复。”

短期在新型肺炎疫情影响下,叠加售楼处关闭、中介机构暂停营业等,房地产市场交易规模短期将出现回落,房价或将存下调压力。

不过,规模下行将更多地集中在今年上半年,特别是一季度,二季度会逐渐恢复。而房价方面,部分重点城市房价已稳步调整一段时间,在“稳房价”政策下,继续大幅下行的空间有限,房价整体仍将处在平稳运行状态。

根据券商分析师的测算,按2003年SARS对4月销量影响的情况推算,并且不考虑疫情期间受影响的购房需求腾挪到后面的月份,预计疫情对今年全年销量增速额外下拉了0.5%左右;假设疫情持续到2月底,并且2月完全没有销售,同时这部分的销售也不会腾挪到后面月份进行回补,在这种极端的情况下,疫情对全年销售将额外下拉4.6%。

但实际上疫情在春节前就已经发散,关键点是在1月20日,根据数据分析得到,春节前四天日均销量环比下降幅度是历史的2倍,不考虑这部分销售在后期回补,疫情对全年销售增速额外下拉2.7%。

疫情在未来也会影响政策面的调整,受到下行压力以及房地产的政策调控影响,此次疫情在未来或许给“一城一策”提供更大的空间,行业调控尤其是重点疫区政策或将出现灵活调整。

而对于房企来说,资金面的压力也随着疫情的发展而持续增加。

2020年房地产行业需偿还债券总额为7598亿,1-6月份有3000多亿,与2019年相比是持平的,但是去年下半年以来融资持续收紧,叠加今年年初疫情的影响,很多民营企业短期的现金流会受到明显影响。

借新还旧使得债市成为焦点,中指方面表示:“疫情中发债面临一定机会,加之2019年上半年为发债高峰,房企存在借新还旧的需求,央行也发文提高审批效率,房企可积极关注,并采取相应行动把握融资机会。”

为了加大经济活力,未来的金融政策也将更加宽松,近期央行1.2万亿元流动性释放。另外在土地市场,经济压力加之疫情的影响也会使得政府加快放地节奏,2月3日,杭州就进行了年后的首次拍地。

中指企业事业部总经理白彦军分析称,从土地的性价比来讲,当前肯定是合适的,但要分企业来看。针对一些大的国有企业以及资金比较宽裕的企业,他们穿越周期的能力比较强,建议这些企业在当下适当积极投资重点二线城市,包括受疫情影响的城市。

对一些短期有资金压力的企业,建议短期内避开受疫情影响较大的城市,因为这些城市销售回款的流动性会弱一些,同时也避开一些三四线的城市,而是更多布局变现能力比较强的一二线的城市。

与此同时,现在大家对于公共健康卫生的关注度高涨,未来一线、二线以及强三线的建设基础和条件会越来越好,购房需求也会向这些城市倾斜,因此从中长期来看,企业应进一步强化对这些城市的投资。

此次疫情影响较大的则是商业零售市场,租金收益下降、空置率上升会给商业地产运营企业带来较大的压力,并影响2020年企业的收益。

目前大型商业运营企业纷纷主动采用减免租金的形式支持前端商家,中指研究院认为接下来地方政府也会采取系列措施,在税收和金融政策方面给予支持。

另外,此次疫情使得商业运营的模式也在逐步发生改变,有望加速推动线上交易、智慧零售等非接触交易模式,同时社区商业、最后一公里到家服务也面临新的发展机遇。

抗疫情也会促使商业运营企业在商业地产大数据建设和基于数据层面的运用能力得到更大的提升。

针对整个2020年市场,中指控股CEO黄瑜表示,年初我们预判2020年全国商品房销售面积同比下降5.0%至6.5%,由于这次疫情所带来的市场影响,预计同比降幅继续下调2%左右。从绝对量上来说会减少3000至3500万平方米,也就相当于减少了一个武汉的市场总量,这是对整个市场的一个初步预判。

黄瑜认为,从全年的表现上来看,上半年相对压力较大,下半年随着预期的控制以及市场信心的恢复,会有一个相对较好的表现。

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